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◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 掘金醬

10月21日，高市早苗正式成為日本歷史上首位女性首相，日本政壇迎來(lái)里程碑式的一頁(yè)。

對(duì)于日本經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這不僅是權(quán)力的交接，更意味著一場(chǎng)政策“大戲”即將上演。未來(lái)幾年，市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)一系列深刻調(diào)整。

那么，政權(quán)更迭之后，日本不動(dòng)產(chǎn)，尤其是東京樓市將何去何從？

最大的變數(shù)：外國(guó)人購(gòu)房政策

東京樓市的熱度，眼下依然沒(méi)有退燒的跡象。

2025年4月至9月期間的平均價(jià)格為1億3309萬(wàn)日元，比去年同期大幅上漲了20.4%。上半年價(jià)格達(dá)到了歷史新高。

東京23區(qū)的二手公寓也迎來(lái)了“億級(jí)公寓”時(shí)代。2025年8月，東京23區(qū)的二手公寓價(jià)格（每平方米70平方米的單位）同比上漲了38%，達(dá)到了1億721萬(wàn)日元。

業(yè)內(nèi)普遍判斷，這股上漲行情至少將延續(xù)至今年年底，甚至貫穿明年上半年。

然而，2026年下半年之后，東京房?jī)r(jià)到底能否繼續(xù)高歌猛進(jìn)，懸念很大程度上系于自民黨與維新會(huì)聯(lián)合政府手中——他們預(yù)計(jì)在2026年底前推出的“外國(guó)人不動(dòng)產(chǎn)政策”，將成為影響市場(chǎng)走向的重要決策。

這一政策自夏季傳出風(fēng)聲，至今仍未落地。最初，市場(chǎng)一度彌漫著緊張情緒，猜測(cè)日本或許會(huì)效仿加拿大、新加坡等國(guó)，對(duì)非居民關(guān)閉大門(mén)或課以重稅。

不過(guò)，隨著討論深入，各方利益博弈加劇，“一刀切”的激進(jìn)改革可能性正顯著降低。

不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查公司東京鑒定的首席調(diào)查員高橋雅之分析：“若全面禁止外國(guó)人購(gòu)房或施加重稅，恐導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)大幅下滑?！笨紤]到行業(yè)團(tuán)體的強(qiáng)烈反對(duì)，新政府或許不會(huì)采取過(guò)于激進(jìn)的措施。

更關(guān)鍵的是，推動(dòng)?xùn)|京樓市持續(xù)升溫的主力，并非外來(lái)資本，而是本地剛需與投資需求。根據(jù)三菱UFJ信托銀行今年7月的調(diào)查，在千代田區(qū)、港區(qū)、澀谷區(qū)等核心區(qū)域售出的公寓中，外國(guó)買(mǎi)家占比僅為19%。

東京這鍋水，終究是本地人在燒火。外國(guó)資金的變化難改沸騰大勢(shì)。

因此，外國(guó)人購(gòu)房政策——是否出臺(tái)、何時(shí)出臺(tái)、如何出臺(tái)——固然是當(dāng)前市場(chǎng)矚目的焦點(diǎn)，但即便最終落地，預(yù)計(jì)也將是一份高度克制的“溫和方案”，難以從根本上扭轉(zhuǎn)東京樓市的內(nèi)在升溫邏輯。

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新聯(lián)盟登場(chǎng)：“維新派”的政策影響力

第二大影響因素，是新的執(zhí)政聯(lián)盟——維新派的加入。

為穩(wěn)固執(zhí)政基礎(chǔ)，自民黨與之形成了“半聯(lián)合執(zhí)政”的微妙格局。維新派的政策主張，因此成為攪動(dòng)未來(lái)市場(chǎng)的一股不可忽視的力量。

在他們眾多的政治藍(lán)圖里，最富野心的莫過(guò)于 “副首都構(gòu)想”——旨在將大阪府與大阪市合并，升格為“大阪都”，賦予其首都級(jí)別的行政職能。

一旦構(gòu)想啟動(dòng)，巨量的基建投資、政策紅利與行政權(quán)力將涌入關(guān)西，預(yù)計(jì)會(huì)顯著提振大阪乃至整個(gè)關(guān)西地區(qū)的土地與房產(chǎn)價(jià)值，成為區(qū)域樓市的強(qiáng)勁催化劑。

然而，大阪短期內(nèi)其在政治、經(jīng)濟(jì)資源的集中度上，依然難以撼動(dòng)?xùn)|京的“一極獨(dú)大”地位。

更微妙的是，維新派在試圖抬升大阪價(jià)值的同時(shí)，也在考慮推行限制外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)非自住型房產(chǎn)、進(jìn)一步收緊民宿經(jīng)營(yíng)等政策。這無(wú)異于一邊踩油門(mén)，一邊輕點(diǎn)剎車(chē)。

提升區(qū)域價(jià)值的熱潮，與打擊短期投資的行為相互對(duì)沖，可能在一定程度上冷卻部分投資者的熱情。

不過(guò)，從全局視角看，即便這些限制性措施落地，預(yù)計(jì)也將是“精準(zhǔn)打擊”，而非“全面封鎖”。很可能僅針對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅類(lèi)物業(yè)或特定敏感區(qū)域。

因此，它們對(duì)整體外資涌入日本的洪流影響有限，對(duì)東京等核心城市房?jī)r(jià)的根基難以產(chǎn)生動(dòng)搖。

而大阪，仍有望迎來(lái)新一輪的價(jià)值增長(zhǎng)。

“積極財(cái)政”之下：通脹與資產(chǎn)價(jià)格的聯(lián)動(dòng)

新政府在經(jīng)濟(jì)政策上的另一大看點(diǎn)，是“積極財(cái)政”路線(xiàn)。若大規(guī)模發(fā)行國(guó)債并維持低利率政策，日本可能迎來(lái)通脹加速。

通貨膨脹在推高日常生活成本的同時(shí)，往往也帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格的更快上漲，從而形成資本性收益。不動(dòng)產(chǎn)作為典型的抗通脹資產(chǎn)，有望在這一過(guò)程中持續(xù)受益，實(shí)現(xiàn)價(jià)值攀升。

對(duì)于出租型房產(chǎn)而言，成熟市場(chǎng)的租售比與名義利率密切相關(guān)。在通脹環(huán)境下，房租作為最容易上漲的物價(jià)之一，也將同步走高，進(jìn)一步支撐房產(chǎn)價(jià)值。

通脹之下，現(xiàn)金會(huì)“縮水”，資產(chǎn)卻可能“膨脹”。不動(dòng)產(chǎn)正成為不少人眼中的“價(jià)值避風(fēng)港”。

同時(shí)，高市早苗主張的寬松貨幣政策預(yù)計(jì)將延續(xù)日元弱勢(shì)，降低海外資金進(jìn)入日本不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)檻，可能進(jìn)一步激發(fā)外國(guó)投資者與企業(yè)對(duì)東京房產(chǎn)的需求，為市場(chǎng)提供有力支撐。

政權(quán)更迭如棋局重置，每一著都牽動(dòng)市場(chǎng)未來(lái)。

從外國(guó)人購(gòu)房政策的懸而未決，到大阪“副都構(gòu)想”的想象空間，再到積極財(cái)政與通脹預(yù)期的雙重疊加——日本不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)正站在新一輪周期的起點(diǎn)。

然而，政策只是風(fēng)，資產(chǎn)才是船。對(duì)理性的投資者而言，比追逐政策風(fēng)向更重要的，是回歸東京不動(dòng)產(chǎn)的底層邏輯：扎實(shí)的租賃需求、稀缺的核心地段與穩(wěn)健的資產(chǎn)屬性。

唯有摒棄“炒房”心態(tài)，著眼長(zhǎng)期價(jià)值，方能在波動(dòng)中穩(wěn)健前行，真正捕捉到屬于下一個(gè)周期的價(jià)值高地。

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