房子縮水、業(yè)主維權(quán)？2025房價(jià)調(diào)整下的真實(shí)圖景與官方回應(yīng)
周末在小區(qū)樓下遛彎，碰上二樓的李姐正拿著房產(chǎn)證嘆氣：“2021年花420萬買的三居室，上周中介說現(xiàn)在掛牌頂多250萬，這才四年就虧了170萬，比我老公三年工資還多！”這話瞬間圍攏了一群鄰居——有人說自家小區(qū)掛牌量半年翻了倍，有人吐槽“月供6000，租金才2800”，還有人拿著手機(jī)刷著“集體退房”的新聞發(fā)愁。
房子早已不是單純的住所，而是多數(shù)家庭的“壓艙石”。2025年以來，房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整讓不少業(yè)主坐立難安，“房價(jià)縮水”“退房維權(quán)”成了社區(qū)群里的高頻詞。但傳言中的“貶值40%”是否屬實(shí)？業(yè)主要求退房能否得到支持？官方又有哪些政策應(yīng)對？咱們結(jié)合權(quán)威數(shù)據(jù)和政策一一說清。
一、數(shù)據(jù)說話：哪里的房子跌了？官方跌幅有多少
先澄清一個(gè)關(guān)鍵問題：“房子縮水40%”并非全國普遍現(xiàn)象，而是部分區(qū)域從歷史峰值的累計(jì)跌幅。從官方數(shù)據(jù)來看，房價(jià)調(diào)整呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性特征。
國家統(tǒng)計(jì)局2025年9月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格已連續(xù)下跌41個(gè)月，9月環(huán)比下跌0.74%，同比下跌7.38%。分城市來看，一線城市分化明顯：北京、深圳9月二手房價(jià)格環(huán)比均下跌0.9%，廣州下跌1.0%，一線城市整體環(huán)比跌幅1.0%；二線城市二手房價(jià)格同比下跌7.2%，三四線城市同比下跌8.5%。
部分前期漲幅較高的區(qū)域跌幅更為突出，比如深圳寶安區(qū)部分樓盤，從2021年峰值到2025年9月，掛牌價(jià)跌幅超40%，但這屬于極端案例。從全國整體看，國家統(tǒng)計(jì)局2025年二季度數(shù)據(jù)顯示，即便是曾經(jīng)堅(jiān)挺的北京核心區(qū)學(xué)區(qū)房，價(jià)格也從高峰期的每平方米10萬元跌至6.5萬元左右，累計(jì)跌幅35%。
供給端的壓力同樣明顯。2024年全國商品房銷售面積僅10.1億平方米，同比下降12.6%，創(chuàng)下2015年以來的最低點(diǎn)，且這一趨勢在2025年上半年持續(xù)。北京2025年前9個(gè)月二手房新增掛牌量近16萬套，上海達(dá)13萬套，買家議價(jià)空間普遍拉大到10%以上，市場進(jìn)入買方主導(dǎo)階段。

二、退房潮真相：官方支持哪種情況退房？有何案例
“房價(jià)跌了就退房”的呼聲雖高，但從官方政策和實(shí)際案例來看，退房并非易事，需滿足明確條件。
目前全國唯一官方協(xié)調(diào)的集中退房案例，是南京珠江四季悅城項(xiàng)目。2024年7月29日，南京市江寧區(qū)房產(chǎn)局向新京報(bào)確認(rèn)，該項(xiàng)目因總包單位停工導(dǎo)致無法交付，經(jīng)區(qū)房產(chǎn)局和屬地介入?yún)f(xié)調(diào)，啟用監(jiān)管賬戶資金啟動(dòng)退房流程，截至當(dāng)日已有33戶業(yè)主簽訂退房協(xié)議，剩余9戶正在協(xié)調(diào)中。該項(xiàng)目監(jiān)管賬戶共有5067萬元資金，這是退房能落地的關(guān)鍵前提 。
從法律層面看，2023年4月21日最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》明確，只有在“房屋不能交付且無實(shí)際交付可能”的情況下，業(yè)主的價(jià)款返還請求權(quán)才優(yōu)先于其他債權(quán) 。換句話說，單純因房價(jià)貶值要求退房，并不符合官方支持的退房條件。
司法實(shí)踐中，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣指出，若僅因房價(jià)下跌主張退房，法院通常不予支持；但如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致房屋無法交付，業(yè)主不僅能要回房款，還可主張貸款利息賠償 。2025年以來，各地并未出現(xiàn)因房價(jià)貶值而官方協(xié)調(diào)集體退房的案例，多數(shù)“退房維權(quán)”仍停留在業(yè)主與開發(fā)商的協(xié)商階段。
三、政策應(yīng)對：官方已出哪些“穩(wěn)市牌”？效果如何
面對市場調(diào)整，從中央到地方已密集出臺(tái)政策，核心圍繞“止跌回穩(wěn)”和風(fēng)險(xiǎn)化解。
2024年9月26日中央政治局會(huì)議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)，隨后政策組合拳陸續(xù)落地。住建部在2024年10月17日的國新辦發(fā)布會(huì)上透露，9月底以來，一手房看房量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續(xù)上升，市場出現(xiàn)積極變化。
具體政策包括三大類：

一是需求端松綁，2024年一線城市全面調(diào)整限購，廣州取消全域限購，北京五環(huán)外社保年限從5年降至2年；央行于2024年9月將首套、二套房貸首付比例統(tǒng)一降至不低于15%，5年期以上LPR全年三次下調(diào)，最終降至3.6%。

二是供給端去庫存，2024年5月央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，用于收購已建成未售新房充當(dāng)保障房，11月財(cái)政部等三部門取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，滿2年住房對外銷售免征增值稅。

三是風(fēng)險(xiǎn)防控，住建部在2024年8月2日的政策吹風(fēng)會(huì)上明確，將加快建立房屋定期體檢、房屋保險(xiǎn)、房屋養(yǎng)老金三項(xiàng)制度，防范房屋安全風(fēng)險(xiǎn)。
從效果看，政策尚未完全扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。國家統(tǒng)計(jì)局2025年二季度數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中仍有53個(gè)城市二手房價(jià)格環(huán)比下跌，占比達(dá)75.7%，三四線城市庫存去化周期超過28個(gè)月，部分城市房價(jià)甚至跌破開發(fā)成本。
四、業(yè)主實(shí)操指南：貶值后該咋辦？這3點(diǎn)要記牢
對已購房業(yè)主來說，與其糾結(jié)“能不能退房”，不如做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對和資產(chǎn)規(guī)劃，這三點(diǎn)官方建議需重點(diǎn)關(guān)注：
1. 區(qū)分退房條件，理性維權(quán)：若房屋未停工且能正常交付，單純房價(jià)下跌無法作為退房理由，可通過業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商協(xié)商彌補(bǔ)損失；若項(xiàng)目停工或存在交付風(fēng)險(xiǎn)，需第一時(shí)間向住建部門投訴，憑借購房合同和付款憑證主張權(quán)利，參考南京案例，優(yōu)先核查監(jiān)管賬戶資金情況 。
2. 利用政策紅利，減輕負(fù)擔(dān)：2024年9月央行啟動(dòng)存量房貸利率批量調(diào)整，截至10月25日，符合條件的房貸利率已統(tǒng)一調(diào)整為LPR-30BP，若尚未調(diào)整可聯(lián)系貸款銀行辦理；出售住房時(shí)，若房屋持有滿2年，可享受增值稅免征優(yōu)惠，這一政策在2024年11月13日財(cái)政部等三部門的公告中已明確 。
3. 長期關(guān)注房屋保值，參與安全保障：住建部推動(dòng)的房屋養(yǎng)老金制度已在多地試點(diǎn)，業(yè)主可按規(guī)定繳納資金，用于房屋維修養(yǎng)護(hù)，維持資產(chǎn)價(jià)值；購買二手房時(shí)，可要求開發(fā)商或前業(yè)主提供房屋“體檢報(bào)告”，這是未來房屋交易的重要參考。
說到底，房地產(chǎn)市場正在從“高速增長”轉(zhuǎn)向“平穩(wěn)發(fā)展”，曾經(jīng)“買漲不買跌”的邏輯已不適用。對業(yè)主而言，與其焦慮短期貶值，不如聚焦房屋品質(zhì)維護(hù)和個(gè)人財(cái)務(wù)規(guī)劃；對潛在購房者來說，當(dāng)前政策紅利疊加市場調(diào)整，反而迎來了“挑房”的窗口期，但務(wù)必選擇監(jiān)管資金充足、口碑良好的開發(fā)商。房子終究是用來住的，回歸居住本質(zhì)，才能在市場波動(dòng)中保持從容。