北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，說(shuō)實(shí)話，如果不是孩子上初中了，我竟然都不知道北京有聯(lián)合大學(xué)這所學(xué)校，更不知道海跑兒就是城市學(xué)院，這應(yīng)該是北京最低調(diào)的大學(xué)了吧？

簡(jiǎn)單說(shuō)吧，我兒子成績(jī)很一般，而且是在朝陽(yáng)的**中學(xué)，懂行的直言不諱了，說(shuō)他們學(xué)校在朝陽(yáng)區(qū)的中考普高率都算低的，如果孩子不能在班里前15名，那就很可能到時(shí)候就是職高了，就算考上高中等高考時(shí)也有可能是聯(lián)合大學(xué)兜底。

所以我想換房到陳經(jīng)綸嘉銘的學(xué)區(qū)，但中介說(shuō)不保證轉(zhuǎn)學(xué)成功，而且初一還不能轉(zhuǎn)。我擔(dān)心初二的時(shí)候變數(shù)更大，所以想咨詢您有什么建議沒(méi)有，哪所不錯(cuò)學(xué)校的概率高，房子性價(jià)比高，房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)在500-600萬(wàn)吧，用我們現(xiàn)在的置換。

A：

1、聯(lián)大跟海跑兒確實(shí)挺低調(diào)的，但畢竟是北京的，各項(xiàng)條件都不錯(cuò)。而且還別看不起聯(lián)大，能考上這里，就已經(jīng)是同齡孩子的中上水平了。

因?yàn)槁?lián)大每年的分?jǐn)?shù)線基本都是中游分?jǐn)?shù)，而普高率是70%，那說(shuō)明同齡孩子中只有考到35%左右才能上聯(lián)大，對(duì)于普娃來(lái)說(shuō)挺不容易的。

2、這班里15名之內(nèi)的說(shuō)法也有可能。因?yàn)槿ツ曷犡S臺(tái)某普中普班的家長(zhǎng)也這么說(shuō)，大致是這意思。反正班里38個(gè)孩子，老師篩選出能確?？忌掀崭叩闹挥?3個(gè)，其他的看運(yùn)氣吧?；蛘哒f(shuō)這13個(gè)孩子的后幾名才有可能考上聯(lián)大，再往后的只能先看是否能考上高中，然后再看是否開竅兒了。

3、您說(shuō)的都是實(shí)際情況，包括轉(zhuǎn)學(xué)，誰(shuí)也不敢說(shuō)打包票，只能看到時(shí)候?qū)W校是否有學(xué)位+是否愿意接收。所以我提不了什么建議，只能建議是找找學(xué)校的關(guān)系，先打聽一下學(xué)位情況吧。如果能提前知道是否接收，然后再買房不就踏實(shí)了，否則只能憑運(yùn)氣。

4、總之房子好賣，這預(yù)算在大多數(shù)牛校學(xué)區(qū)都能買到兩居，只不過(guò)大多都是老小區(qū)而已。可以專門買那些只有中學(xué)對(duì)口牛校的，這就沒(méi)什么學(xué)區(qū)溢價(jià)了，房子的性價(jià)比至少不低。但轉(zhuǎn)入對(duì)口校的概率我不敢說(shuō)什么，要不還是咨詢懂行的吧。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我現(xiàn)在有soho的兩套房，買了十多年了，行情跟您說(shuō)的一樣，租金還行但升值差，差的不是一星半點(diǎn)。早就想給賣了，然后趁著現(xiàn)在純住宅跌的多抄底兩套，但是說(shuō)實(shí)話挺舍不得的這租金的。所以想問(wèn)問(wèn)您有什么建議嗎？能兼顧的，外地的也行，我們不用自住。

A：

1、兼顧，看到什么程度了，如果是各項(xiàng)都均衡的話，那老破小算是能兼顧的。也就是租金收益高于平均值，價(jià)格走勢(shì)等同于平均值，占不到什么便宜但也不吃虧。

但老破小的租金只是和商品房相比高一些，卻還是要低于Soho這種公寓的。另外老破小的流動(dòng)性也弱，出手的時(shí)候不好賣。還有一點(diǎn)是通?？們r(jià)都不高，我不知道您這兩套Soho價(jià)值多少，換成老破小是不是有不少錢用不上?。?/p>

2、其他的就只能是多看房了，有可能買到各項(xiàng)兼顧的?？梢栽诔?yáng)四環(huán)外的板樓小區(qū)找找看，以緊湊戶型的兩居室為主，各項(xiàng)都至少不吃虧。但還是這話，租金收益是肯定不如公寓的。

3、外地的其實(shí)一樣，都是甘蔗不能兩頭甜，沒(méi)有十全十美的房子，都得是取舍。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我家有兩套房，孩子奶奶家也兩套，但都是小面積的，現(xiàn)在孩子上學(xué)想一起住都住不下，所以想賣掉兩套換一套大點(diǎn)面積的?？戳瞬簧俜苛?，本來(lái)想買順義后沙峪的，但感覺距離上學(xué)的呼家樓太遠(yuǎn)了，長(zhǎng)期往返實(shí)在不方便。可如果是在附近買的話以700多萬(wàn)也就是個(gè)小三居，感覺沒(méi)什么改善。

再多賣房家里人都有些舍不得，房子雖然老，但有感情了，而且地段也都挺好。所以現(xiàn)在又有個(gè)想法是在通州索性買個(gè)聯(lián)排house，然后再租出一套房，添點(diǎn)錢在學(xué)校附近租房住，周末假期回聯(lián)排住。您覺得這想法靠譜嗎？各方面的優(yōu)劣勢(shì)

A：

1、東三環(huán)租房，然后周末假期回郊區(qū)別墅。理論上沒(méi)什么不行的，但現(xiàn)實(shí)中說(shuō)實(shí)話能堅(jiān)持下來(lái)的不多，來(lái)回折騰也挺累人的。

我家也做過(guò)類似的事兒，就是在學(xué)校旁邊租房，周末回自己家。但麻煩的是孩子經(jīng)常丟三落四，今天忘了書本，明天忘了簽字的通知，后天又把卷子落家里了。要么就得著急忙慌的去取，要么就是孩子鬧別扭，而且每次都得教育他細(xì)心長(zhǎng)記性。但沒(méi)什么用，哪怕是一個(gè)月來(lái)這么一次都挺別扭的。所以這種事兒都是看上去很美吧，現(xiàn)實(shí)中則老小事兒煩人。

2、另外從居住來(lái)說(shuō)，聯(lián)排看自己的喜好，真得是喜歡這種帶樓梯的才行。但不少家庭也是剛開始想象的挺好，一旦長(zhǎng)期居住就覺得爬樓梯麻煩了。尤其是住樓上的，經(jīng)常是到了樓下才發(fā)現(xiàn)忘東西，又得爬樓梯去取。而且老人也不愛上下樓，導(dǎo)致利用率不如大平層。

3、再?gòu)谋Ｖ祦?lái)說(shuō)，無(wú)論哪種別墅產(chǎn)品，價(jià)格走勢(shì)一般都不強(qiáng)，絕大多數(shù)的價(jià)格走勢(shì)都是落后平均值的。所以還是多考慮自住吧，房子是用來(lái)住的，別墅類的更是體現(xiàn)出這一點(diǎn)。

4、簡(jiǎn)單就這情況，別墅聯(lián)排的優(yōu)劣勢(shì)都挺明顯，看自己更重視哪方面吧。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我和我姐（我也是女的）都各買了一套三居，但因?yàn)槎际腔榍百I的，所以都登記在了我爸名下（當(dāng)年沒(méi)限購(gòu)），但租金都是我們的?，F(xiàn)在我們都想賣掉房子，請(qǐng)問(wèn)怎么辦手續(xù)能節(jié)省費(fèi)用？我問(wèn)了中介了說(shuō)是沒(méi)辦法，就算有辦法也都是餿主意不能用的。

另外我想買的是海淀清河橡樹灣，請(qǐng)問(wèn)學(xué)區(qū)溢價(jià)高嗎？留著給兒子（現(xiàn)在17歲）合適嗎？等他住上至少還得五六年呢。我姐想買的是東湖灣大平層，這里算性價(jià)比高的吧？

A：

1、我沒(méi)太明白，看您的意思怎么好像是要先轉(zhuǎn)到各自名下，所以才牽扯到節(jié)省過(guò)戶費(fèi)，是這意思嗎？但既然是賣房置換那就從老爺子名下直接賣唄，無(wú)非是不唯一而已，沒(méi)必要刻意節(jié)省費(fèi)用，反正也做不到。

也就是中介說(shuō)的對(duì)，肯定沒(méi)什么好辦法。尤其是您還提到了“不限購(gòu)”的事兒，說(shuō)明老爺子名下本身就有房，加上你們姐妹的至少三套，那就更不可能節(jié)省費(fèi)用了。索性就別琢磨了，耽誤工夫還浪費(fèi)感情。

2、清河橡樹灣應(yīng)該沒(méi)多少學(xué)區(qū)溢價(jià)。一是因?yàn)榍搴訉W(xué)區(qū)本來(lái)就不太算熱門的，溢價(jià)在海淀算偏低的。再者這里的單價(jià)總價(jià)都高，為了孩子上學(xué)買這里當(dāng)學(xué)區(qū)房的家庭不多，溢價(jià)比例也就自然不高了。

留著給孩子也沒(méi)什么不合適的，小區(qū)的保值很好的，一直超過(guò)北京平均值。不過(guò)這六七年如果不自住，那就是出租吧？別買裝修太好的就行，免的收到的租金還不如裝修的損耗呢。另外計(jì)算一下租售比，這種小區(qū)雖然保值挺好，但租金收益一般都不高，算清楚再買。

3、東湖灣肯定算性價(jià)比高的了，這其實(shí)跟橡樹灣的性質(zhì)差不多，都是板塊內(nèi)保值好總價(jià)高的改善小區(qū)，也都算學(xué)區(qū)溢價(jià)低的。當(dāng)然東湖灣更低了，超過(guò)千萬(wàn)的幾乎沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我兒子在北京的國(guó)企工作，單位承諾五年內(nèi)落戶，但現(xiàn)在也有朝陽(yáng)的工作居住證了，有買房資格。我們是想先買了就踏實(shí)了，趁著現(xiàn)在房?jī)r(jià)降的多。

但兒子一是對(duì)單位不太滿意，也覺得北京戶口現(xiàn)在的用處不大了，畢竟沒(méi)結(jié)婚沒(méi)要孩子不著急上學(xué)。二是他認(rèn)為北京房?jī)r(jià)還是太貴，一旦買了就等于套牢了家里的所有錢，他自己也得背上每個(gè)月至少萬(wàn)八千的按揭。所以他不想買，想再看一兩年。我們想聽聽您的分析。

A：

1、這怎么分析??？要不還是先讓兒子確定是否定居在北京吧。也就是即便換工作，是在北京換還是說(shuō)換城市？如果確定就在北京定居生活了，那房子是用來(lái)住的，早買晚買都是買，早買了踏實(shí)。

2、北京戶口怎么說(shuō)呢？我不知道說(shuō)什么，還是自己考量吧。只能說(shuō)是用不上的時(shí)候真沒(méi)用，但想用的時(shí)候是真急人。

3、關(guān)于房?jī)r(jià)的問(wèn)題，我認(rèn)為現(xiàn)在基本是底部了，沒(méi)什么下跌的空間。畢竟現(xiàn)在的租金收益率都超過(guò)同期銀行存款利率和國(guó)債了，還能怎么跌??？但房子是孩子住，看人家的想法唄，外人不好建議。所以我?guī)筒簧鲜裁疵?，還是家庭內(nèi)部協(xié)商吧。

僅供參考。

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