最近，資產(chǎn)分析公司Trepp的數(shù)據(jù)顯示，2025年10月，美國寫字樓CMBS違約率已飆升至11.8%，不僅創(chuàng)下歷史最高水平，且已超過2008年全球金融海嘯時(shí)10.7%的峰值

與商業(yè)地產(chǎn)的違約潮形成鮮明對比的是，美國住宅市場依然陷入一種“高房價(jià)、低流動(dòng)性”的僵局。

2025年7月，美國成屋售價(jià)中位數(shù)為42.24萬美元，雖然較前月的創(chuàng)紀(jì)錄高點(diǎn)有所回落，但同比仍上漲0.2%，為連續(xù)第25個(gè)月年度同比上漲

而在2008年，是房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)破滅，房價(jià)暴跌之后，違約率才飆升的。而現(xiàn)在，房地產(chǎn)泡沫程度超過了2008年，而且依然維持高位的時(shí)候，違約率居然反超了。如果未來泡沫泡沫破滅，那么其后果將不堪想象，危害程度一定會(huì)遠(yuǎn)超2008年的。

美國房地產(chǎn)之所以先在商業(yè)地產(chǎn)特別是寫字樓領(lǐng)域爆發(fā)，一個(gè)重要原因在于，遠(yuǎn)程辦公模式在疫情后被固化下來，目前約占全職工作時(shí)間的28%，是疫情前水平的近六倍。

企業(yè)紛紛通過縮減辦公面積來適應(yīng)這一新常態(tài)，導(dǎo)致全國寫字樓空置率攀升至20%，在舊金山市中心和奧斯汀等特定市場，空置率甚至分別高達(dá)36.9%和27.2%

同時(shí)，迫在眉睫的債務(wù)到期墻使情況雪上加霜——僅2025年，就有高達(dá)9570億美元的商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)即將到期，其中寫字樓貸款約占2300億美元。

房價(jià)下跌后，房產(chǎn)稅收入的減少將迫使城市削減公共服務(wù)，從而降低市中心吸引力，導(dǎo)致更多租戶離開，引發(fā)更多違約，形成惡性循環(huán)。

商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)的影響已開始向金融系統(tǒng)和其他領(lǐng)域蔓延。

在美國158家最大的銀行中，有59家的商業(yè)地產(chǎn)貸款敞口超過了其股本的300%，一旦貸款延期策略失效，這些貸款必須按市場價(jià)值重估，規(guī)模較小的銀行將面臨巨大的資本補(bǔ)充壓力或盈利侵蝕。

不過，2008年主要是金融衍生品過度創(chuàng)新和次級貸款泛濫所致，而本輪危機(jī)源于實(shí)體經(jīng)濟(jì)模式變化（遠(yuǎn)程辦公）與美聯(lián)儲(chǔ)加息周期的疊加影響，杠桿程度比起2008年低一些，現(xiàn)在美國的資金，大部分都進(jìn)入了美股，普通人和媒體的注意力，也被美國科技股所吸引，很多人都忽視了眼前的風(fēng)險(xiǎn)。