本報記者 李貝貝 上海報道

碧桂園集團(tuán)（下稱“碧桂園”）（02007.HK）境外債務(wù)重組迎來關(guān)鍵突破：11月6日早間，碧桂園披露，其境外債務(wù)重組方案在11月5日的債權(quán)人會議上高票順利通過。

接下來，12月4日的法院裁定聆訊成為重組最終落地的最后一環(huán)。若順利通過，碧桂園預(yù)計降債規(guī)模約117億美元，對應(yīng)約人民幣840億元有息債務(wù)。同時，重組完成后，公司預(yù)計確認(rèn)最高約700億元重組收益，將顯著增厚凈資產(chǎn)。

同時，重組后，碧桂園新債務(wù)工具的融資成本大部分大幅降至1.0%—2.5%的低位區(qū)間，且最長債務(wù)期限達(dá)11.5年。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《華夏時報》記者表示，碧桂園因此每年可節(jié)省巨額利息支出，且未來五年內(nèi)無集中兌付壓力，為經(jīng)營恢復(fù)提供了寶貴的緩沖期。

多元工具實(shí)現(xiàn)“降債減負(fù)”

根據(jù)公告，在兩個債務(wù)組別的投票中，碧桂園均獲得出席并投票的債權(quán)人中超過75%債權(quán)金額的贊成票。

具體來看，組別一（銀團(tuán)貸款組別）共有41名計劃債權(quán)人，所持投票計劃申索總額約為41.01億美元。其中33名所持投票計劃申索總額34.33億美元的計劃債權(quán)人投票贊成，占比達(dá)83.71%；組別二（美元債及其他債權(quán)）共2382名計劃債權(quán)人參與計劃會議（第二類），所持投票計劃申索總額約為112.28億美元。其中2364名持有約107.8億美元債權(quán)的計劃債權(quán)人投下贊成票，占比高達(dá)96.03%。

“這反映出債權(quán)人理性權(quán)衡后的選擇。若碧桂園進(jìn)入清算程序，債權(quán)人回收率可能低于重組方案?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示。

從債務(wù)重組條款來看，碧桂園采取了“現(xiàn)金回購+股權(quán)工具+新債置換+實(shí)物付息”等多元組合工具。根據(jù)公告，在境外重組方案所有選項足額認(rèn)購的情況下，重組完成后碧桂園預(yù)計降債規(guī)模約117億美元，對應(yīng)約人民幣840億元有息債務(wù)，同時預(yù)計確認(rèn)最高約700億元人民幣的重組收益，將顯著增厚其凈資產(chǎn)。

而重組后，碧桂園新債務(wù)工具的融資成本大部分大幅降至1.0%—2.5%的低位區(qū)間，且具備實(shí)物付息選項，每年可為其節(jié)省巨額利息支出；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)方面，重組完成后，碧桂園可選方案中的最長債務(wù)期限達(dá)11.5年。

值得一提的是，在推進(jìn)債務(wù)重組過程中，控股股東發(fā)揮了關(guān)鍵作用：10月13日，控股股東所控制的實(shí)體必勝有限公司簽署不可撤回承諾，以每股0.60港元的價格，將11.4億美元股東貸款的結(jié)余部分全額轉(zhuǎn)股。

此外，自2023年8月債務(wù)重組以來，碧桂園控股股東及家族合計提供約30億港幣的現(xiàn)金支持；2021年至今已累計向碧桂園提供折合約106億港元的無息無抵押借款等現(xiàn)金支持。

“一體兩翼”戰(zhàn)略開啟復(fù)蘇通道

在境外債重組突破前，碧桂園境內(nèi)債重組已率先收官。今年9月29日，碧桂園8筆境內(nèi)債券重組方案經(jīng)債券持有人會議審議通過，涉及本金金額合計約人民幣133.32億元。

隨著債務(wù)壓力緩解，碧桂園已將重心轉(zhuǎn)向“保交付”的收尾工作以及經(jīng)營層面的“造血”。

據(jù)公司方面提供的數(shù)據(jù)，碧桂園在2022年交付近70萬套，2023年超60萬套，2024年38萬套，截至2025年10月再交付超13萬套，累計交付房屋已突破180萬套。隨著大規(guī)模交付逐步進(jìn)入收官階段，公司現(xiàn)階段的剛性資金需求已逐步減少，整體資金壓力預(yù)計將相對減輕。

在銷售端，據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，2025年前10個月，碧桂園以404.9萬平米的銷售面積位列中國典型房企榜單第10位。同時，根據(jù)碧桂園集團(tuán)管理會議信息，隨著三季度部分區(qū)域“保交付”任務(wù)收官，碧桂園已啟動新項目的經(jīng)營策劃，這標(biāo)志著其正逐步轉(zhuǎn)入經(jīng)營階段。此外，2025年中報顯示，截至今年6月30日，碧桂園的權(quán)益土地儲備約1.04億平米，在建物業(yè)和已建成待售物業(yè)的賬面價值合計超5359億元，為經(jīng)營恢復(fù)提供了基礎(chǔ)。

在核心經(jīng)營指標(biāo)逐步企穩(wěn)的同時，未來碧桂園將踐行“一體兩翼”戰(zhàn)略，以地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心，科技建造和代管代建為“兩翼”。

其中，作為“兩翼”之一的騰越建科集團(tuán)目前業(yè)務(wù)覆蓋全國26省市及馬來西亞等海外市場，累計施工項目超過3000個；另“一翼”鳳凰智拓建管公司則服務(wù)于政府機(jī)構(gòu)、城投公司、資管公司等各類客戶，目前已累計承接代管代建項目200多個，累計管理面積近2000萬平米。

行業(yè)化債進(jìn)入“削債”新階段

值得關(guān)注的是，此番碧桂園的突破并非孤例。在碧桂園之前，11月5日晚間，融創(chuàng)中國控股有限公司（下稱“融創(chuàng)中國”）發(fā)布公告稱，95.5億美元的境外債務(wù)重組獲香港高等法院批準(zhǔn)。至此重組計劃條件均已達(dá)成，即將生效，公司也將率先成為境外債基本清零的大型房企。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，21家出險房企債務(wù)重組、重整獲批及完成，化債總規(guī)模約合人民幣1.2萬億元；這些企業(yè)總有息負(fù)債規(guī)模接近2萬億元，短期內(nèi)償還壓力較小，進(jìn)入安全期。記者不完全統(tǒng)計，融創(chuàng)、富力、奧園、遠(yuǎn)洋等頭部房企已完成境內(nèi)外債重組，中梁、當(dāng)代等完成境外債重組。

“當(dāng)前化債核心已從’展期’轉(zhuǎn)向’削債’?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，多數(shù)企業(yè)境外債削減比例超50%，龍光、佳兆業(yè)等更是達(dá)到70%。以融創(chuàng)、碧桂園為代表的重組方案，通過債轉(zhuǎn)股、利率下調(diào)、期限延長等組合工具，既降低企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，又為債權(quán)人保留長期收益空間。

隨著更多房企完成債務(wù)“松綁”，房地產(chǎn)行業(yè)正從風(fēng)險出清向模式轉(zhuǎn)型過渡。李宇嘉認(rèn)為，近年來，房地產(chǎn)發(fā)展新模式漸次落地，部分輕裝上陣的房企取得業(yè)績增長，給企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表松綁。“休養(yǎng)生息，釋放企業(yè)歷史積淀的開發(fā)設(shè)計和運(yùn)營能力，并向新模式轉(zhuǎn)型，或是走向共贏、落實(shí)債權(quán)的更優(yōu)路徑?！崩钣罴伪硎尽?/p>

不過，行業(yè)化債仍需正視挑戰(zhàn)。劉水提醒，當(dāng)前部分出險房企重組面臨市場環(huán)境承壓、資產(chǎn)價格下行、債權(quán)博弈復(fù)雜等問題。

“必須認(rèn)識到，債務(wù)重組只是’輸血’，解決暫時的流動性危機(jī)，而根本出路在于恢復(fù)企業(yè)自身的‘造血’能力。這意味著房企在化債的同時，必須全力保障項目交付，以重建市場信心。同時，應(yīng)根據(jù)自身情況探索向不動產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)商、城市更新等符合政策導(dǎo)向的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型?！眲⑺畯?qiáng)調(diào)。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧