近日，大阪市政府宣布，將自2026年5月30日起，暫停受理基于《國家戰(zhàn)略特區(qū)法》的“特區(qū)民宿”新申請。大阪市此次政策調整的直接導火索，是“特區(qū)民宿”急速擴張引發(fā)的社區(qū)矛盾激化。

由于民宿數量激增，游客帶來的?深夜噪音、垃圾處理不當以及陌生人頻繁進出?等問題，嚴重影響了當地居民的日常生活?。數據顯示，大阪市民宿相關投訴件數從2021年的88件激增至2024年的556件，四年間增長約5倍?。積累已久的民怨最終集中爆發(fā)，迫使大阪市政府采取行動，以緩解社會矛盾。

32個市町村停止受理新申請，僅4處維持現(xiàn)狀

關于放寬特定地區(qū)民宿開業(yè)限制的“特區(qū)民宿”制度，大阪府政府于5日宣布，將與國家協(xié)商，并自2026年5月30日起停止受理府內29個市町村的特區(qū)民宿新申請。此前，大阪市、寢屋川市和八尾市已明確表明不再受理新申請。隨著大阪府此次決定，府內將有合計32個市町村全面停止受理特區(qū)民宿的新申請。

停止受理新申請地區(qū)清單

• 已表明停止受理特區(qū)民宿新申請方針的地區(qū)（32個）

  大阪市、寢屋川市、八尾市、岸和田市、池田市、泉大津市、守口市、茨木市、富田林市、松原市、大東市、和泉市、箕面市、柏原市、門真市、攝津市、高石市、藤井寺市、泉南市、四條畷市、大阪狹山市、阪南市、島本町、豐能町、能勢町、忠岡町、熊取町、田尻町、岬町、太子町、河南町、千早赤阪村。

• 僅部分區(qū)域停止受理（1個）

  河內長野市僅市區(qū)部分區(qū)域暫停受理新申請，故未列入停受理名單。

繼續(xù)受理新申請地區(qū)：

• 羽曳野市、貝冢市、泉佐野市則表示將繼續(xù)按以往政策受理特區(qū)民宿新申請。

據悉，大阪府和大阪市等將在本月舉行的國家戰(zhàn)略特別區(qū)域會議上與國家進行協(xié)商。若獲得總理認可，大阪府內32個市町村將從明年5月30日起正式停止受理特區(qū)民宿新申請。

大阪調整特區(qū)民宿政策的背景及原因

大阪府對特區(qū)民宿政策進行了重大調整，其主要原因在于社區(qū)治理壓力激增，尤其是噪音、垃圾處理等引發(fā)的居民投訴大幅增加?。

大阪市的特區(qū)民宿數量近年來持續(xù)攀升，2019年3月僅略超2000家，疫情期間增速暫緩，但在疫情后則迅速反彈，呈現(xiàn)顯著增長態(tài)勢。

截至今年7月，大阪民宿已達6696家，占全國特區(qū)民宿總量的約94%。今年3月至7月，大阪特區(qū)民宿的每月申請件數已連續(xù)5個月超過200件，審批等待期需要近兩個月，市場需求之旺盛可見一斑。

然而，大阪民宿規(guī)模的快速擴張，也導致了游客與當地居民的矛盾加劇。這從關于“垃圾分類不當、噪音擾民”等民宿投訴數量的顯著增加?可見一斑。

大阪市保健局的統(tǒng)計數據顯示，民宿相關投訴量在2021年曾降至98件，但此后持續(xù)增加，2024年的投訴量達到556件，較2021年增加了5倍多。

從2024年投訴的具體分類來看，涉及未獲認證設施的投訴為157件，已獲認證設施的投訴達399件。未認證階段多為反對民宿經營的反對聲，而認證后則以垃圾處理方式（103件）、夜間噪音（87件）等影響居住環(huán)境的投訴最為突出。

此外，部分投資者通過不正規(guī)操作（如虛高標價）利用民宿獲取經營管理簽證的做法，也暴露了監(jiān)管漏洞?。據稱，大阪約40%的民宿業(yè)主為中國投資者。

面對接連不斷的糾紛，大阪市已決定暫停受理特區(qū)民宿的新申請。未來，市政府將采取多項措施，包括新設“擾民民宿專項整治小組”、強化監(jiān)管權限等，并考慮將住宅區(qū)排除在特許經營范圍之外，以改善社區(qū)居住環(huán)境，緩解民眾不滿。

大阪民宿政策調整，投資者如何應對？

面對大阪民宿政策的調整，不少人將目光轉向普通民宿。那么，日本普通民宿與特區(qū)民宿之間有什么核心區(qū)別呢？

①營業(yè)天數限制?

• ?普通民宿?：依據《住宅宿泊事業(yè)法》，每年最多運營180天?。?

• 特區(qū)民宿?：在特定區(qū)域內（如大阪市、福岡市等）可全年無休運營，無天數限制?。

②許可申請

• 普通民宿：營業(yè)許可需滿足諸多嚴格條件，申請條件嚴格，雖然無區(qū)域限制，但需符合當地條例，如設置前臺、變更建筑用途等。

• 特區(qū)民宿：根據特例制度，取得營業(yè)許可相對容易，但僅限政府劃定的特定區(qū)域，且一般情況下居住面積需大于25㎡（硬性標準）?。

③住宿天數限制

• 普通民宿：可提供1晚住宿。

• 特區(qū)民宿：要求至少入住2晚3天，以減少短期頻繁換客對社區(qū)的影響。

④監(jiān)管要求

• 普通民宿：監(jiān)管更為嚴格，對區(qū)域、噪音、垃圾處理等有明確限制。

• 特區(qū)民宿：監(jiān)管限制較少，但也因此引發(fā)了大量居民投訴?。

簡單來說，普通民宿受《住宅宿泊事業(yè)法》嚴格限制，每年最多運營180天，申請門檻較高，個人和企業(yè)法人均可運營；特區(qū)民宿在特定區(qū)域內可全年運營，申請相對容易，但需滿足面積和最低住宿天數要求，且運營主體僅限企業(yè)法人，個人不能申請。

需要注意的是，大阪雖然暫停了特區(qū)民宿的新申請，但并未禁止普通民宿的運營?。因此，投資者仍然可以申請和經營?普通民宿。

總體而言，大阪對特區(qū)民宿政策的收緊，標志著這一行業(yè)正在從無序擴張邁向規(guī)范化管理。短期內，政策調整可能促使投資者搶在截止前集中提交申請，造成“末班車”效應；但長期來看，監(jiān)管升級將淘汰缺乏合規(guī)能力的經營者，行業(yè)結構將逐步向品質與管理能力導向轉變。因此投資者需及時調整策略，以適應新的市場環(huán)境。

另外，對于已持有牌照的投資者，政策收緊反而可能帶來供給收縮，從而推動現(xiàn)有牌照的價值上升，帶來資產增值機遇；而對于新投資者而言，只能通過收購現(xiàn)有牌照進入市場或尋求替代投資路徑。未來的日本民宿市場，將更強調合規(guī)運營、社區(qū)關系管理與長期可持續(xù)性，能夠滿足這些條件的經營主體將更具競爭力。

更多日本法務，移民信息請關注我們