近日出版的《〈中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議〉輔導讀本》中刊登了住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹題為《推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章。

倪虹表示，要改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度。在商品房銷售上，推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風險；繼續(xù)實行預售的，規(guī)范預售資金監(jiān)管，切實維護購房人合法權益。

財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部等中央部委密集釋放樓市政策信號，以稅收優(yōu)惠為核心、多維度政策協(xié)同發(fā)力的 "王炸" 組合拳正式落地。這輪政策不僅打破了此前區(qū)域化調(diào)整的局限，實現(xiàn)了全國性制度優(yōu)化與重點城市精準發(fā)力的有機結合，更標志著房地產(chǎn)調(diào)控進入 "供需兩端并重、短期托底與長期轉型兼顧" 的新階段。在住房供求關系發(fā)生重大變化的背景下，這一系列舉措為低迷的市場注入了強心劑，其政策邏輯與市場影響值得深入剖析。

政策出臺：供需雙向發(fā)力的系統(tǒng)性布局

11 月樓市新政并非單一舉措的孤立出臺，而是形成了覆蓋交易環(huán)節(jié)、企業(yè)紓困、保障供給、預期引導的完整政策體系，彰顯了中央部委穩(wěn)定市場的決心與精準調(diào)控的智慧。

在需求端激活方面，稅收優(yōu)惠政策實現(xiàn)了兩大突破。契稅調(diào)整將享受 1% 低稅率的面積標準從 90 平方米提升至 140 平方米，明確全國范圍內(nèi)個人購買家庭唯一或第二套住房，面積不超過 140 平方米的統(tǒng)一按 1% 繳納契稅，140 平方米以上住房也實行梯度減按政策。這一調(diào)整直接覆蓋了新房市場占比 30% 至 40% 的 90 至 140 平方米主力戶型，精準契合了當前旺盛的改善型住房需求。增值稅政策則徹底打破了一線城市與其他地區(qū)的執(zhí)行差異，在北京、上海等城市取消普通住宅與非普通住宅劃分后，個人銷售已購買 2 年以上住房一律免征增值稅，終結了此前大戶型住房交易的增值稅負擔。以上海一套 1000 萬元的次新大戶型為例，新政實施后可節(jié)省 10 萬至 25 萬元增值稅，減稅效應顯著。

針對供給端困境，政策形成了企業(yè)紓困與庫存優(yōu)化的雙重支撐。土地增值稅預征率下限在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一降低 0.5 個百分點，調(diào)整后東部地區(qū)下限為 1.5%，中西部及東北地區(qū)分別降至 1% 和 0.5%，部分區(qū)域甚至可能實現(xiàn)預征后移至項目交付清算階段，直接緩解了房企銷售周期的資金壓力。更為關鍵的是，10 萬億元地方政府債務置換方案與城中村改造擴圍形成政策聯(lián)動：前者通過 6 萬億元新增債務限額與 4 萬億元專項債券分期安排，為地方政府卸下隱性債務包袱；后者則將改造支持范圍從 35 個超大特大城市擴大至近 300 個地級及以上城市，納入專項債券與政策性金融支持，同時鼓勵收購存量商品房用作安置住房。廣東黃埔區(qū) "五村七片" 項目獲得 1071 萬元專項借款收購存量房作為安置房的案例，正是這一政策邏輯的生動實踐。

在制度創(chuàng)新層面，存量房貸利率調(diào)整與土地收儲政策形成重要補充。11 月起，存量房貸借款人可與銀行協(xié)商將重定價周期靈活調(diào)整為 3 個月、6 個月或 12 個月，通過利率動態(tài)調(diào)整減輕購房者月供壓力。自然資源部則明確允許使用專項債券資金收回收購閑置住宅用地與商服用地，優(yōu)先處置企業(yè)無力開發(fā)的地塊，從源頭優(yōu)化土地供給結構。

政策邏輯：從救市到轉型的深層考量

11 月新政的 "王炸" 效應，本質(zhì)上源于其對房地產(chǎn)市場新階段特征的深刻把握，政策設計既回應了短期市場矛盾，更錨定了行業(yè)長期發(fā)展方向。

政策出臺的直接背景是市場企穩(wěn)基礎的薄弱。盡管 2024 年 10 月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，全國商品房銷售面積與銷售額降幅收窄，30 個重點城市 11 月上半月新房成交面積同比增長 20%，但結構性問題依然突出。北京 2025 年 11 月數(shù)據(jù)顯示，二手房價格全域下跌，房山、延慶等區(qū)域跌幅超 4%，新房市場雖有分化但整體仍處調(diào)整期，市場信心尚未完全修復。在此背景下，政策選擇以稅收優(yōu)惠為突破口，正是看中其 "直接降成本、快速提信心" 的特點，通過交易環(huán)節(jié)的實質(zhì)性讓利激活市場流動性。

從調(diào)控邏輯演進看，此次政策標志著從 "限購限貸放松" 向 "制度性成本優(yōu)化" 的升級。2024 年上半年的政策多集中于購房資格放寬與首付比例下調(diào)，而 11 月新政直指稅收制度這一更深層次的交易壁壘。北京國家會計學院副院長李旭紅指出，這一系列政策既通過減稅拉動大宗消費，又通過簡化普通與非普通住宅劃分降低制度性交易成本，實現(xiàn)了市場活力激發(fā)與制度完善的雙重目標。這種調(diào)整契合了黨的二十屆三中全會 "完善房地產(chǎn)稅收制度" 的要求，體現(xiàn)了調(diào)控的長效化思維。

政策協(xié)同性的強化更凸顯了系統(tǒng)治理思路。10 萬億元化債方案為城中村改造等民生工程提供了財力保障，而存量房收購政策則實現(xiàn)了 "去庫存" 與 "保民生" 的雙贏 —— 既消化了商品房過剩庫存，又補充了保障性住房供給。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉將其解讀為 "政策疊加效應" 的體現(xiàn)，通過降成本、降門檻與預期引導的多維度發(fā)力，構建市場穩(wěn)定的合力。這種協(xié)同性在一線城市表現(xiàn)得尤為明顯，北京、上海、深圳在中央政策發(fā)布一周內(nèi)即同步落地實施細則，政策執(zhí)行效率彰顯了調(diào)控決心。

市場影響：短期提振與長期重塑的雙重效應

政策落地后，市場已呈現(xiàn)出結構性回暖跡象，但其影響將在短期成交提振與長期生態(tài)重塑兩個維度持續(xù)釋放。

短期來看，改善型需求的激活成為最直接的市場反應。一線城市中大戶型交易率先升溫，深圳中介數(shù)據(jù)顯示，二套購買 140 平方米住房的契稅可節(jié)省近 16 萬元，帶動大戶型掛牌量消化加速。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11 月第二周深圳、成都、杭州二手房成交套數(shù)創(chuàng)下年內(nèi)周度新高，其中改善型房源占比提升至 45% 以上。這種結構性變化與政策導向高度契合，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，新政精準激活了中大戶型認購，同時推動一線城市二手房交易結構優(yōu)化。對于房企而言，土地增值稅預征率下調(diào)與存量房收購政策的組合，使得龍湖、萬科等布局核心城市改善型項目的房企率先受益，現(xiàn)金流壓力得到緩解。

從中期來看，市場分化態(tài)勢可能進一步加劇。政策紅利向核心城市集中的特征明顯，北京、上海等一線城市由于改善需求基數(shù)大、稅費敏感度高，市場活躍度提升更為顯著；而三四線城市雖納入城中村改造支持范圍，但受制于人口流出與庫存壓力，復蘇節(jié)奏可能滯后。北京 2025 年 11 月房價數(shù)據(jù)已顯現(xiàn)這一趨勢：西城、東城等核心區(qū)域二手房跌幅不足 0.1%，而延慶、房山等外圍區(qū)域跌幅超 4%。這種分化將倒逼地方政府根據(jù)實際情況細化政策，如廣州已計劃通過 "購房入戶" 與存量房收購組合政策承接一線城市外溢需求。

長期而言，政策正在推動房地產(chǎn)行業(yè)從 "高杠桿開發(fā)" 向 "高質(zhì)量發(fā)展" 轉型。10 萬億元化債與土地收儲政策的結合，本質(zhì)上是對過去 "土地財政" 模式的糾偏，通過債務置換與存量盤活構建可持續(xù)的財政機制。城中村改造從 "大拆大建" 向 "存量收購" 的轉變，則降低了對新增供地的依賴，與 "房住不炒" 定位形成呼應?；葑u博華預測，在政策持續(xù)發(fā)力下，2025 年全國房地產(chǎn)銷售面積有望實現(xiàn)同比持平，行業(yè)將進入存量優(yōu)化與增量提質(zhì)并重的新階段。

未來展望：政策可持續(xù)性與市場新平衡

盡管 11 月新政形成了強烈的市場提振效應，但房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展仍需政策持續(xù)發(fā)力與市場生態(tài)的自我修復。從政策走向看，增量措施的出臺將聚焦于三個方向：一是一線城市政策的全面落地，廣州等尚未實施稅收優(yōu)惠的城市有望加速跟進；二是保障性住房供給的擴容，566 億元 2025 年保障性安居工程補助資金的提前下達，將推動存量房收購與保障房建設的銜接；三是房企融資 "三支箭" 政策的深化，可能在股權融資與并購貸款方面進一步突破。

對于市場參與者而言，政策紅利的把握需要建立在對行業(yè)轉型的清醒認知之上。購房者應關注不同城市的庫存結構與人口趨勢，核心城市的改善型房源與人口流入型二線城市的剛需房源更具保值潛力；房企則需擺脫規(guī)模依賴，向存量開發(fā)、代建運營等多元化模式轉型。

從更宏觀的視角看，11 月樓市新政的意義遠超市場托底本身。它通過稅收制度優(yōu)化、債務風險化解與保障體系完善的組合操作，正在探索一條房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟良性循環(huán)的新路徑。正如國家統(tǒng)計局所言，隨著政策效能的進一步釋放，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的動能將持續(xù)增強。在這一過程中，"王炸" 政策的真正價值，不僅在于短期激活市場，更在于為房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展奠定制度基礎。