2017年春，江蘇南京的李先生用積攢多年的積蓄，以 198 萬的價格買下了城東一套精裝修二手房。

這套 110 平方米的房子采光充足，離雙方父母家都近，剛好能滿足即將迎來新生命的小家庭需求。

順利過戶入住后，李先生夫婦伴著孩子在這套房子里渡過了七年時光，期間唯一的小困擾就是偶爾會從樓下傳來零星的金屬聲響，當(dāng)時并未深究。

01

噪音牽出隱藏空間

2024年初，原本偶爾出現(xiàn)的金屬聲變得頻繁且刺耳，有時深夜還在持續(xù)，嚴(yán)重影響了家人休息。

忍無可忍的李先生找到小區(qū)物業(yè)進(jìn)行投訴，小區(qū)物業(yè)調(diào)查后給出了一個讓他震驚的答復(fù)：“那噪音是從您家地下室傳出來的，您不知道嗎？”

“我家還有地下室？” 帶著滿腦子疑惑，李先生跟著物業(yè)人員來到地下一層。

在一扇標(biāo)有自家門牌號的鐵門前，物業(yè)人員敲了敲門。開門的竟是原房東王老先生，他正圍著圍裙擺弄一臺小型車床，地上散落著金屬零件和機(jī)油痕跡。

面對李先生的質(zhì)問，王老先生一臉坦然：“小陳啊，當(dāng)年合同里寫得明明白白，我賣的是樓上的房子，可沒包括這個地下室。要用地下室也可以，再給20萬?！?/p>

回家翻出塵封的購房合同，李先生果然發(fā)現(xiàn)其中只明確了住宅面積和價款，并未提及地下室。

但他始終覺得，地下室理應(yīng)是房屋的一部分，原房東隱瞞此事實在說不過去。

多次協(xié)商中，王老先生堅持地下室是自己退休后打造的工藝工作室，與住宅無關(guān)，拒絕搬離，雙方不歡而散。

02

法庭上的權(quán)責(zé)之爭

協(xié)商無果后，李先生在律師的建議下提起訴訟，要求王老先生騰空并交付地下室。

然而，一審法院的判決卻讓他很失望。

法院認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同中未明確提及地下室，無法直接認(rèn)定地下室屬于交易范圍，因此駁回了李先生的訴訟請求，判定地下室歸王老先生所有。

不甘心的李先生決定上訴。在二審中，法院對案件進(jìn)行了更加全面的審查。

二審，李先生的律師提出根據(jù)《民法典》中 “從物隨主物轉(zhuǎn)讓” 的原則，地下室作為住宅的配套附屬設(shè)施，即便合同未明確約定，也應(yīng)隨房屋一并轉(zhuǎn)讓。王老先生在售房時未主動告知地下室存在，未履行交易中的如實告知義務(wù)，實質(zhì)侵犯了李先生的知情權(quán)與財產(chǎn)權(quán)

王老先生則辯稱，合同未提及地下室即可視為未轉(zhuǎn)讓，且自己當(dāng)年額外支付了分隔費(fèi)用，地下室是獨(dú)立的使用空間，與住宅無必然聯(lián)系。他還強(qiáng)調(diào)，這個地下室承載了自己的退休愛好，理應(yīng)歸自己所有。

法院審理期間查明，涉案地下室雖無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證明，卻是該單元業(yè)主共同約定分配給對應(yīng)住宅使用的附屬空間，屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的公用設(shè)施延伸部分。

王老先生轉(zhuǎn)讓房屋后已不再具備小區(qū)業(yè)主身份，其對共有部分享有的使用權(quán)應(yīng)隨房屋一并轉(zhuǎn)移給新業(yè)主。

03

案件觀點(diǎn)

最終，二審法院依據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定作出判決：地下室作為房屋的配套附屬設(shè)施，在買賣雙方未明確約定保留的情況下，應(yīng)隨主房產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

王老先生未履行如實告知義務(wù)，持續(xù)占有地下室的行為構(gòu)成違約，需在判決生效后 15 日內(nèi)騰空并交付給李先生。

這起糾紛也給廣大購房者和售房者提了個醒：房產(chǎn)交易中，無論是地下室、儲藏室等附屬空間，都應(yīng)在合同中明確約定歸屬，避免留下隱患。

更提醒市場主體：誠信是房產(chǎn)交易的基石，任何試圖通過“模糊條款”規(guī)避義務(wù)的行為，終將被法律明確糾正。