北京進(jìn)深 徐迪 海淀寶山雙子取證開盤在即，東邊不遠(yuǎn)處的保利半壁店項目，卻在上個月報規(guī)之后再無進(jìn)展。

截至目前，設(shè)計方案發(fā)出來也將近1個月了，反饋意見仍未通告。

不少意向購房者都在觀望，半壁店項目大量突破限高的建筑能否拿下規(guī)證。

另一方面，除了限高問題，這版總平圖還存在不少小BUG。

比如說，沒有明確標(biāo)出開閉站和配電室的位置。

01

一個總建面超10萬方的住宅小區(qū)，如果小區(qū)開閉站數(shù)量不足，可能會導(dǎo)致電力供應(yīng)不足，從而影響小區(qū)的正常運(yùn)行。

在半壁店地塊出讓文件中明確提到，規(guī)劃在項目內(nèi)新建10千伏開閉站1座，規(guī)模為三進(jìn)十四出。

本期雙回電源引自雙槐樹110千伏變電站，新建電纜長度約2*2.2公里。

從半壁店項目總平圖來看，東西兩區(qū)總共有3棟配套樓。

西區(qū)03地塊有兩棟：

大門口面積較大的一棟，作為小區(qū)門面景觀的組成部分，一般做物業(yè)管理、小型商業(yè)等功能；

另一棟在小區(qū)最西側(cè)，面積大約30平米，顯然也不夠開閉站的規(guī)模。

而東區(qū)的04地塊，只有一棟配套樓：

即正門口的一棟，標(biāo)記為居住公共服務(wù)設(shè)施。

穿過去就是造型繁復(fù)的游廊庭院等中心景觀，很難想象會在把這棟樓做成配電室。

但除此之外，總平圖上再無足夠規(guī)模的配套樓可以做開閉站及配電室。

參照其它同等規(guī)模小區(qū)的方案，開閉站占地面積大約在300平米左右。

可以看下保利北五環(huán)的嘉華天珺項目，最新公示的西區(qū)總平圖，總建筑規(guī)模在7萬㎡出頭。

它的配電室占地面積，甚至比一棟單體住宅樓還大。

但在半壁店項目的總平圖上，除了大門口的兩棟，沒有其余地上建筑具備建開閉站的條件。

查了下相關(guān)要求，一般情況下要求開閉站設(shè)置在單獨(dú)的建筑物中，或附設(shè)在建筑物一樓的群房中。

不建議放地下室，盡量采用自然光和自然通風(fēng)，同時開閉站地面應(yīng)高于室外地面，防止雨水進(jìn)入。

根據(jù)《10kV及以下變電所設(shè)計規(guī)范》GB50053－94，變壓器室、配電室等重要設(shè)施需要有防雨、雪和小動物侵入的設(shè)施，以確保內(nèi)部環(huán)境的干燥和安全。

第6.2.7條明確指出，電纜夾層和電纜室必須采取防水排水措施，防止積水引發(fā)的電氣設(shè)備損壞。

這么看下，半壁店項目的配電室只在放到大門口了。

還有一種特別不靠譜的猜測，設(shè)計公司忘畫了。

去年嘉華天珺就因為設(shè)計圖紙出問題耽擱了進(jìn)度，保利不會在同一個坑里摔兩次吧？

不過在進(jìn)度方面，半壁店項目似乎并不著急。

02

有傳聞?wù)f，這個項目要做實(shí)景開盤，那起碼也要到一兩年之后。

不知道是否因為這個決策，項目的合作方北京建工地產(chǎn)已經(jīng)有了退出意向。

10月23日，項目總平圖公示期結(jié)束當(dāng)天，半壁店地塊的開發(fā)主體北京慧海常筑置業(yè)有限公司登記了一條股權(quán)出質(zhì)登記信息。

出質(zhì)人是北京建工地產(chǎn)，股權(quán)數(shù)額136,050萬元，加上此前出質(zhì)的300萬元，剛好對應(yīng)注冊資本的30%。

全部出質(zhì)給了保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

今年5月底，保利發(fā)展和北京建工地產(chǎn)組成聯(lián)合體，以45.45億元總價摘得海淀半壁店兩幅住宅地塊。

6月19日，北京慧海常筑成立，注冊資本即拿地金額。

保利北京和北京建工地產(chǎn)分別持股70%和30%。

保利北京總經(jīng)理李紅亮擔(dān)任項目法定代表人兼董事長、經(jīng)理。

03

拿地5個月后，保利建工海淀半壁店項目的總平圖才公示。

開發(fā)進(jìn)程略有波折，主要原因還是半壁店地塊自身的特殊性——限高問題。

地塊北邊有一座空軍機(jī)場，距離跑道2公里左右，屬于凈空區(qū)內(nèi)，控高很嚴(yán)格。

在正式掛牌后，地塊經(jīng)歷過一次調(diào)規(guī)，其中對項目影響最大的就是限高。

調(diào)整后要求主體建筑高度按15米限高，并嚴(yán)格控制在18米之內(nèi)。好房子新規(guī)鼓勵開發(fā)商做到層高3米，按照這個限高，項目可能連5層都做不出來。

不過，調(diào)規(guī)文件還是留了一句活話：最終以空軍機(jī)場主管部門審批意見為準(zhǔn)。

或許正是因為這句話，讓保利萌生了可以“博弈”的想法。

最終，半壁店項目報規(guī)的方案建筑高度是15.89米。并且大部分樓棟都超過了15米，地上樓層數(shù)做到5層。

項目建設(shè)用地面積4.06公頃，總建面約10.15萬㎡，其中地上建面5.8萬㎡，地下4.35萬㎡，容積率1.43。

規(guī)劃14棟住宅樓，行列式排布，正南正北朝向。

分為東西兩區(qū)，總計330多套房源，戶均面積約170㎡，層高3-3.1米。

東區(qū)在兩排樓之間設(shè)有下沉庭院，周圍環(huán)繞景觀廊架，配有數(shù)個頂部鏤空的四方景觀亭。

西區(qū)間距實(shí)在沒有太大發(fā)揮空間，還要留出消防通道，只做了個圓形的景觀廊架，造型還挺別致的，大約是風(fēng)水上有什么講究。

贈送方面，看平面圖是沒太大驚喜，只有南側(cè)的一字形飄窗。

并且不像寶山雙子做成大尺度L型的，預(yù)測是客廳沒有，南向兩個臥室各有一段。

樓棟南側(cè)都有大量窗井，首層大概率是下躍戶型。

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