當(dāng)下市場(chǎng)的觀望情緒，已是歷史罕見(jiàn)的濃厚。

不少人寧愿持幣也不愿輕易出手。

市場(chǎng)彌漫著各種“等等看”。

就連過(guò)去常被稱作“金九銀十”的9、10月傳統(tǒng)銷售旺季，也沒(méi)能扭轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)，帶貨能力大不如前。

甚至有人說(shuō)，現(xiàn)在買房都是不理性的行為。

的確，行情低迷，房?jī)r(jià)以及收入的不確定因素仍在。

這是眾所周知的現(xiàn)實(shí)。

但即便如此，我們也應(yīng)客觀地看到，市場(chǎng)并未停滯，天津樓市每個(gè)月都在成交。

截至9月，天津新房今年共簽約474萬(wàn)平米、4.2萬(wàn)套；

二手房更多，914萬(wàn)平米、10.3萬(wàn)套。

平均算下來(lái)，一二手房月均成交量達(dá)154萬(wàn)平米、1.6萬(wàn)套。

換言之，天津每月都有1.6萬(wàn)人或家庭在買房。

并帶動(dòng)起了不少局部熱點(diǎn)。

比如，建投譽(yù)河院福院194套房源首開(kāi)全罄，建投奧體譽(yù)院首開(kāi)認(rèn)購(gòu)6.5億，金茂泮湖滿庭3個(gè)月認(rèn)購(gòu)16億……

問(wèn)題是，為什么這么多人在明知市場(chǎng)低迷的情況下，還在進(jìn)場(chǎng)買房？

到底是不買房的理性人，還是不理性的買房人？

我們捋了下，眼下市場(chǎng)還在買房的，大致有四類：

第一類，婚房

需要明確，婚房絕非只存在于幾十萬(wàn)、100多萬(wàn)的剛需盤。

普通人有普通人的婚房，有錢人有有錢人的婚房。

比如，綠城鳳起悅鳴單價(jià)5萬(wàn)多，215平米的大戶型，照樣有買來(lái)作婚房的。

這對(duì)于任何階層，都是“不能等”的剛需。

畢竟結(jié)婚是人生大事，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)變化而推遲，對(duì)應(yīng)的住房需求自然也無(wú)法擱置。

如果你要說(shuō)年輕人剛參加工作沒(méi)幾年、負(fù)擔(dān)不起，那就想錯(cuò)了。

現(xiàn)在婚房的“買單”主力大多是70后父母。

這代父母視婚房為子女新家庭不可或缺的“基礎(chǔ)設(shè)施”，優(yōu)先級(jí)無(wú)可撼動(dòng)。

也正如此，婚房成了成交的主力軍。

剛性、穩(wěn)定，差不多占到了當(dāng)前市場(chǎng)三分之一的份額。

第二類，“一老”，即退養(yǎng)型需求

這類買房人是另一類無(wú)法觀望的群體，因?yàn)樗麄兊炔黄稹?/p>

他們的購(gòu)房需求又可以細(xì)分為兩類：

1）硬性置換。很多老人居住在老舊小區(qū)，但因?yàn)槔吓f小區(qū)沒(méi)有電梯，爬樓困難，加裝電梯又推進(jìn)困難，進(jìn)而不得不置換低樓層。

2）品質(zhì)升級(jí)。這類退養(yǎng)型客戶有很強(qiáng)的購(gòu)買力，之前都是超穩(wěn)定職業(yè)，有高額公積金、退休金，想追求更好的居住生活。

第三類，“一小”，即學(xué)區(qū)房

學(xué)區(qū)房一直是樓市中的“特殊存在”。

因?yàn)樵诩议L(zhǎng)眼中，學(xué)區(qū)房的首要作用不是居住，更不是投資，而是孩子能接受優(yōu)質(zhì)教育的“門票”。

背后“綁定”的是孩子的未來(lái)。

每個(gè)中國(guó)父母，都會(huì)盡最大努力為之計(jì)深遠(yuǎn)。

所以即便整體市場(chǎng)觀望，低總價(jià)學(xué)區(qū)房依舊成交活躍。

第四類，“改剛”

即，改善中的剛需。這類客戶看似“有房住”，但實(shí)際上，置換需求強(qiáng)烈。

一種是因家庭成長(zhǎng)而“不得不買”。

比如二人世界升級(jí)為三口之家，就面臨設(shè)置兒童房、父母是否過(guò)來(lái)帶孩子的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題；再比如，二孩家庭中的兒女進(jìn)入青春期，分房居住就成了無(wú)法回避的新需求……

在此情況下，換房也就成了必須完成的“必答題”。

還有一種是灑脫型豪宅客戶。

他們不缺房子、不缺錢，買房單純憑喜好。比如住久了高層想換別墅，又或者從別墅換到大平層……

而且很多還是全款成交。

格調(diào)初晴全款比例更是從過(guò)去的約50%提升到了90%。

所以對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)波動(dòng)僅是影響決策的參考項(xiàng)，但并不是至關(guān)重要的決定因素。

他們買房的核心邏輯是居住偏好迭代。

事實(shí)上，當(dāng)下的天津樓市，不存在絕對(duì)不理性的買房人。

那些果斷出手買房的，并非無(wú)視市場(chǎng)。

恰恰相反。

但市場(chǎng)只是他們理性考量要素之一。

每一個(gè)成交數(shù)據(jù)背后，都是實(shí)實(shí)在在不可推遲的居住需求。

與其糾結(jié)未來(lái)市場(chǎng)好不好，不如先解決自己的當(dāng)下需求。

畢竟，房子是用來(lái)住的。

是關(guān)乎生活幸福的“必需品”。