文/北京進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

前腳，百萬佳苑100多套現(xiàn)房，4000人搖號(hào)，不到一分鐘搶光，讓天恒置業(yè)吃到甜頭。

這不，還沒過多久，這家房企又蠢蠢欲動(dòng)，在西城掏出“壓箱底”，光源里1800套現(xiàn)房要來了。

光源里與百萬佳苑一樣，都是經(jīng)過“變性”，由回遷房轉(zhuǎn)商品房。

半個(gè)多月時(shí)間，百萬佳苑網(wǎng)簽95套，成交均價(jià)9.69萬元/㎡，天恒置業(yè)進(jìn)賬超5.61億元，成為10月北京東西城住宅網(wǎng)簽銷冠。

小道消息稱，此次光源里價(jià)格可能更低，定在9萬元/㎡左右。

也就是說，以最小52㎡一居計(jì)算，總價(jià)不到500萬，就能上車西城二環(huán) 書包 臨鐵房。

但一次性砸盤放量上千套房源，天恒置業(yè)真的能順利去化嗎？

現(xiàn)在北京“好房子”項(xiàng)目遍地，光源里本身就是回遷房水準(zhǔn)，對比商品房有相當(dāng)大的差距，對比現(xiàn)在的“好房子”，無論從裝修、園林，還是戶型設(shè)計(jì)等各方面差距就更大了。

更可怕的是，光源里1800套新房的入市，想必會(huì)重創(chuàng)西城核心區(qū)的二手房市場。要知道西城二環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)常年處于“斷檔”，大多是老破小扎堆。

比如，項(xiàng)目北側(cè)的萬和世家小區(qū)，2003年左右的房子，掛牌價(jià)11.9萬/㎡。

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光源里（光源逸景）的位置，硬核到?jīng)]朋友。

它屬于正兒八經(jīng)的西城二環(huán)內(nèi)，地鐵4號(hào)線陶然亭站西側(cè)約800米，周邊配套堪稱“全熟”。

除了位置核心外，書包還很不錯(cuò)，南側(cè)便是北京宣武師范學(xué)校附屬第一小學(xué)。

光源里區(qū)域內(nèi)房屋多建于上世紀(jì)五六十年代，房屋樣式混雜，結(jié)構(gòu)老化、基礎(chǔ)設(shè)施不完善。

該項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)超96%住戶均要求對該地區(qū)房屋進(jìn)行改造，所以才有了光源里棚戶區(qū)改造。

據(jù)媒體報(bào)道，小區(qū)一共是占地13.22公頃，分9個(gè)地塊開發(fā)，其中7個(gè)是居住用地，還配套了1個(gè)幼兒園（教育用地A）和1個(gè)消防站（消防用地D）。

2024年12月，項(xiàng)目已經(jīng)交付了首個(gè)回遷安置地塊C1地塊（光源逸景·迎春園）。

今年9月中旬的最新公告顯示，C2、C4地塊室內(nèi)裝飾裝修工程已基本完工，正開展小市政及園林施工，預(yù)計(jì)很快就能入住。

2024年11月，天恒置業(yè)旗下的北京天恒正合置業(yè)以3.629億元，拿下光源里棚戶區(qū)改造項(xiàng)目C組團(tuán)，面積為23590.39平方米。

天恒置業(yè)2025年跟蹤評級報(bào)告顯示，截至3月底，光源里棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的建筑面積為57.45萬平方米，預(yù)計(jì)總投資167.92億元，已投資100.98億元，政府出資36.66億元。

同期，天恒置業(yè)主要在建棚戶區(qū)改造項(xiàng)目計(jì)劃總投資 327.16 億元，已完成投資 241.29 億元，尚需投資規(guī)模較大，資金需求較大。

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光源里的戶型面積跨度很大，涵蓋52㎡一居、67㎡兩居、94㎡三居、130㎡四居。

但無論是在小區(qū)配套還是在偷面積上，甚至是在戶型設(shè)計(jì)、墻窗比等方方面面，光源里都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如當(dāng)下的“好房子”。

在采光問題上，早在2016年，就有群眾反饋，“回”字型設(shè)計(jì)多東西向房屋，不利于通風(fēng)采光，希望全部建成南北通透的樓型。

先來看看52㎡一居室，東西向的設(shè)計(jì)?？蛷d采光尤為不好，會(huì)被臥室阻擋，且是暗衛(wèi)。

94㎡三居仍是東西朝向，是手槍形，過道浪費(fèi)了不少面積，同樣也是暗衛(wèi)。

主臥和東邊次臥，均是東邊開窗。

如果臥室窗子朝東，早上的陽光非常強(qiáng)烈，影響睡眠。傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)則認(rèn)為，東面開窗易導(dǎo)致“財(cái)氣外泄”。

其中，東邊次臥也就6、7平米左右，放下床后，擺不了其他家居。

客廳和西邊次臥，均是西邊開窗。

西邊窗戶會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的西曬問題，夏天室內(nèi)溫度會(huì)顯著升高，冬天則會(huì)感覺悶熱不舒適。

130㎡四居看著相對正常，起碼是南北朝向。

兩個(gè)臥室朝南，其中一個(gè)帶陽臺(tái)；兩個(gè)臥室朝北，書房還是轉(zhuǎn)角窗的設(shè)計(jì)。

但客廳很另類，設(shè)置在東北方向，僅有北側(cè)有陽臺(tái)。

而且都是130㎡的面積，廚房卻還是細(xì)長條狀，也沒有獨(dú)立的餐廳；因?yàn)槿苯?，屋?nèi)過道浪費(fèi)了不少面積。

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光源里的項(xiàng)目公司為北京天恒正合置業(yè)，成立于2015年，注冊資本431600萬元，由天恒置業(yè)和國家開發(fā)銀行全資子公司國開發(fā)展基金有限公司，分別持股84.9398%和15.0602%。

作為西城區(qū)國資委所屬的國有獨(dú)資公司，天恒置業(yè)是一家“另類”地產(chǎn)商。

它不僅涉及棚戶區(qū)改造、歷史文化名城保護(hù)、住宅開發(fā)、百貨、康養(yǎng)、文旅等業(yè)務(wù)，還將觸角伸向茶業(yè)、醫(yī)療、餐飲、會(huì)展、婚慶服務(wù)等領(lǐng)域。

天恒置業(yè)曾自稱“北京房企第一陣營”，在京城聯(lián)合首開、中海地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、保利、華潤置地、北京建工、龍湖、旭輝等房企拿地開發(fā)，一時(shí)風(fēng)頭較盛，銷售也一度破百億。

2024 年，天恒置業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入67.64 億元，同比下降 20.73%；同期凈利潤-53.54億元，這已是它連續(xù)三年錄得虧損。

去年虧損的主要原因?yàn)?，該公司對存貨?jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備 14.20 億元，確認(rèn)合作項(xiàng)目投資虧損 24.21 億元。

天恒置業(yè)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要位于房山、通州、順義和懷柔等北京近郊區(qū)，以車庫和商業(yè)為主。去年，天恒置業(yè)綜合毛利率同比下降 12.01 個(gè)百分點(diǎn)，至7.55%。

截止9月底，它的營業(yè)收入11.62億元，凈利潤-8.43億元，仍處于虧損狀態(tài)，手握現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物88.43億元。

不僅如此，天恒置業(yè)還面臨資產(chǎn)負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升。2022-2024年及2025年上半年，它的資產(chǎn)負(fù)債率分別為 78.49%、78.75%、82.36%和 83.51%。

評級報(bào)告顯示，2024 年，天恒置業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)放緩，公司合并口徑暫無儲(chǔ)備未開發(fā)土地，預(yù)計(jì)公司房地產(chǎn)開工面積將延續(xù)下降趨勢。怪不得，董事長劉戍東要拿出“壓箱底”。

2022年9月，劉海濤從天恒置業(yè)退休，劉戍東上任董事長。同時(shí)調(diào)任的還有王路明，他由董事變更為了董事及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，楊威則被任命為天恒總經(jīng)理。

但僅僅半年，楊威離任。天恒置業(yè)總經(jīng)理職務(wù)空缺了蠻長一段時(shí)間，由劉戍東代行總經(jīng)理職責(zé)。

直至今年1月，周向鵬被聘任為公司總經(jīng)理，但他卻沒有相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)。

周向鵬今年48歲，在北京市工商行政管理局西城分局多個(gè)科室任職，且坐到了北京市西城區(qū)人民政府陶然亭街道辦事處主任。

劉戍東比周向鵬大10歲，網(wǎng)上關(guān)于他的資料不多。他的職業(yè)生涯頗為勵(lì)志，從良種繁殖場技術(shù)員，再到西城區(qū)各個(gè)單位輾轉(zhuǎn)任職，后又逆襲為區(qū)屬國資房企一把手。