房地產(chǎn)真的要進(jìn)入新的時(shí)代了，如果說過去都是在打預(yù)防針，那么今后將正式進(jìn)入新階段了。

10月23日，二十屆四中全會(huì)公報(bào)正式發(fā)布，引發(fā)很多專家的解讀，在我看來，這次不同于以往的會(huì)，它可能決定了未來房地產(chǎn)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的定位，是未來房地產(chǎn)的發(fā)展大方向。向外界釋放的信號(hào)也非同一般。有些人居然解讀出支持房?jī)r(jià)大漲的結(jié)論，真的是不敢茍同。

1、房地產(chǎn)定位發(fā)生變化，民生和市場(chǎng)分兩條腿走。

從這次表述也能看出來，房地產(chǎn)相關(guān)的表述置于“加大保障和改善民生力度”部分，明確提出要“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。這也就意味著房地產(chǎn)的定位發(fā)生改變，不再是單純的市場(chǎng)或民生，而是保障和市場(chǎng)兩條腿并行前進(jìn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)定位實(shí)現(xiàn)歷史性躍升，房地產(chǎn)定位從單一的民生保障或經(jīng)濟(jì)刺激工具，升級(jí)為與促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大投資、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化等國(guó)家戰(zhàn)略協(xié)同聯(lián)動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

正是我們熟悉的那句話，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障。既肯定了房地產(chǎn)的民生保障屬性，同時(shí)又支持房地產(chǎn)的商品屬性在新的階段得到健康發(fā)展。可能有人解讀出來的根據(jù)是，以后保障房和商品房都各自發(fā)展，那么房?jī)r(jià)就可以不用約束，而無限大漲了。

我想說，有一部分是這樣的，當(dāng)保障房或民生得到滿足后，市場(chǎng)的一部分會(huì)減少行政干預(yù)，但市場(chǎng)是供需說了算，并非放開就會(huì)大漲。不過有一點(diǎn)可以肯定，就是未來在改善層面好的產(chǎn)品更高的價(jià)格或許會(huì)出現(xiàn)。

以后的市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)分化，并不是所有的房?jī)r(jià)都會(huì)跟著漲。

2、高質(zhì)量發(fā)展要求下的“好房子”建設(shè)，不以房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)。

第二個(gè)關(guān)鍵信號(hào)或關(guān)鍵詞則是“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，“高質(zhì)量發(fā)展”的具象化落點(diǎn)，是住建部明確的“安全、舒適、綠色、智慧” 住房標(biāo)準(zhǔn)。這跟國(guó)家發(fā)展要求是一致的。

2025年5月實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已率先破題：層高不低于3米、4層以上加裝電梯、樓板隔音降噪升級(jí)10分貝，14項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)提升直指居住痛點(diǎn)。值得注意的是，“好房子”并非等同于“貴房子”，而是覆蓋保障房、存量改造等多元領(lǐng)域，通過精準(zhǔn)設(shè)計(jì)適配不同群體需求。說白了就是，民生住房也要跟上時(shí)代，也要價(jià)值升級(jí)。你了解當(dāng)下的產(chǎn)品就知道，現(xiàn)在很多“好房子”并不是有多貴，也不一定有多大，所以面向的人群還是覆蓋了全場(chǎng)景的住房需求。

其實(shí)，“好房子”建設(shè)也是推動(dòng)改善需求釋放的一個(gè)重要信號(hào)，數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，具備綠色建筑認(rèn)證、智慧社區(qū)配套的改善型房源成交占比已達(dá)58%，跟2023年相比已經(jīng)大幅提升20個(gè)百分點(diǎn)。“以新供給創(chuàng)造新需求”的大會(huì)內(nèi)容也得到了印證，通過品質(zhì)升級(jí)激活改善性住房需求，形成供需良性互動(dòng)的市場(chǎng)生態(tài)。

前不久，住建部也提到好房子的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，建“好房子”要重點(diǎn)抓5個(gè)方面，即全鏈條提升好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好材料、好建造、好運(yùn)維。房地產(chǎn)市場(chǎng)能否平穩(wěn)健康發(fā)展，根本取決于人、房、地、錢4類要素資源的配置效果。這樣，市場(chǎng)和產(chǎn)品才能同步完成高質(zhì)量建設(shè)的要求。

3、頂層設(shè)計(jì)下的房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向。

既然房地產(chǎn)定位發(fā)生了改變，那么房地產(chǎn)政策自然也要順應(yīng)新時(shí)代的要求。未來政策將呈現(xiàn)兩大核心變化，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式：

供給端：將從增量開發(fā)到“存量?jī)?yōu)化 + 精準(zhǔn)補(bǔ)位”
。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)走到盡頭，三高時(shí)代一去不復(fù)返，未來，面向新市民、年輕人的保障房，與特別是改善需求進(jìn)行政策平衡，通過精準(zhǔn)保障讓新市民、低收入群體“住有所居”，并以綠色低碳標(biāo)準(zhǔn)讓普通購(gòu)房者共享品質(zhì)成果。形成“商品住房 + 保障住房”的多元結(jié)構(gòu)。

保障得到保障，市場(chǎng)才能更健康，未來政策上既要遏制投機(jī)需求穩(wěn)房?jī)r(jià)，又要優(yōu)化信貸政策暢通二手房置換鏈條，緩解當(dāng)前市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾。我想，這一點(diǎn)，這兩年置換人群最有感觸吧。

區(qū)域端：城鄉(xiāng)協(xié)同打破“單打獨(dú)斗”格局
。

核心城市群聚焦改善型、品質(zhì)型需求升級(jí)，縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)則依托鄉(xiāng)村振興發(fā)展旅居、康養(yǎng)地產(chǎn)。這個(gè)就不展開細(xì)說，跟房地產(chǎn)有關(guān)系，但不是最主要的。

總之，從之前的“住有所居”到現(xiàn)在的“高質(zhì)量發(fā)展”，房地產(chǎn)將經(jīng)歷從粗放式發(fā)展向精細(xì)化高質(zhì)量發(fā)展的階段，甚至可以說回歸民生之路。未來，不僅將重塑 9萬億市場(chǎng)的發(fā)展邏輯，更將讓住房真正成為承載美好生活的民生載體。構(gòu)建新模式的本質(zhì)，是讓房地產(chǎn)在保障民生中實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期健康發(fā)展。