北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我是北京本地人，已婚，目前和父母一起住在豐臺(tái)西羅園，60平老房兩居。孩子剛出生，家里實(shí)在住不下了，雖然只多了一個(gè)孩子，但這已經(jīng)多出至少上百件的東西，家里都轉(zhuǎn)不開磨了，連親戚來看孩子都幾乎沒地方待。所以我們迫切想買套大點(diǎn)的房子，用現(xiàn)在的置換也行，總價(jià)控制在500萬之內(nèi)，我們能有100多萬，不賣房的話就全貸款，每個(gè)月還1.5萬為上限。賣房的話就盡量少貸或全款了，這樣壓力小。

目前兩個(gè)想法，一是在西羅園本地或楊橋置換，這樣添錢少，完全不用貸款，400多萬的小三居有的是，而且我們也都熟悉了本地生活。但劣勢就是仍然是老房，除了面積之外沒有提升，而且學(xué)區(qū)也不行，有可能孩子上學(xué)時(shí)又得折騰。

二個(gè)想法是置換到大興四號(hào)線沿線，這樣能買到100平以上的大三居，商品房，但這就必須貸款了，看了幾套都合適的要500萬以上。但糾結(jié)的是同樣沒有學(xué)區(qū)，將來如果在東西城買占坑兒房的話通勤接送會(huì)更遠(yuǎn)，我工作在國貿(mào)附近，老婆在團(tuán)結(jié)湖。也想過在朝陽買房，但價(jià)格高還是老房還沒有學(xué)區(qū)，所以放棄了。請幫著分析一下，怎么做符合我們的具體情況。

A：

1、我沒太理解，您兩口子既然工作在國貿(mào)和團(tuán)結(jié)湖，那為什么非得買4號(hào)線的啊？東邊不是有5號(hào)+亦莊線的嗎？這通勤是不是還更方便點(diǎn)兒??？

2、我不太建議還在本地置換，不是說房子和配套不好，而是從價(jià)格走勢角度來說這邊兒不太強(qiáng)。西羅園是北京第二批商品房的三個(gè)板塊之一，當(dāng)年均價(jià)1700，略低于東直門外十字坡的1900，但高于廣外紅蓮的1600?，F(xiàn)在十字坡均價(jià)10萬+，剔除學(xué)區(qū)溢價(jià)也得8萬左右。紅蓮的8/9萬吧，剔除溢價(jià)接近7萬，反正肯定高于西羅園的5萬均價(jià)。

所以如果是自住為主，那在本地置換沒問題，配套齊全離核心區(qū)近，居住的性價(jià)比高。但其他方面都不算優(yōu)勢，既不算多好的學(xué)區(qū)，價(jià)格走勢也不強(qiáng)，將來如果換學(xué)區(qū)房的話至少占不到便宜。

3、換到大興四號(hào)沿線，如果是保值好的商品房，那單價(jià)和西羅園沒區(qū)別，甚至更貴，因?yàn)檫@些小區(qū)基本跟隨大盤。通勤和接送就看自己的感受了，這外人不好建議。學(xué)區(qū)看哪所學(xué)校吧，大興在郊區(qū)不算弱，只是和東西海相比不算強(qiáng)。

4、我要建議看看亦莊吧，以河西為主。學(xué)區(qū)不錯(cuò)溢價(jià)不高，環(huán)境配套和產(chǎn)業(yè)都很強(qiáng)。當(dāng)然商品房都挺貴的，動(dòng)輒7萬+，但當(dāng)?shù)匕仓梅肯鄬?duì)合適，4萬多的有的是。另外也可以看河西北邊的中信新城等小區(qū)，這里現(xiàn)在不算亦莊學(xué)區(qū)，沒有溢價(jià)，單價(jià)5萬多。畢竟您家孩子剛出生，等上學(xué)還6年呢，到時(shí)候大概率并入亦莊學(xué)區(qū)，那就算占便宜了，不并入的話也不吃虧。

僅供參考。

二

Q:

請問，八達(dá)嶺孔雀城如果是單價(jià)在3000以下可以考慮嗎？帶普通裝修的，可以直接配家具入住。電梯頂層，但仔細(xì)看過了沒有漏水的跡象。不為投資，自住避暑為主。

A：

1、如果是純自住的話那就是消費(fèi)為主了，憑個(gè)人的喜好就行。反正也肯定不算貴，3000塊錢以開發(fā)商來說基本就是成本價(jià)，土地都是白送的，何況還帶裝修呢，肯定是不吃虧。

2、不過也考慮好，既然是頂層，那就是流動(dòng)性弱。雖然現(xiàn)在不漏水，但既然您關(guān)注了，將來出手時(shí)的買家也會(huì)關(guān)注，年頭越長人家越擔(dān)心。所以確定是長期自住再買，否則出手時(shí)不好賣。

3、還有一點(diǎn)，我聽說八達(dá)嶺孔雀城的水電還沒全部移交，一部分還都是臨時(shí)的，所以有停水停電的時(shí)候。問清楚吧，避免麻煩。

4、不過多說一句，您說是以“避暑為主”的，那八達(dá)嶺孔雀城肯定是比北京市區(qū)涼快，但也不太算適合避暑的。因?yàn)楸苁畛鞘杏袀€(gè)普遍標(biāo)準(zhǔn)，就是海拔要在1000米以上的，畢竟每增加100米海拔，氣溫降低0.6攝氏度，1000米是6度才算降溫明顯?？兹赋菓?yīng)該是幾百米，500米左右吧，避暑的意義不算太大。

這看看承德吧，雖然號(hào)稱避暑勝地，但海拔好像也就是500米左右，所以沒涼快太多，滿城都是空調(diào)。還有張家口市區(qū)，海拔800米，各小區(qū)的空調(diào)也不少，至少得一半家庭安了吧。

而到了大同和張家口的張北沽源等地，海拔至少1000起步，甚至1500米，基本就很少有安空調(diào)的了。

所以如果您是為了避暑為主，我估計(jì)到夏天還是得安空調(diào)，未必比北京市區(qū)涼快的太多。

5、總之如果確定是自住那就看自己喜好，3000塊帶裝修怎么說都不貴，前些年能賣8000左右呢。但一是考察好基礎(chǔ)設(shè)施的穩(wěn)定供應(yīng)，二是考慮好避暑的效果。

僅供參考。

三

Q:

請問，我有購房資格好幾年了，但一直沒買房，主要是職業(yè)原因，近幾年每年至少八個(gè)月在外地出差，即便在北京也是住酒店或借住朋友家，所以感覺買房沒必要，何況房價(jià)還在下跌。

現(xiàn)在我是這么考慮的，年紀(jì)越來越大需要安定下來，以后如果在北京穩(wěn)定工作了就盡量減少出差，那就買房。

或者是如果能買到一套能穩(wěn)定保值升值的房子（預(yù)算300萬），也可以先買下來，如果沒有就先再等等了。因?yàn)槲夷壳斑€沒確定在北京長期工作與定居，也暫時(shí)沒有結(jié)婚要孩子的想法。

A：

1、那就先別買了唄。房子是用來住的，如果買來住不上那不是就浪費(fèi)了嗎？就算是租出去，如果不在北京定居的話，那打理起來也挺麻煩的，讓中介代理的話又被扣掉至少一個(gè)月的費(fèi)用，相當(dāng)于收益減少，我覺得既沒必要也不劃算。

2、所以我建議是先別琢磨房子的規(guī)劃了，還是先考慮人生或職業(yè)規(guī)劃吧。是否結(jié)婚生子，是否確定在北京工作生活？或者是選擇哪座城市？都考慮清楚并開始實(shí)施后再說房子也不晚。

3、再者，也沒人敢保證一定能保值升值的房子，市場波動(dòng)是永遠(yuǎn)存在的。就算說現(xiàn)在是房價(jià)低谷，買了房漲了，但過幾年萬一又經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致房價(jià)下跌呢？所以就算您確定在北京買房了，要想買到這種房也至少不容易吧，幾乎相當(dāng)于撿漏兒。

4、總之我建議再多考慮一下吧，結(jié)婚，工作和房子都是人生大事，先考慮好前兩項(xiàng)再說吧。反正現(xiàn)在房價(jià)也不漲，甭著急。

僅供參考。

四

Q:

請問，我想咨詢開間的保值問題，我是2006年買的豐臺(tái)新發(fā)地銀地家園的開間，59平45萬，當(dāng)時(shí)比一居室還貴呢，因?yàn)楫?dāng)時(shí)覺得能自己打隔斷設(shè)計(jì)戶型。

這房我們就結(jié)婚住了三年就出租了，裝修是肯定毀了但也無所謂，關(guān)鍵是這價(jià)格，現(xiàn)在3萬多一平已經(jīng)不如一居室高了，租金也才3000多，也不如差不多面積的三居室。所以我有些想不通這是為什么？還有必要留著嗎？

A：

1、2006年，那會(huì)兒是人口高峰期的80后們涌入大城市的年代，而且當(dāng)時(shí)年輕人的收入折算下來比現(xiàn)在要高，再加上都追求個(gè)性和獨(dú)立空間，所以那會(huì)兒的開間很流行。

但那個(gè)年代過去了，這些年再進(jìn)入大城市的年輕人減少，收入的購買力也降低。而早期來到北京的又都成長到面臨結(jié)婚生子的過日子階段了，那這開間就不如標(biāo)準(zhǔn)一居室方便了唄。

我也曾經(jīng)買過開間，但2014年的時(shí)候就給換掉了，就因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)價(jià)格走弱，那就算租金收益高也沒什么意思了，是用漲的慢換來的。

2、而且您這套還是開間里的大戶型，快60平了，老小區(qū)的話能買個(gè)小兩居了。而這只是個(gè)開間，只適合單身或沒孩子的，也就是利用率不高，所以就更影響了價(jià)格與租金。建議以后要買開間盡量買40平以下的，越小越好，至少租金收益是相對(duì)劃算的。

標(biāo)準(zhǔn)一居室的話也盡量買50平以下的，45平的更好。兩居室則是盡量在80平之內(nèi)，70平全南的才更好呢。反正就是普宅盡量買緊湊型的，利用率高，豪宅才買大戶型呢。

3、留不留著的看自己了，反正我是給換掉了，我那還是40平的呢。要不您計(jì)算一下置換的稅費(fèi)成本吧，然后跟租金收益對(duì)比一下，看值不值得？

僅供參考。

五

Q:

請問，我也是在環(huán)球影城買的房，東亞印象臺(tái)湖，也是跌了，但我買的早沒跌，只是完全沒感覺到利好，有點(diǎn)兒想不通為什么?，F(xiàn)在一直出租，租金3200，要賣的話200多萬，78平三居，折合不到3萬一平，可我當(dāng)時(shí)買的時(shí)候就是2.6萬，這么多年感覺投資了個(gè)寂寞，還有必要留著嗎？

A：

1、留著唄，否則如果套現(xiàn)了200多萬，假定220萬吧，存銀行按五大行最高利息五年期1.5%計(jì)算，每年才收3.3萬。而您這一年收租金38400呢，減去每年每平5塊錢的物業(yè)費(fèi)+取暖費(fèi)4000，再減點(diǎn)兒空置期的話跟銀行收益差不多，那何必折騰呢？

另外我覺得您是不是租便宜了？每平米每個(gè)月才40塊錢，偏低了，50塊錢差不多。如果每個(gè)月能多租幾百塊錢，那收益率就超過銀行利息了，為什么要賣？

2、但這看自己吧，如果有更穩(wěn)妥+高息的理財(cái)渠道就賣，沒有的話那就先留著，反正收租金也不吃虧。

3、沒感覺到利好，主要是當(dāng)時(shí)開發(fā)商已經(jīng)把環(huán)球影城的價(jià)值給透支了，也就是人家把溢價(jià)賺走了大部分，您接盤后自然不掙錢了。

畢竟這種大規(guī)劃不是秘密，您想到了，我們開發(fā)商更是早就做了無數(shù)版本的財(cái)務(wù)測算呢。早就算清楚這種公園能創(chuàng)造的溢價(jià)，以及買房人能接受的程度，這才能精準(zhǔn)賺錢，不會(huì)輕易把利潤留給買房人的。

4、簡單就這情況吧，再多的我不愿多說。只是提醒以后別追這種“偽配套”的概念了，不是說不能賺錢，而是既然是偽配套，那大多都是短期利好，很難長期維持溢價(jià)。尤其是新房，您很難算過我們開發(fā)商的。

僅供參考。

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