位于南京市江寧區(qū)萬科開發(fā)的某個樓盤，房價在10個月暴跌了30%！這個樓盤，房價最高時，是在2021年，那個時候，每平方米的房價，高達50000元。2025年初，房價下跌到每平方米30000元，到11月初，每平方米的單價，已經(jīng)跌到20000元以下。在短短的10個月，房價暴跌了33%！

事實上，江寧區(qū)的萬科這個樓盤，在今年2月份之前，價格還是比較堅挺的，雖然價格已經(jīng)從每平方米50000元的基礎上，回落到每平方米30000元。在去年的某段時間，甚至能領先大盤，讓人覺得有反彈的錯覺。然而，到今年三四月份，不少投資客已經(jīng)坐不住，迫切想出逃，因此，該樓盤的掛牌量，每天都在增加，在房產(chǎn)中介公司的推動下，很多人開始以價換量。

到了8月份，因為是房地產(chǎn)市場的淡季，這個樓盤的房價，好像開始崩塌。幾套房子的價格，被狠狠砸下來之后，以前的定價體系，土崩瓦解，房子的成交價更是一套比一套低。而踩踏行情一旦開始，降價就停不下來。到11月4日，該樓盤本月的成交量是6套，價格最低的一套，每平方米的價格已經(jīng)降到1900多元。這套房子既不是頂樓也不是一樓。

江寧區(qū)萬科的這個樓盤，價格暴跌，大致有以下幾個原因：首先，是庫存壓力大。據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，江寧區(qū)2025年三季度的新房庫存，高達98萬平方米，去化周期延長至22個月，開發(fā)商不得不以價換量。其次，是地緣的劣勢。該樓盤雖屬江寧，但實際位于青龍山片區(qū)，距離地鐵站超過2公里，周邊商業(yè)配套進展緩慢，2025年區(qū)域土地流拍率達40%，加劇了市場的悲觀情緒。

還有，就是開發(fā)商現(xiàn)金流不足。2025年6月底，萬科的負債率升至55.7%，南京公司為回籠資金對尾盤采取“貼息+折扣”組合策略，部分特價房的實際成交價，和備案價相比，低了25%。另外，是政策效應的顯現(xiàn)。在房產(chǎn)稅試點預期下，投資客集中拋售，據(jù)鏈家平臺發(fā)布的數(shù)據(jù)，該樓盤二手房掛牌量，同比激增300%，形成了價格踩踏。

該樓盤的價格暴跌，引發(fā)了前期業(yè)主的激烈反應。據(jù)該樓盤業(yè)主提供的《致萬科公開信》，2024年購房的業(yè)主，因為房價縮水，面臨著“百萬級資產(chǎn)蒸發(fā)”，部分貸款購房者已陷入負資產(chǎn)狀態(tài)。維權的業(yè)主要求開發(fā)商補差價或升級裝修標準。但法律人士指出：“商品房買賣適用市場風險自擔原則，除非存在虛假宣傳，否則，維權缺乏法律依據(jù)。”

更深遠的影響在于市場信心的瓦解。該樓盤降價觸發(fā)周邊項目跟風降價，某央企百家湖項目隨即推出“首付5%”活動，進一步加劇價格戰(zhàn)。某大學的不動產(chǎn)研究所監(jiān)測顯示，江寧區(qū)新房客戶到訪量，同比下滑47%，持幣觀望成為主流心態(tài)。

南京萬科這個樓盤的價格暴跌，既是單個樓盤的危機，更是房地產(chǎn)市場轉型期的典型樣本。這預示著，房地產(chǎn)行業(yè)將從金融屬性主導轉向居住屬性優(yōu)先，開發(fā)商與購房者都需建立更理性的市場認知：房價不可能永遠上漲。