家人們，今天咱不繞彎子，就聊那個(gè)戳心窩子的話題：這幾年樓市跌得稀里嘩啦，到底是選了保房?jī)r(jià)還是保匯率？答案其實(shí)就藏在你家樓下的中介門(mén)店里，藏在朋友圈賣(mài)房的文案里。

先給大伙上點(diǎn)實(shí)在數(shù)據(jù)，別光聽(tīng)我白話。廣州剛出的 10 月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，增城二手房每平跌了 1.2%，南沙跌 1.1%，就連以前堅(jiān)挺的天河都跌了 1.11%。再看北京，光一家大中介的掛牌房源就有 14 萬(wàn)多套，朝陽(yáng)那 3 萬(wàn)多套房子要清完得 7 個(gè)多月，順義更夸張，得 10 個(gè)月以上。全國(guó)層面更狠，2024 年商品房銷(xiāo)售面積比 2021 年的峰值直接腰斬，從 15.7 億平跌到 7.7 億平，房?jī)r(jià)較高點(diǎn)回調(diào)了 15.4%，三線城市幾乎把 2015 年以來(lái)的漲幅全吐回去了。

反觀匯率這邊，外匯局的數(shù)據(jù)擺著呢：2024 年外匯儲(chǔ)備穩(wěn)定在 3.2 萬(wàn)億美元以上，人民幣匯率沒(méi)大起大落，經(jīng)常賬戶順差占 GDP 的 2% 左右，剛好在國(guó)際公認(rèn)的安全區(qū)間里。這么一對(duì)比，答案是不是明擺著？這幾年其實(shí)是悄悄選了保匯率，讓房?jī)r(jià)順著市場(chǎng)規(guī)律往下走了。

為啥非得二選一？說(shuō)白了就是經(jīng)濟(jì)里的 “不可能三角”，就像你工資有限，要么多還房貸，要么多顧家用，沒(méi)法全占。以前大家都覺(jué)得肯定保房?jī)r(jià)，畢竟地方財(cái)政靠賣(mài)地，房企也一個(gè)個(gè)體量巨大。但 2019 年那陣兒，不少資本大鱷等著賭匯率跌，結(jié)果政策沒(méi)按他們的劇本走。

深層原因有三個(gè)。第一，土地財(cái)政玩不轉(zhuǎn)了，2024 年房地產(chǎn)投資比峰值降了 32%，土地購(gòu)置費(fèi)占比卻飆到 36%，等于買(mǎi)地成本更高、賺的更少，再硬撐房?jī)r(jià)就是自欺欺人。第二，疫情后大家兜里沒(méi)錢(qián)了，2024 年房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源縮水近一半，老百姓連工作都不穩(wěn)定，誰(shuí)還敢砸錢(qián)買(mǎi)房？第三，保匯率就是保民生。要是匯率崩了，進(jìn)口的汽油、奶粉、芯片全得漲價(jià)，咱們買(mǎi)菜做飯、給孩子買(mǎi)奶粉的錢(qián)都得變多，這可比房?jī)r(jià)跌更戳心窩子。

這選擇帶來(lái)的影響，咱們身邊處處能看見(jiàn)。房企暴雷不是新聞了，恒大、碧桂園這些巨頭都扛不住，連帶裝修公司、建材市場(chǎng)都冷清了，我樓下的裝修店三個(gè)月?lián)Q了倆老板。中介更慘，北京二手房 500 萬(wàn)以內(nèi)的成交占 70%，100 平以下的占 86%，以前靠豪宅傭金吃飯的中介，現(xiàn)在都在推老破小。

但好處也實(shí)打?qū)?。外匯穩(wěn)住了，2024 年貨物貿(mào)易里人民幣結(jié)算占比快到 30%，企業(yè)做外貿(mào)不用天天擔(dān)驚受怕匯率波動(dòng)。更關(guān)鍵的是物價(jià)沒(méi)瘋漲，雖然房子貶了點(diǎn)，但買(mǎi)菜、加油的錢(qián)沒(méi)怎么變，這對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)才是真剛需。

我說(shuō)說(shuō)自己的看法，可能有點(diǎn)扎心但絕對(duì)實(shí)在。這根本不是 “選 A 還是選 B” 的選擇題，而是 “保短期泡沫還是保長(zhǎng)期民生” 的必答題。以前炒房的總說(shuō) “房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”，現(xiàn)在看就是笑話 ——2021 年高位接盤(pán)的，現(xiàn)在一套房虧十萬(wàn)都是少的。

有人罵房?jī)r(jià)跌了資產(chǎn)縮水，但你想想，就算房?jī)r(jià)再漲，你就一套自住房，難道能賣(mài)了睡橋洞？真正靠房子賺錢(qián)的是那些囤了十幾套的炒房客。政策其實(shí)是在戳破泡沫，讓房子回歸 “住” 的本質(zhì)。而且保匯率看似和買(mǎi)房沒(méi)關(guān)系，實(shí)則是保住了咱們的基本生活底線，這比虛高的房?jī)r(jià)靠譜多了。

還有個(gè)扎心的真相：一線城市房?jī)r(jià)跌 12% 和三線跌 16%，感受天差地別。三線城市房?jī)r(jià)回吐十年漲幅，說(shuō)明以前的 “漲價(jià)” 本就是泡沫；一線雖然跌，但 2024 年現(xiàn)房成交占比升到 28%，反而讓買(mǎi)房的更踏實(shí)了。這不是樓市垮了，是在 “擠水分”。

最后想說(shuō)，別再盯著房?jī)r(jià)漲跌焦慮了。這幾年的變化已經(jīng)說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)要的是穩(wěn)不是瘋漲，咱們普通人要的是踏實(shí)日子不是紙面財(cái)富。那些喊著 “保房?jī)r(jià)” 的，要么是套牢的炒房客，要么是想割最后一波韭菜的中介。真正的安穩(wěn)，從來(lái)不是靠房子堆出來(lái)的。