陜西
作者：周軍律師.
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在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，常出現(xiàn) “名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓” 的情形：一方（土地提供方）以土地使用權(quán)出資，另一方（資金提供方）負(fù)責(zé)投入資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，但合同中約定土地提供方 “不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，固定收取收益或分配房產(chǎn)”。
那么，合作開(kāi)發(fā)土地提供方不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，合同性質(zhì)如何認(rèn)定？
最高院在《東營(yíng)瑞康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴勝利油田泰恒實(shí)業(yè)總公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案》中明確：
合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人只收取固定收益，既不存在按照投資比例進(jìn)行利潤(rùn)分成的約定，也不存在承擔(dān)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的約定，故不具有合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同所必需的“共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”條件，應(yīng)認(rèn)定為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
本案焦點(diǎn)是：《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)如何認(rèn)定。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十四條之規(guī)定，共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的必要條件。
本案《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》約定，泰恒公司享有土地所得收益包干價(jià)為800萬(wàn)元整，不承擔(dān)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在合同實(shí)際履行過(guò)程中，瑞康公司以自己的名義作為建設(shè)單位與施工單位簽訂建設(shè)工程施工合同，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)外獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任；售樓期間樓房的銷(xiāo)售所得由瑞康公司單獨(dú)收取，瑞康公司單獨(dú)管理經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目賬務(wù)，泰恒公司并非按照投資比例進(jìn)行利潤(rùn)分擔(dān)。上述約定明顯系國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)。
至于瑞康公司以《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》中已經(jīng)約定了其應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)義務(wù)，主張系泰恒公司應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。但從《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)》中關(guān)于瑞康公司應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)來(lái)看，約定義務(wù)均是瑞康公司履行交付國(guó)有土地使用權(quán)過(guò)程中的權(quán)利義務(wù)，而非針對(duì)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)，這種風(fēng)險(xiǎn)恰恰是建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)的真實(shí)意思表示，而非合作、合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的意思表示，故雖然當(dāng)事人之間的協(xié)議名稱(chēng)為“合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)”，但是鑒于泰恒公司在此“合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”中只收取固定收益，既不存在按照投資比例進(jìn)行利潤(rùn)分成，也不存在承擔(dān)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的約定，故不具有合作、合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同所必需的“共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”條件，不符合合作、合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的實(shí)質(zhì)要件。
民事法律行為應(yīng)探究當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，而不能僅僅根據(jù)當(dāng)事人合同中所采用的合同名稱(chēng)即認(rèn)定當(dāng)事人之間的法律關(guān)系性質(zhì)。本案基于瑞康公司與泰恒公司之間的真實(shí)意思系轉(zhuǎn)讓案涉建設(shè)用地使用權(quán)，故應(yīng)認(rèn)定為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
周軍律師提醒，合作開(kāi)發(fā)土地提供方 “不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)” 視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)撬痉▽?shí)踐中基于 “實(shí)質(zhì)重于形式” 原則的認(rèn)定規(guī)則，核心是防止當(dāng)事人通過(guò) “合作” 之名規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定要求（如投資開(kāi)發(fā)比例、稅費(fèi)繳納）。遇到相關(guān)問(wèn)題，建議及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。
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