10月21日晚，高市內(nèi)閣終于正式成立。這位日本憲政史上首位女性首相未來(lái)會(huì)如何執(zhí)政備受矚目？

高市首相在就職記者會(huì)上重申政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策負(fù)有最終責(zé)任，并強(qiáng)調(diào)在貨幣政策方面，“日本央行與政府密切合作、相互溝通最為重要”。

當(dāng)前正值日本政治轉(zhuǎn)折點(diǎn)，市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，房地產(chǎn)投資者最關(guān)心的莫過(guò)于其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。日本房產(chǎn)政策會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化？我們來(lái)聽下行業(yè)專家的看法。

房地產(chǎn)價(jià)格飆升，短期內(nèi)不會(huì)停止

房地產(chǎn)調(diào)查公司“東京KANTEI”的高級(jí)主任研究員高橋雅之預(yù)測(cè)，以東京市中心為中心的房地產(chǎn)價(jià)格高漲態(tài)勢(shì)在短期內(nèi)仍將持續(xù)。

高橋先生認(rèn)為，“東京房地產(chǎn)高漲局面至少在年內(nèi)，甚至可能持續(xù)到明年上半年”。他表示，并將繼續(xù)密切關(guān)注2026年下半年以后的事態(tài)發(fā)展，“這將取決于自民黨和日本維新會(huì)聯(lián)合政府在今年年底前將推出哪些有關(guān)房地產(chǎn)的政策”。

有人認(rèn)為，外國(guó)人購(gòu)房以及投機(jī)性短期交易是房?jī)r(jià)高漲的原因之一，并希望對(duì)此加以監(jiān)管。但有人指出，如果禁止外國(guó)人購(gòu)房或者對(duì)其征收重稅，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)惡化。

另外，鑒于行業(yè)團(tuán)體的反對(duì)，有人認(rèn)為即便新政府上臺(tái)，也不會(huì)采取強(qiáng)硬措施，因此進(jìn)行重大改革的可能性不大。

此外，高橋先生還表示：“目前，東京房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有死角，實(shí)際上要找出下跌的因素反而更難。”

由于人力成本上升以及股市上漲、日元貶值等因素，外國(guó)人和富裕階層購(gòu)買高級(jí)住宅的趨勢(shì)在短期內(nèi)趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生大的變化，這將對(duì)日本房地產(chǎn)價(jià)格起到支撐作用。

另一方面，也需要對(duì)那些在購(gòu)房方面猶豫不決的實(shí)際需求群體提供支持。此外，年底即將到期的住宅貸款減稅政策的走向也是值得關(guān)注的焦點(diǎn)。

高市內(nèi)閣，如果無(wú)視因房?jī)r(jià)高漲而深受其苦的國(guó)民呼聲，那么在下一次的國(guó)政選舉中將進(jìn)一步失去議席，這甚至?xí)绊懙秸?quán)的運(yùn)作，因此必須采取兼顧“監(jiān)管”和“扶持”、協(xié)調(diào)加速與制動(dòng)政策的策略。

維新會(huì)加入執(zhí)政聯(lián)盟，外國(guó)人購(gòu)房限制政策將進(jìn)一步推進(jìn)？

經(jīng)營(yíng)公寓價(jià)格信息網(wǎng)站“住まいサーフィン”的沖有人將焦點(diǎn)放在了聯(lián)合執(zhí)政框架的變化上。

他認(rèn)為：自民黨與日本維新會(huì)結(jié)成聯(lián)合執(zhí)政聯(lián)盟，但維新會(huì)對(duì)自民黨的要求中包含了“副首都構(gòu)想”。這一計(jì)劃將對(duì)關(guān)西地區(qū)（特別是大阪）的房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，并有望成為推動(dòng)大阪房?jī)r(jià)上漲的因素。

日本維新會(huì)正在考慮引入新加坡式的附加印花稅制度，來(lái)規(guī)制那些無(wú)實(shí)際居住需求的外國(guó)人的投機(jī)性房地產(chǎn)購(gòu)置行為；并認(rèn)為“針對(duì)外國(guó)人購(gòu)房及非自住房產(chǎn)購(gòu)買等行為可能采取某種對(duì)策”。

隨著公明黨退出聯(lián)合執(zhí)政，國(guó)土交通大臣一職時(shí)隔16年再度由自民黨人士擔(dān)任。對(duì)此，沖先生表示：“受公明黨影響，外國(guó)人購(gòu)置房產(chǎn)問(wèn)題一直比較松懈，維新黨將如何介入值得關(guān)注?！?/p>

另一方面，他指出“大阪因特區(qū)民宿政策普及，居留資格獲取便利，已成為中國(guó)等外國(guó)人最先涌入的地區(qū)”，認(rèn)為有必要密切觀察日本維新會(huì)今后推行促進(jìn)外國(guó)人入境政策的后續(xù)動(dòng)向。

此外，針對(duì)高市首相過(guò)去曾對(duì)日本央行加息持消極態(tài)度的言論，他認(rèn)為：“現(xiàn)在她身處這個(gè)職位，自然不能再發(fā)表同樣的言論。從長(zhǎng)期來(lái)看，加息方向不會(huì)改變，且對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生不小影響，因此加息時(shí)機(jī)和幅度也將是關(guān)鍵點(diǎn)。”

外國(guó)投資者加速“買入日本”

OLAGA綜研株式會(huì)社代表牧野知弘評(píng)價(jià)高市首相說(shuō)：“房地產(chǎn)業(yè)界相關(guān)人士和年輕人對(duì)其期待感很高。關(guān)于今后的政權(quán)運(yùn)營(yíng)，他將重點(diǎn)關(guān)注影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大關(guān)鍵因素：“積極財(cái)政政策”與“限制外資投資”。

關(guān)于“積極的財(cái)政政策”，他指出：若采取大規(guī)模發(fā)行國(guó)債或壓低政策利率等措施，當(dāng)前日本的通脹可能加速惡化。這雖然會(huì)推高房地產(chǎn)價(jià)格，但若伴隨國(guó)債發(fā)行導(dǎo)致長(zhǎng)期利率上升，則可能會(huì)擠壓依賴借貸的大型開發(fā)商和綜合建筑商的收益。

關(guān)于“限制外資投資”，他認(rèn)為，如果通過(guò)積極財(cái)政使日元貶值，預(yù)計(jì)不僅會(huì)加加速外國(guó)人購(gòu)買區(qū)分公寓，外國(guó)投資基金收購(gòu)企業(yè)等“購(gòu)買日本”也會(huì)加速。

他分析稱：在東京市中心長(zhǎng)期持有優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)的日本大型企業(yè)股東中，海外激進(jìn)投資者背后施壓要求出售房產(chǎn)的案例正悄然增多。這種外資對(duì)日本資產(chǎn)的收購(gòu)，也在某種程度上支撐著包括房地產(chǎn)在內(nèi)的投資市場(chǎng)。

在此背景下，也有人呼吁限制外國(guó)人投資，而根據(jù)限制措施的不同，這可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生寒蟬效應(yīng)。牧野推測(cè)：“對(duì)外國(guó)人態(tài)度強(qiáng)硬的高市首相，極有可能會(huì)對(duì)投資市場(chǎng)施加一定的限制?！?/p>

在此基礎(chǔ)上，他進(jìn)一步指出：“積極財(cái)政政策與限制外資投資實(shí)則相互矛盾。值得關(guān)注的是，與在特區(qū)民宿等領(lǐng)域推行相對(duì)友好政策的日本維新會(huì)組成聯(lián)合政府后，能否真正實(shí)施出讓國(guó)民基本接受的政策。”

高市政府預(yù)計(jì)將正式推進(jìn)多項(xiàng)議題，包括基于與日本維新會(huì)共識(shí)的物價(jià)高漲對(duì)策、“副首都構(gòu)想”的法制化、社會(huì)保障改革，以及憲法修訂和議員定數(shù)削減等討論。

在眾多議題中，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策將如何推進(jìn)？繼石破政權(quán)之后仍屬少數(shù)執(zhí)政的高市政權(quán)將如何落實(shí)政策？這些動(dòng)向都值得持續(xù)關(guān)注。

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