• 天津樓市已然是個(gè)大戰(zhàn)場(chǎng)。這邊烽火連天，那邊荷槍實(shí)彈，也有的地方隔岸觀火。供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，戰(zhàn)火就燒的旺。哪些區(qū)域/板塊價(jià)格戰(zhàn)激烈？哪里沒有戰(zhàn)火很安全？365淘房推出年度專題《天津樓市的“戰(zhàn)火指數(shù)”》，直觀了解“火力分布”。

津南板塊眾多，有十幾個(gè)，但是樓市熱度只集中在個(gè)別板塊。

有的板塊供應(yīng)太少，甚至只有一個(gè)有效供應(yīng)，不會(huì)有戰(zhàn)火。

比如國(guó)展西的大華星樾，天嘉湖的中海國(guó)際公園城，雙港的金地山川印。

還有的板塊“都是自己人”。

雙林的中建理想城和中建悅廬桐溪都是中建的新盤，產(chǎn)品也有差異。

葛沽、小站、八里臺(tái)鎮(zhèn)等板塊都是地緣市場(chǎng)，也無(wú)戰(zhàn)可打。

能有的板塊，目前集中在海教園、辛莊。

海教園

海教園新盤位置扎堆兒，產(chǎn)品相似，各個(gè)樓盤貼臉開大。

主力在售樓盤為南開大學(xué)以北的中部、北部?jī)蓚€(gè)組團(tuán)。

中部組團(tuán)為保利西棠和煦、中國(guó)鐵建花語(yǔ)天境、中建悅廬棠墅，每個(gè)盤都有2-3個(gè)地塊。

北部組團(tuán)有中海長(zhǎng)林郡、中建悅湖璟麟，其中中海長(zhǎng)林郡有5個(gè)地塊只開了2個(gè)地塊。

以上均為第三代產(chǎn)品，簽約均價(jià)在1.7-2萬(wàn)之間，但總價(jià)一直在下探。

中海長(zhǎng)林郡89平米三居總價(jià)130萬(wàn)+，折合單價(jià)1.5萬(wàn)+/平米，還送車位。

中國(guó)鐵建花語(yǔ)天境緊追其后，也推出89平米特惠房源134萬(wàn)起。

戰(zhàn)火早已白熱化。

同時(shí)景瑞翰鄰四季春曉等二代現(xiàn)房也在降價(jià)求生。

景瑞翰鄰88平米126萬(wàn)起，單價(jià)僅1.43萬(wàn)/平米，還送78平米的地下室。

后續(xù)潛在供應(yīng)也不少。

津南城投三個(gè)地塊、中海長(zhǎng)林郡部分地塊、和弘學(xué)府瀾灣均未入市。

粗略估算，大概3000多套房。

但從測(cè)算指標(biāo)來(lái)看，海教園現(xiàn)在的戰(zhàn)火指數(shù)似乎不高，才4.6，為什么？

因?yàn)槌山涣窟€不錯(cuò)，板塊月銷量達(dá)197套，全市TOP3。

今年1-9月，海教園已經(jīng)成交17.8萬(wàn)方、1777套新房。

2023、2024年，已連續(xù)兩年超2500套。

但按今年的前三個(gè)季度銷量來(lái)看，達(dá)不到2500套了。

后續(xù)供應(yīng)還還這么多，未來(lái)戰(zhàn)火指數(shù)已升高至6.6，戰(zhàn)況將為“熱兵器”。

此外，海教園以學(xué)區(qū)為賣點(diǎn)，學(xué)籍屬性大于居住屬性，所以二手房也算潛在供應(yīng)。

這樣看，海教園戰(zhàn)局還是比較緊張的，房?jī)r(jià)要繼續(xù)“打”。

辛莊

辛莊只有兩個(gè)盤。

城投東方源筑綠地津?yàn)懜?jìng)爭(zhēng)也很激烈。

城投東方源筑最新加推的樓棟，單價(jià)1萬(wàn)/平米起，94平米百萬(wàn)起。

雖然戰(zhàn)火指數(shù)5.9，但戰(zhàn)爭(zhēng)已經(jīng)開始了。