前段時(shí)間，SOHO中國(guó)的潘石屹與張欣夫婦在社交平臺(tái)曬出一張紐約秋色中的合影。照片里，兩人笑容輕松，一派“松弛感”撲面而來(lái)。

而幾乎同一時(shí)間，他們通過(guò)家族信托在紐約豪擲6250萬(wàn)美元，購(gòu)入6宗地塊，計(jì)劃自主開(kāi)發(fā)豪華公寓。

這是潘氏夫婦首次以開(kāi)發(fā)商身份進(jìn)軍美國(guó)地產(chǎn)界，標(biāo)志著他們正式從“收租婆”轉(zhuǎn)型為“包工頭”。

照片中兩人笑意盈盈，歲月靜好；可回望他們?cè)?jīng)的同行者，卻已是冰火兩重天。

2025年胡潤(rùn)百富榜顯示，房地產(chǎn)商在前100名中的比例驟降，現(xiàn)在僅剩龍湖吳亞軍一人。

回想2017和2018年，內(nèi)地房地產(chǎn)商在同一榜單前100名中比例達(dá)到最高，曾占據(jù)三成席位。

如今的他們，命運(yùn)各異：

王健林被萬(wàn)達(dá)的債務(wù)熬到暴瘦，這位曾經(jīng)的中國(guó)首富如今不得不頻繁出售資產(chǎn)維持現(xiàn)金流，前段時(shí)間還領(lǐng)了限高一日游。

而王石退出萬(wàn)科多年后，卻還因萬(wàn)科現(xiàn)狀受到牽連，一度被限制出境。

寶能的姚振華，目前各種債務(wù)違約，被限制高消費(fèi)，甚至因欠薪被圍堵，眼鏡都被人打掉了。

至于許家印，更是無(wú)需多言，不僅身陷囹圄，連100多億的家族信托都可能要被“擊穿”，拿來(lái)償還債務(wù)。

相比之下，潘石屹這個(gè)笑容在地產(chǎn)圈里格外的 "刺眼"。

為什么他能笑得出來(lái)？說(shuō)白了，這是一場(chǎng)從2014年就開(kāi)始的“精準(zhǔn)逃頂”帶來(lái)的喜悅。

作為從甘肅山村里面走出來(lái)地產(chǎn)大佬，他曾經(jīng)在 90 年代靠海南炒房賺到第一桶金，跟馮侖等人并稱為是 "萬(wàn)通六君子"，后來(lái)創(chuàng)立SOHO中國(guó)，把樓盤一路蓋到北京上海。

當(dāng)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)最火熱、同行們?nèi)栽诏偪窦痈軛U之時(shí)，潘石屹卻悄悄嗅到了危險(xiǎn)的氣息。

潘石屹在2018年接受吳曉波采訪時(shí)，提到兩個(gè)判斷市場(chǎng)的重要依據(jù)：租售比和杠桿率。

他當(dāng)時(shí)指出，2018年時(shí)國(guó)內(nèi)很多城市的房子租售比都已降到了2%，甚至1%點(diǎn)多，而銀行貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%。

這意味著投資者拿著銀行4.9%成本的錢去買房子，然后出租出去只能獲得不到2%的租金回報(bào)，本質(zhì)上已不是一個(gè)“劃算”的生意。

精明人從不戀戰(zhàn)，2019年，潘石屹還差點(diǎn)把SOHO中國(guó)賣給美國(guó)的黑石集團(tuán)，如果不是被監(jiān)管緊急叫停，他又能套現(xiàn)236億港元。

這不是潘石屹第一次展現(xiàn)其敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)，早在1995年海南房地產(chǎn)泡沫破裂前，他就有過(guò)成功套現(xiàn)離場(chǎng)經(jīng)歷。

一個(gè)從海南的“死人堆“里爬出來(lái)的人，對(duì)于風(fēng)向的敏感，已經(jīng)刻入了他的DNA。

當(dāng)年，作為微博紅人的潘石屹，一度被網(wǎng)友稱為“潘跑跑”，甚至流傳出一句：“別讓潘石屹跑了！”

網(wǎng)友喊這句話，倒不是眼紅他“逃頂”成功，而是因?yàn)樗爸袊?guó)賺錢美國(guó)花”！

潘石屹夫婦把資產(chǎn)通過(guò)家族信托轉(zhuǎn)到海外，在美國(guó)買大樓、買地塊，紐約通用汽車大廈和公園大道廣場(chǎng)都有他的份。

更諷刺的是，國(guó)內(nèi)公益中鮮少出手夫妻倆，反手卻給哈佛、耶魯捐了2500萬(wàn)美元，換來(lái)兩個(gè)兒子的“名校門票”。

如今，潘石屹夫婦“人在美國(guó)”重啟地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)，頗有幾分“諷刺感”拉滿的意味。

不過(guò)，這對(duì)夫婦在美國(guó)也不是一路順風(fēng)：投資電影《月球陷阱》虧到吐血，搞共享辦公、賣別墅也屢屢碰壁，如今身家縮水到185億，跌了不少。

說(shuō)到底，潘石屹是個(gè)“純粹的商人”。

有人說(shuō)他最像李嘉誠(chéng)，賺盡了時(shí)代紅利，卻在社會(huì)需要擔(dān)當(dāng)?shù)臅r(shí)候，拎著錢袋子“轉(zhuǎn)場(chǎng)”了。

曹德旺曾點(diǎn)評(píng)他：“鬼精鬼精的?！钡?，就容易成“鬼”。

也有人替他說(shuō)話：至少他沒(méi)留下?tīng)€尾樓，也沒(méi)捅出天大的債務(wù)窟窿，比某些“坑全國(guó)”的大佬強(qiáng)點(diǎn)。

但更多人覺(jué)得，他是個(gè)典型的精致利己主義者——在中國(guó)撈金，去美國(guó)撒錢，責(zé)任心不夠，愛(ài)國(guó)心也不多。

商人終究是現(xiàn)實(shí)的，當(dāng)年那個(gè)拍胸脯說(shuō)“不會(huì)跑路”的潘石屹，那個(gè)高喊“既要成功，也要成仁”的潘石屹，如今把“成功”進(jìn)行了重新的定義：

不看富豪榜，不爭(zhēng)財(cái)富名次，而是讓財(cái)富跨越代際，在異國(guó)他鄉(xiāng)落地生根。

而仍在國(guó)內(nèi)秋風(fēng)中凌亂的地產(chǎn)大佬們，只能眼睜睜看著他在紐約的秋色中，笑得愈發(fā)燦爛。