小毋最近總被身邊的朋友問“現(xiàn)在該不該買房”，尤其是還沒上車的年輕人，既怕現(xiàn)在不買以后漲，又怕買了以后跌，糾結(jié)得不行。

直到十五五規(guī)劃出臺，這個答案終于清晰了，那些到現(xiàn)在還沒買房的年輕人，其實是“賭贏了”。

因為這次規(guī)劃直接把房地產(chǎn)的定位改了，未來5年的買房邏輯，和過去20多年完全不一樣了。

要是沒看懂這個變化，手里的錢很可能白白打了水漂，今天我們就好好聊聊，十五五規(guī)劃到底給買房這件事帶來了哪些改變，年輕人以后該怎么選房。

先給大家劃個重點，以前房地產(chǎn)是“拉動經(jīng)濟的頭號選手”，現(xiàn)在成了“保障民生的重要部分”，和養(yǎng)老、看病、孩子上學(xué)排在一起。

這個定位的轉(zhuǎn)變，可不是簡單換個說法，而是國家明明白白告訴我們，別再想靠買房暴富了，房子以后的核心屬性就是“給人住”。

從“經(jīng)濟引擎”到“民生保障”，買房別想暴富了

以前每次五年規(guī)劃，房地產(chǎn)都和GDP、投資、消費平起平坐，是妥妥的“經(jīng)濟引擎”。

那時候買房就像買“理財”，只要敢上車，大概率能賺錢，甚至有人靠炒房實現(xiàn)了財富自由。

可這次十五五規(guī)劃不一樣，直接把房地產(chǎn)劃到了“保障和改善民生”這一章，和養(yǎng)老、醫(yī)療、教育這些“過日子必備”的領(lǐng)域放在一起。

這個變化意味著什么，簡單說，就是國家要讓房子回歸“居住本質(zhì)”，不再讓它成為“炒來炒去的投資品”。

小毋查了下過往數(shù)據(jù)，過去20多年，房價之所以能一路漲，主要靠三座“靠山”。

農(nóng)民工進城帶來的住房需求、大量年輕人組成家庭的剛需、還有貨幣超發(fā)帶來的資產(chǎn)增值，可現(xiàn)在這三座靠山全“垮了”，房價自然沒法再像以前那樣瘋漲。

就說人口吧，2023年全國出生人口才902萬，死亡人口卻有1100萬，這是第一次出現(xiàn)“死亡比出生多”的情況。

年輕人數(shù)量越來越少，連結(jié)婚生孩子都得掂量掂量，哪來那么多“剛需”去搶房？

再看農(nóng)民工進城，這些年城里能容納的人口差不多飽和了，新增的進城人口越來越少，住房需求自然也跟著降。

至于貨幣超發(fā)，現(xiàn)在國家更注重“穩(wěn)物價、防風(fēng)險”，不會再像以前那樣靠印錢刺激經(jīng)濟，房子的“增值屬性”也就弱了。

所以現(xiàn)在還想著靠買房“躺賺”的人，可得醒醒了，十五五規(guī)劃定調(diào)后，房子就是“用來住的”，想靠它暴富，基本不可能了。

那些還沒買房的年輕人，沒被過去的“炒房熱潮”裹挾，反而避開了可能的風(fēng)險，這不是“贏了”是什么？

過去“閉眼買”，現(xiàn)在“看供需”，選錯就虧了

過去27年，買房的邏輯特別簡單，“閉眼買，準(zhǔn)沒錯”。

不管是一線城市還是十八線小縣城，不管是新房還是老破小，只要買了就能漲。

可現(xiàn)在這個邏輯徹底失效了，從2021年到2024年，全國商品房銷售面積從17.9億平方米跌到11.6億平方米，跌了35%。

銷售金額從18萬億跌到11萬億，跌了39%，市場肉眼可見地在萎縮，買房的人越來越少，再想“閉眼買”，很可能就砸在手里了。

最明顯的就是三四線城市，以前靠著“棚改貨幣化”，房價還能漲一波，現(xiàn)在售樓處幾乎“門可羅雀”，中介掛的二手房更是“紋絲不動”。

小毋有個朋友在老家的小縣城買了套房子，2021年花80萬買的，現(xiàn)在想60萬賣出去都沒人要，只能自己空著，每個月還得還房貸，別提多后悔了。

為什么會這樣，核心就是“供需失衡”，十五五規(guī)劃里提到“因城施策”，其實就是告訴我們，以后沒有“全國房價普漲”這回事了，每個城市的房子“命運不一樣”。

人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)發(fā)達的城市，房子才有價值，人口不斷流失、沒產(chǎn)業(yè)支撐的城市，再便宜的房子也可能是“坑”。

給大家舉兩個例子，沈陽2024年一年就少了2.8萬人，可新蓋的房子卻有9萬套，人都走了還在蓋房，這樣的房子能值錢嗎？

反觀深圳，2024年多了20萬人，新蓋的房子才6.7萬套，20萬人搶6萬多套房，供需擺在這，就算非核心區(qū)的老破小跌了點，南山、福田那些靠近地鐵、學(xué)校的房子還是“穩(wěn)中有漲”。

這就是“供需”的威力，現(xiàn)在買房，先看這個城市的人口和產(chǎn)業(yè)，再決定要不要買，比什么都重要。

而且現(xiàn)在國家也不會像以前那樣“拼命救市”了，開發(fā)商連買地的錢都緊巴巴的，哪還敢隨便漲價？

這兩年倒下的開發(fā)商還少嗎，恒大、碧桂園、佳兆業(yè)以前多風(fēng)光，現(xiàn)在連債都還不上，期房爛尾的情況也不少見。

所以過去“買期房等漲價”的邏輯，現(xiàn)在也完全不適用了，一不小心就可能“錢房兩空”。

現(xiàn)房銷售+資金監(jiān)管，年輕人買房更安心了

除了定位和邏輯，買房的“游戲規(guī)則”也變了，而且這次是向我們老百姓傾斜的。

十五五規(guī)劃明確說了要“推現(xiàn)房銷售”，這意味著“期房時代”要終結(jié)了，對年輕人來說，這可是個大好事。

以前開發(fā)商多囂張，拿塊地付30%首付，挖個坑就能賣期房，用購房者的錢去還債、拿新地，玩的就是“空手套白狼”。

購房者付了錢，還得等兩三年才能交房，中間要是開發(fā)商資金鏈斷了，房子就可能爛尾，血汗錢也打了水漂。

小毋身邊就有朋友2021年買了某開發(fā)商的期房，現(xiàn)在開發(fā)商倒了，房子爛尾了，每個月還得還房貸，別提多糟心了。

現(xiàn)在推現(xiàn)房銷售，房子得蓋好了、驗收合格了才能賣，購房者能親眼看到房子的戶型、質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境，不用再“靠想象買房”。

而且購房款還得進“監(jiān)管賬戶”，開發(fā)商想挪用都沒門兒，只能用來蓋這棟樓，大大降低了爛尾的風(fēng)險。

這就像你買手機，以前是“先付款后等貨”，現(xiàn)在是“先看貨再付款”，放心多了。

還有“因城施策”的規(guī)則，也讓年輕人買房更理性了，以前不管哪個城市，都跟著“漲潮”漲，年輕人怕以后買不起，只能“恐慌性上車”，哪怕是在自己不工作的城市買房，哪怕月供壓力大到喘不過氣。

現(xiàn)在不同了，每個城市的房價走勢不一樣，年輕人可以根據(jù)自己的工作地點、收入情況，選擇真正適合自己的城市和房子，不用再被“別人買我也買”的焦慮綁架。

你在深圳工作，收入不錯，就可以考慮深圳核心區(qū)的房子，要是你在三四線城市工作，收入一般，就沒必要非要買新房，買套性價比高的二手房也挺好，甚至租房也能滿足居住需求。

現(xiàn)在的規(guī)則，給了年輕人更多“選擇權(quán)”，不用再被迫“上車”。

說了這么多，其實核心就是一句話，閉眼買房的時代徹底過去了，未來買房，得先轉(zhuǎn)變心態(tài)。

很多人還拿著過去27年的“慣性思維”看現(xiàn)在的房地產(chǎn)，覺得“房價早晚得漲”，這種想法很可能會坑了自己。

以后買房，先要想的是“我是不是真的需要住”，而不是“能不能賺錢”。

小毋覺得，十五五規(guī)劃給房地產(chǎn)定調(diào)，不是讓房價“跌”，而是讓它“穩(wěn)”。

不是不讓年輕人買房，而是不讓年輕人被房貸“綁死一輩子”，對還沒買房的年輕人來說，這是一個“好時機”。

不用再被炒房熱潮裹挾，可以冷靜下來，根據(jù)自己的需求選擇房子，真正實現(xiàn)“住有所居”，而不是“為房所累”。