上海樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖，豪宅單日銷25套，土拍市場(chǎng)分化加劇

上海樓市真實(shí)圖景：LPR連續(xù)5月不變，核心區(qū)域豪宅卻逆勢(shì)熱銷

為什么上海樓市能與全國走勢(shì)背離？專家解讀三大支撐因素

上海房東不必恐慌！樓市正在健康調(diào)整，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然堅(jiān)挺

央行LPR連續(xù)5個(gè)月穩(wěn)如泰山，上海樓市卻自有其運(yùn)行邏輯。這座超級(jí)都市的房產(chǎn)市場(chǎng)正上演一場(chǎng)“冰與火”的精彩大戲。

十月第三周，上海樓市傳來一組令人玩味的信號(hào)：一邊是LPR繼續(xù)按兵不動(dòng)，一邊是上海新房價(jià)格同比上漲5.6%，漲幅領(lǐng)跑全國。這種看似矛盾的現(xiàn)象背后，反映的是上海樓市正在經(jīng)歷深刻的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

LPR穩(wěn)定背后的市場(chǎng)邏輯值得深入解讀。九月二十日，最新一期LPR公布，1年期和5年期以上LPR均維持不變。這已是LPR連續(xù)第五個(gè)月保持穩(wěn)定，市場(chǎng)期待的降息并未如期而至。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，央行在貨幣政策上表現(xiàn)出難得的定力。銀行業(yè)內(nèi)人士分析，一方面銀行凈息差已處于歷史低位，進(jìn)一步降息空間有限；另一方面，中美利差倒掛情況仍然存在，穩(wěn)匯率考量也不容忽視。盡管LPR保持不變，但各地房貸利率實(shí)際執(zhí)行已呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。除北京、上海、深圳外，全國多數(shù)城市已取消首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“降低利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用在明顯減弱，當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)房價(jià)的預(yù)期比較悲觀，降息難以根本扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。”這一判斷在一定程度上解釋了為何央行在利率政策上保持克制。

上海樓市的獨(dú)立行情令人矚目。在全國樓市整體調(diào)整的背景下，上海市場(chǎng)卻走出獨(dú)立行情。九月份，上海新房價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，與杭州并列全國第一。更值得關(guān)注的是，上海新房價(jià)格同比上漲5.6%，前九個(gè)月均值同比上漲5.8%，雙雙位居全國榜首。這一數(shù)據(jù)背后是上海樓市供需兩端的活躍表現(xiàn)。供應(yīng)方面，九月份上海全市共有43個(gè)樓盤入市，數(shù)量創(chuàng)2025年以來新高。內(nèi)環(huán)內(nèi)樓盤由上月的2個(gè)增至7個(gè)，單價(jià)超10萬/平米的樓盤由上月6個(gè)增至14個(gè)。交易量方面，九月份上海新建商品住宅成交面積54.5萬平方米，環(huán)比增加35.9%，同比增加18.5%。在“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“日光”或接近“日光”的熱銷場(chǎng)面。這些數(shù)據(jù)表明，上海樓市的需求基礎(chǔ)依然堅(jiān)實(shí)，尤其是改善型需求持續(xù)釋放。

高端市場(chǎng)的表現(xiàn)尤為搶眼。上海豪宅市場(chǎng)的購買力令人嘆為觀止。十月十八日，萬科上海黃浦區(qū)淮海中路“高福云境”項(xiàng)目開盤，首日銷售25套總價(jià)1.3億—1.7億元房源。這些單套總價(jià)超1.3億元的豪宅，單日銷售額超過2024年上海同價(jià)段豪宅全年成交總額，創(chuàng)下當(dāng)?shù)仨敽绬稳杖セo(jì)錄。該項(xiàng)目位于衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)核心，本批次推出125套面積為270—600平方米的超高層大平層，均價(jià)21萬元/平方米。豪宅市場(chǎng)的熱度不僅限于頂級(jí)豪宅。九月份，上海新建商品住宅成交面積前十榜單中，有6個(gè)均價(jià)“10萬元+”的樓盤，比前期增加2個(gè)。基于這些豪宅熱度持續(xù)提升，當(dāng)月上海新房均價(jià)再度向上，為89728元/平方米，環(huán)比上漲10.9%。這種高端市場(chǎng)的活躍，反映出高凈值人群對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置需求依然旺盛。

土地市場(chǎng)傳遞重要信號(hào)。十月二十日，上海第八批次土拍收官，6宗地塊總成交金額約198.77億元。本次土拍吸引了20余家企業(yè)參與，但市場(chǎng)分化現(xiàn)象極為明顯。徐匯濱江地塊以44.65億元成交，溢價(jià)率10%，成交樓面價(jià)14.85萬元/平方米，成為板塊新“地王”。該地塊由于臨近熱門豪宅樓盤云錦東方，備受市場(chǎng)關(guān)注。靜安蘇河灣地塊由招商蛇口、越秀地產(chǎn)等聯(lián)合體以77.37億元競得，溢價(jià)率9.03%；保利置業(yè)以26.12億元競得楊浦濱江地塊，溢價(jià)率14.7%。與核心區(qū)域地塊高溢價(jià)成交形成鮮明對(duì)比的是，徐匯華涇、寶山楊行和松江中山街道三宗地塊均以底價(jià)成交。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示：“目前市場(chǎng)趨勢(shì)明確，市中心項(xiàng)目銷售壓力較小，而郊區(qū)面臨的去化壓力較大，所以郊區(qū)土地市場(chǎng)預(yù)冷的現(xiàn)象依舊存在?！边@種分化趨勢(shì)說明，開發(fā)商拿地更加理性，更青睞核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。

二手房市場(chǎng)調(diào)整中見韌性。與新房市場(chǎng)的火熱形成對(duì)比，上海二手房市場(chǎng)仍處于調(diào)整期。九月份，上海二手住宅價(jià)格環(huán)比下降1.0%，這已是連續(xù)第五個(gè)月出現(xiàn)下降。成交量方面，九月份上海二手住宅成交1.80萬套，環(huán)比增加2.53%，同比增加38.67%。但交易熱點(diǎn)主要集中在低總價(jià)產(chǎn)品，300萬以內(nèi)的房源占比約61%。上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出：“從9月上海二手住宅市場(chǎng)的交易熱點(diǎn)來看，低總價(jià)產(chǎn)品依舊為絕對(duì)主力，房齡比較長的老公房較為活躍?！倍址渴袌?chǎng)調(diào)整與高掛牌量有直接關(guān)系。在當(dāng)前環(huán)境下，“以價(jià)換量”仍是交易主流，房價(jià)依然面臨下行壓力。不過，不同房源房價(jià)下行的節(jié)奏會(huì)有分化，部分優(yōu)質(zhì)房源下跌幅度會(huì)率先收窄或止跌。這種調(diào)整實(shí)際上是市場(chǎng)健康的體現(xiàn)，有利于釋放長期積累的風(fēng)險(xiǎn)。

政策優(yōu)化助力市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。上海近期多次優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，從“825新政”調(diào)減外環(huán)外限購、優(yōu)化住房公積金等措施，到九月十九日優(yōu)化調(diào)整個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策，均對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。這些政策調(diào)整體現(xiàn)了“因城施策”的精準(zhǔn)調(diào)控思路，既滿足合理住房需求，又避免市場(chǎng)大起大落。土地市場(chǎng)方面，2025年前三季度上海土地成交金額同比上升30.9%，平均成交溢價(jià)率比上年同期上升11.32個(gè)百分點(diǎn)。這些新增供應(yīng)將對(duì)四季度及明年的新房市場(chǎng)形成支撐。58安居客研究院院長張波認(rèn)為：“隨著‘金九銀十’傳統(tǒng)旺季到來，疊加政策利好，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來發(fā)展契機(jī)，成交量有望增長。核心城市房價(jià)預(yù)期穩(wěn)定的信心將進(jìn)一步強(qiáng)化?！边@些政策優(yōu)化有助于市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場(chǎng)分化體現(xiàn)價(jià)值回歸邏輯。上海樓市當(dāng)前的分化格局實(shí)際上反映了房地產(chǎn)價(jià)值回歸的正常過程。在過去普漲時(shí)代，不同品質(zhì)、不同區(qū)位的房產(chǎn)價(jià)格差異未能充分體現(xiàn)。如今市場(chǎng)調(diào)整期，真正具備稀缺性、高品質(zhì)的資產(chǎn)價(jià)值得以凸顯，而普通資產(chǎn)則需重新定價(jià)。這種分化在全國范圍內(nèi)都具有啟示意義。它表明未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加注重產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)，而非簡單追求規(guī)模擴(kuò)張。對(duì)于購房者而言，這種分化也提供了更清晰的選擇標(biāo)準(zhǔn)——核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)品質(zhì)、完善配套的房產(chǎn)更具保值增值潛力。

四季度市場(chǎng)展望積極可期。展望四季度，上海樓市預(yù)計(jì)將繼續(xù)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。新房市場(chǎng)，尤其是高端改善型項(xiàng)目，仍將保持一定活躍度；而二手房市場(chǎng)則繼續(xù)面臨調(diào)整壓力。不過，隨著政策效應(yīng)持續(xù)釋放和市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，上海樓市有望保持整體穩(wěn)定。專家指出，上海作為國際化大都市，其樓市具有獨(dú)特的基本面支撐。人口持續(xù)流入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力強(qiáng)、城市更新不斷推進(jìn)，這些因素都為樓市長期健康發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。對(duì)于有實(shí)際需求的購房者而言，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境反而提供更多選擇空間和議價(jià)機(jī)會(huì)。

上海樓市的現(xiàn)狀告訴我們，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整不是簡單的下跌，而是價(jià)值的重新發(fā)現(xiàn)和分配。在這個(gè)過程中，真正具備價(jià)值的資產(chǎn)將經(jīng)受住考驗(yàn)，而投機(jī)性需求將逐步出清。這對(duì)于行業(yè)長期健康發(fā)展而言，無疑是有益的。隨著市場(chǎng)逐步回歸理性，上海樓市有望實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量、更可持續(xù)的發(fā)展。