作者 | 余生

來(lái)源 | 邱處機(jī)

一邊是巨額虧損，一邊是大股東持續(xù)輸血，萬(wàn)科還在寒冬中艱難前行。

10月30日晚間，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，公司第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)擬向公司提供不超過(guò)22億元借款，用于償還公司在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的債券本金與利息。

這筆借款期限不超過(guò)三年，利率為提款日前一工作日全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減66個(gè)基點(diǎn)，目前為2.34%。

這已是深鐵集團(tuán)今年以來(lái)向萬(wàn)科提供的又一輪流動(dòng)性支持。根據(jù)萬(wàn)科披露，2025年年初至今，深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬(wàn)科提供借款269.3億元（不含本次借款），充分體現(xiàn)了大股東對(duì)公司的支持。

01

股東持續(xù)輸血

萬(wàn)科在公告中表示，本次股東借款將用于償付公司在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的債券本金與利息。這一安排凸顯了萬(wàn)科當(dāng)前面臨的償債壓力，也體現(xiàn)深鐵集團(tuán)作為大股東對(duì)萬(wàn)科的有力支持。

此次借款利率遵循市場(chǎng)化原則，但明顯低于目前公司從金融機(jī)構(gòu)借款的利率水平。這一方面降低了萬(wàn)科的融資成本，另一方面也反映深鐵集團(tuán)作為重要股東對(duì)萬(wàn)科的鼎力相助。

深鐵集團(tuán)與萬(wàn)科的緊密關(guān)系始于2017年。當(dāng)時(shí)深鐵集團(tuán)接手華潤(rùn)股份所持的萬(wàn)科股份，成為萬(wàn)科第一大股東。此次提供借款再次表明，在萬(wàn)科面臨經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)之際，深鐵集團(tuán)沒(méi)有坐視不管。

實(shí)際上，就在本次借款公告發(fā)布的同一天，萬(wàn)科還宣布已完成“22萬(wàn)科07”公司債券的贖回工作。該債券發(fā)行總額25億元，公司以103.45元/張的價(jià)格贖回全部債券，其中包含當(dāng)期利息。

同樣是10月30日，萬(wàn)科發(fā)布的2025年第三季度報(bào)告顯示，公司經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)惡化。截至2025年9月30日止九個(gè)月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1613.88億元，同比下降26.61%；歸屬于上市公司股東的凈虧損達(dá)到280.16億元，同比擴(kuò)大56.14%。

這份慘淡的業(yè)績(jī)報(bào)告還顯示，萬(wàn)科基本每股收益為-2.36元。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所用現(xiàn)金流量?jī)纛~為-58.89億元。這些數(shù)據(jù)都表明，萬(wàn)科正面臨前所未有的經(jīng)營(yíng)壓力。

第三季度單季表現(xiàn)更為糟糕。萬(wàn)科三季度營(yíng)業(yè)收入為560.65億元，同比下降27.30%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損160.69億元，虧損幅度呈現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢(shì)。

對(duì)于虧損原因，萬(wàn)科解釋稱，主要包括開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑、毛利率仍處低位、新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，以及部分資產(chǎn)交易和股權(quán)處置的交易價(jià)格低于賬面值等。

02

主營(yíng)業(yè)務(wù)全線下滑

萬(wàn)科的核心業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)表現(xiàn)尤為慘淡。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積833.3萬(wàn)平方米，貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1142.5億元。但這一數(shù)字與去年同期相比大幅下滑。

今年1-9月，萬(wàn)科合同銷售金額1004.6億元，同比下降44.6%；合同銷售面積775.1萬(wàn)平方米，下降41.8%。銷售業(yè)績(jī)的大幅下滑，預(yù)示著萬(wàn)科未來(lái)一段時(shí)間仍將面臨營(yíng)收壓力。

更令人擔(dān)憂的是，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的盈利能力急劇惡化。整體稅前毛利率為0.7%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)稅后毛利率為-10.5%。這意味著萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)際上是在虧本經(jīng)營(yíng)。

截至9月底，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)有1321.6萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約1548.1億元。這些未結(jié)算資源能否在未來(lái)帶來(lái)正向盈利，仍是一個(gè)未知數(shù)。

隨著業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)狀況也日趨緊張。截至2025年9月30日，集團(tuán)總資產(chǎn)為1.1366萬(wàn)億元，較上年末下降11.64%；歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益為1757.56億元，下降13.28%。

萬(wàn)科的有息負(fù)債合計(jì)3629.3億元，資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%。盡管較上年末下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，但負(fù)債水平依然高企。貨幣資金為656.8億元，相對(duì)于巨額負(fù)債，流動(dòng)性壓力不容小覷。

為緩解資金壓力，萬(wàn)科正在多措并舉回籠資金。今年前三季度，萬(wàn)科完成19個(gè)項(xiàng)目的大宗交易，實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額68.6億元。同時(shí)，業(yè)務(wù)優(yōu)化與退出有序推進(jìn)，冰雪業(yè)務(wù)已與中旅集團(tuán)完成簽約，正在推進(jìn)交割工作。

在融資端，除股東借款外，萬(wàn)科前三季度合并報(bào)表范圍內(nèi)新增融資和再融資265億元，其中境內(nèi)新增融資綜合成本3.44%，較2024年全年境內(nèi)新增融資綜合成本下降6個(gè)基點(diǎn)。

值得一提的是，在房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)大幅下滑的同時(shí)，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)卻展現(xiàn)出一定的韌性。前三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入435.7億元，同比增長(zhǎng)1.1%。

其中，租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.4億元，同比增長(zhǎng)4.4%。截至9月底，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理28.0萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，其中20.4萬(wàn)間已開(kāi)業(yè)，出租率94.3%。

商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)及物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入62.1億元及31.8億元。物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)7.4%，成為萬(wàn)科業(yè)務(wù)板塊中少有的亮點(diǎn)。

這些數(shù)據(jù)表明，萬(wàn)科在傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外多元化發(fā)展的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，一定程度上正在形成對(duì)公司整體業(yè)績(jī)的支撐。不過(guò)，相對(duì)于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的巨量規(guī)模，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)目前仍難以扭轉(zhuǎn)公司整體業(yè)績(jī)的頹勢(shì)。

03

未來(lái)仍面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

對(duì)于未來(lái)展望，萬(wàn)科在三季度報(bào)告中坦言，公司在經(jīng)營(yíng)上仍面臨階段性壓力。公司表示，在各方及大股東強(qiáng)有力的支持下，集團(tuán)全力保障隊(duì)伍穩(wěn)定、財(cái)務(wù)穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，改革化險(xiǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)。

但從未來(lái)趨勢(shì)看，萬(wàn)科銷售持續(xù)下滑，整體經(jīng)營(yíng)形勢(shì)依然十分嚴(yán)峻，資金緊張局面進(jìn)一步加劇，債務(wù)償還面臨較大的壓力。這一罕見(jiàn)的嚴(yán)峻表述，顯示出萬(wàn)科管理層對(duì)公司前景的擔(dān)憂。

為應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，萬(wàn)科正在積極推進(jìn)組織調(diào)整。報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)實(shí)施組織調(diào)整，強(qiáng)化總部定位與職能，精簡(jiǎn)地區(qū)公司管理層級(jí)，整合事業(yè)部資源。這些舉措旨在提升運(yùn)營(yíng)效率，降低管理的成本。

萬(wàn)科還堅(jiān)持融合發(fā)展的經(jīng)營(yíng)思路，強(qiáng)化內(nèi)外部資源整合，并持續(xù)與各地政府、央國(guó)企、各行業(yè)龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)投資方協(xié)同創(chuàng)新，共建戰(zhàn)略合作生態(tài)圈。

截至2025年10月30日，深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬(wàn)科提供291.3億元的股東借款，且借款利率和抵質(zhì)押率均優(yōu)于市場(chǎng)慣例水平。

但面對(duì)巨額債務(wù)和持續(xù)的虧損，這些借款能否幫助萬(wàn)科渡過(guò)難關(guān)，尚待觀察。

（全文完）