北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，北京的老破小這么破還動(dòng)輒十多萬(wàn)，難道你們就不覺(jué)得不合理嗎？房子是本質(zhì)是用來(lái)住的，你們承認(rèn)吧？那請(qǐng)問(wèn)了，在本質(zhì)上北京東城西城的老破小，和小城市的有什么區(qū)別？

一套北京老破小至少能買(mǎi)幾十套小城市的房子，哪套的居住舒適度不如北京的？只要不出門(mén)的話，從住來(lái)講有區(qū)別嗎？所以房子在消除金融屬性之后是必須回歸本質(zhì)的，怎么漲上來(lái)的就得怎么跌回去，這一天不會(huì)遠(yuǎn)了。

A：

1、是否合理的標(biāo)準(zhǔn)是什么??？以小城市十萬(wàn)一套為標(biāo)準(zhǔn)嗎？這標(biāo)準(zhǔn)誰(shuí)制定的+誰(shuí)承認(rèn)啊？

我當(dāng)然承認(rèn)房子是用來(lái)住的，但依附于土地的房子本身就自帶投資屬性，所以經(jīng)濟(jì)學(xué)里才有“土地是財(cái)富之母”的說(shuō)法。當(dāng)然這無(wú)所謂，只要不進(jìn)行交換，那很多東西的價(jià)值都是自己承認(rèn)就行，但犯不上非得逼別人承認(rèn)。

2、如果只說(shuō)居住體驗(yàn)，那任何城市或地段兒的房子都可以說(shuō)一樣，全世界都一樣。但這有什么意義啊，純屬抬杠。

打個(gè)比方吧，學(xué)校的本質(zhì)是用來(lái)學(xué)習(xí)的，承認(rèn)嗎？那從本質(zhì)來(lái)講，清華北大和藍(lán)翔技校有區(qū)別嗎？沒(méi)有啊，都是學(xué)習(xí)勞動(dòng)技術(shù)而已，都是為了賺錢(qián)生活，藍(lán)翔學(xué)的或許還更實(shí)用呢，學(xué)習(xí)環(huán)境也肯定更輕松。那問(wèn)題來(lái)了，清北985的分?jǐn)?shù)為什么要這么高？合理嗎？

再打個(gè)比方，結(jié)婚的本質(zhì)是過(guò)日子+生孩子。那從本質(zhì)來(lái)講，白富美高富帥+土肥圓矮窮矬有什么區(qū)別？只要不下炕或不出門(mén)，那跟誰(shuí)不是過(guò)日子??？或許土肥圓+矮窮矬還更幸福呢，但為什么娶白富美的彩禮那么高，泡高富帥的難度那么大，合理嗎？

3、所以要我說(shuō)您這就是抬杠，揣著明白裝糊涂，故意忽略了房子最重要的功能，也就是“本地化”屬性。然后又妄想說(shuō)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下消除房產(chǎn)的金融功能，有意義嗎？

再打比方就是您想娶個(gè)北京姑娘，但故意忽略“北京”的戶(hù)口，非得問(wèn)跟“簡(jiǎn)樸寨”的在本質(zhì)上有什么區(qū)別？然后還問(wèn)說(shuō)如果消除了生孩子的功能，那是不是就應(yīng)該回歸本質(zhì)了？這不是耍流氓嗎？

4、總之這就看您自己的理解吧，自己承認(rèn)就行，沒(méi)必要承認(rèn)別人說(shuō)的，更犯不上逼別人承認(rèn)自己的觀點(diǎn)。您認(rèn)為漲上來(lái)的能跌回去就等著，沒(méi)人攔著。就跟我一直想娶年輕時(shí)候的鄧麗君似的，一直等著時(shí)光倒流或輪回轉(zhuǎn)世呢。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我有北京工居證，有預(yù)算250萬(wàn)，本來(lái)想買(mǎi)朝陽(yáng)草房的，但考慮到積分落戶(hù)的職住分，所以也考慮了通州物資學(xué)院的，您覺(jué)得合適嗎？和朝陽(yáng)的相比優(yōu)劣勢(shì)在哪里？另外您有其他的建議嗎？

再問(wèn)個(gè)問(wèn)題，我家在河北小城市農(nóng)村的，家里拆遷好幾年了，但回遷房一直沒(méi)蓋好，所以父母想自己在縣城買(mǎi)一套，要不然老租房也不是辦法。但說(shuō)實(shí)話，我們縣的房子雖然便宜，但供大于求，早晚都得跟鶴崗似的，所以我覺(jué)得沒(méi)必要買(mǎi)，畢竟一套房也得30萬(wàn)，還不如租幾年呢。

A：

1、通州的挺合適啊，物資學(xué)院離朝陽(yáng)很近，如果不是分兩個(gè)行政區(qū)的話，那從地段價(jià)值來(lái)說(shuō)沒(méi)什么區(qū)別?；蛘哒f(shuō)租售比可以等同于市區(qū)，也就是性?xún)r(jià)比相同。

2、和朝陽(yáng)的優(yōu)劣勢(shì)。優(yōu)勢(shì)是價(jià)格相對(duì)更低，能買(mǎi)到更宜居的房子。劣勢(shì)就是更遠(yuǎn)了點(diǎn)兒?jiǎn)h，其他的沒(méi)什么大的優(yōu)劣勢(shì)。再有就是教育方面了，朝陽(yáng)的孩子多，學(xué)校也多，資源方面能有更多的選擇。通州則是這幾年進(jìn)步快，但畢竟是郊區(qū)，優(yōu)質(zhì)資源到目前為止還不是太強(qiáng)。

3、我也覺(jué)得不如租幾年就得了，沒(méi)必要買(mǎi)。否則回遷房早晚下來(lái)，那這套買(mǎi)的房怎么處理？自住的話住不上，出租的話也未必劃算，成雞肋了。小城市的租售比都是表面看上去劃算，但現(xiàn)實(shí)中由于租客少，所以空置期長(zhǎng)，整體算下來(lái)并不合適的。但這是家務(wù)事兒了，跟父母商量吧。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我有一套西城月壇學(xué)區(qū)建邦禮仕閣的次新房，83平大一居，價(jià)值900多萬(wàn)，目前租金16萬(wàn)一年?，F(xiàn)在我們糾結(jié)是不是留著這套房，買(mǎi)了十多年了升值不是太好，但又因?yàn)槭窃聣瘜W(xué)區(qū)的，總感覺(jué)賣(mài)了可惜，以后西城區(qū)幾乎不可能有這種房子了，想聽(tīng)聽(tīng)您的看法。

A：

1、我的看法是如果有孩子需要上學(xué)就留著，畢竟學(xué)區(qū)非常好。但如果不需要學(xué)位了就索性賣(mài)掉，否則各項(xiàng)都不占優(yōu)。

2、既然是買(mǎi)了十多年了，那應(yīng)該就是開(kāi)盤(pán)時(shí)買(mǎi)的新房。當(dāng)時(shí)6萬(wàn)多一平吧？周邊老破小也就4萬(wàn)左右。而現(xiàn)在老破小都13萬(wàn)起步，禮仕閣這種次新房的豪宅公寓才10萬(wàn)出頭兒，怎么都算不上升值好吧？以后雖然未必還會(huì)落后太多，但最好成績(jī)也就是不再走弱。

租金角度則是收益率接近北京平均值，但這是“毛收益”，減去物業(yè)費(fèi)什么的持有成本，租金收益是低于平均值的。而且這畢竟是公寓，所以如果跟朝陽(yáng)同檔次公寓相比，收益率低了至少30%。低的就是溢價(jià)部分的閑置價(jià)值，畢竟租客用不上學(xué)位，所以也就沒(méi)人掏租金。

居住角度看怎么說(shuō)吧，確實(shí)是不錯(cuò)的次新房，公寓的檔次也挺高。但這種房的得房率都不高，房本建面是83平，但使用面積估計(jì)也就60左右，50多平吧，肯定低于70%。就因?yàn)檫@是公寓，而且是在西城區(qū)不讓蓋的太高，容積率上不去，公攤也就降不下來(lái)。

3、然后學(xué)區(qū)溢價(jià)部分的保值也看自己的判斷了。我認(rèn)為是隨著入學(xué)人口的降低，就算月壇學(xué)區(qū)好，溢價(jià)比例也沒(méi)有上升的道理，大概率是會(huì)受到部分影響的，除非有政策支持。

4、總之我的建議就是用的上學(xué)位就留著，用不上的話就意義不大了，各項(xiàng)都至少不占便宜。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，本人在金融街工作，房子在長(zhǎng)陽(yáng)半島（2015年）兩居，居住和通勤尚可。但因?yàn)楦改敢獊?lái)北京養(yǎng)老，所以有換大面積的想法。另外孩子在長(zhǎng)陽(yáng)上學(xué)，也有到西城小升初的想法。

請(qǐng)問(wèn)您有什么建議？或者請(qǐng)幫忙分析一下思路，包括在長(zhǎng)陽(yáng)本地置換。補(bǔ)充：忘記說(shuō)了，現(xiàn)有房子賣(mài)掉后能有200余萬(wàn)，加儲(chǔ)蓄與貸款預(yù)計(jì)買(mǎi)700或800萬(wàn)左右的。

A：

1、大面積，多大面積？常規(guī)是三居120平以上算相對(duì)大的，140以上算大面積。那如果是800萬(wàn)總價(jià)，單價(jià)就是6萬(wàn)左右，最高不能超7萬(wàn)。這價(jià)位在西城就不合適了唄，至少是買(mǎi)不到適合一家三代人居住的，大概率還沒(méi)現(xiàn)在的面積大呢。

所以您如果想在西城讓孩子小升初，常規(guī)建議就是先別賣(mài)房，而是先買(mǎi)個(gè)占坑兒的。用完了學(xué)位看行情，想換房了或覺(jué)得學(xué)區(qū)房行情不太好就趕緊出手，然后再考慮是否賣(mài)掉長(zhǎng)陽(yáng)的置換。

2、如果是預(yù)算是7/800萬(wàn)，那在長(zhǎng)陽(yáng)肯定能買(mǎi)到大面積。但這里畢竟是近郊，這總價(jià)偏高了，流動(dòng)性偏弱。而且如果戶(hù)型太大還有“錯(cuò)配”的可能呢，出手時(shí)就更不好賣(mài)了，價(jià)格走勢(shì)也普通。所以如果考慮在本地置換，那就多考慮居住體驗(yàn)吧，其他的看具體情況。

3、或者換個(gè)中間的板塊，比如金融街和麗澤常規(guī)選擇的豐臺(tái)草橋馬家堡，還有首經(jīng)貿(mào)一帶，這價(jià)位就相對(duì)合適了，不算太高，也能買(mǎi)到改善的。

4、或者再換個(gè)思路，在長(zhǎng)陽(yáng)換個(gè)三居，總價(jià)別太高的，4/500萬(wàn)差不多了。然后用其他預(yù)算買(mǎi)個(gè)西城占坑兒的，用完了學(xué)位看情況。有對(duì)學(xué)區(qū)房的支持政策就先留著，沒(méi)有的話就擇機(jī)出手，套現(xiàn)的錢(qián)就別買(mǎi)房了，投資別的吧。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我前年問(wèn)過(guò)您，就是東五環(huán)**城的兩居室怎么處理的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)您說(shuō)的是只能等地段發(fā)展，但我都等兩年了，周邊也沒(méi)什么太大變化，看了規(guī)劃也就那樣，所以您現(xiàn)在有什么建議嗎？主要是學(xué)?？傆蓄A(yù)期，但也不敢保險(xiǎn)。

A：

1、兩年對(duì)于地段兒發(fā)展能有多大改變啊，五年能感覺(jué)出大變化就不錯(cuò)了。畢竟北京過(guò)了大拆大建的年代了，五環(huán)外的板塊又多，豆各莊又不是朝陽(yáng)區(qū)的重點(diǎn)，發(fā)展未必有多快。

2、或者這么說(shuō)吧，規(guī)劃是政府部門(mén)制定的，他們是最懂地段兒價(jià)值的了。北京就算不是土地財(cái)政，那賣(mài)地錢(qián)也是主要資金來(lái)源。

所以如果是他們認(rèn)為值錢(qián)的土地，就會(huì)更多的規(guī)劃為商品房用地，這才能拍賣(mài)出高價(jià)。而如果是大量的規(guī)劃為保障房或安置房用地，那這地段兒價(jià)值通常不會(huì)太高，發(fā)展也相對(duì)慢一些。

3、我現(xiàn)在仍然沒(méi)什么建議，還是等著唄，其他沒(méi)什么辦法。學(xué)校也是一樣，等著提升成績(jī)吧，孩子們考出個(gè)名校也正常，那就能成為學(xué)區(qū)房了，房子也能單獨(dú)漲出學(xué)區(qū)溢價(jià)。但這都只能等，而且沒(méi)人敢保證。

僅供參考。

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