21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵

11月4日晚間，瑞慈醫(yī)療（01526.HK）發(fā)布公告，其間接全資附屬公司上海瑞慈瑞鉑門診部有限公司購入上海徐匯濱江云錦東方三期一套聯(lián)排別墅，耗資約1.99億元人民幣（下同）。瑞慈醫(yī)療同時(shí)披露，購房款將由公司內(nèi)部資源撥付，無需外部融資。

據(jù)公告披露，瑞慈醫(yī)療購買的是位于龍啟路377弄13幢40號的1-4層住宅單元，建筑面積約為570.06平方米。根據(jù)成交價(jià)匡算，這套別墅成交單價(jià)約34.9萬元/平方米，高于29.8萬元/平方米的備案均價(jià)，并刷新今年上海頂豪成交單價(jià)紀(jì)錄。

目前瑞慈醫(yī)療已向上海東航置業(yè)有限公司支付了3000萬元初步訂金，約1.69億元尾款將于11月30日前支付。

據(jù)悉，由于此次買房金額占瑞慈醫(yī)療現(xiàn)金儲備比例超過5%，觸發(fā)了信息披露，才曝光了買房一事。據(jù)瑞慈醫(yī)療2025年中報(bào)，截至2025年6月30日，該公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為10.29億元。

瑞慈醫(yī)療在公告中指出，收購事項(xiàng)對公司而言為一項(xiàng)優(yōu)良的中長期投資，該物業(yè)位處上海市核心商業(yè)及生活區(qū)之一，中長遠(yuǎn)發(fā)展會有良好的資本增值潛力，可為公司提供合理水平的回報(bào)。

盡管買房用的是自有資金，無需融資，但從資金占比來看，瑞慈醫(yī)療這筆投資也算下了重注。按11月12日港股收市，瑞慈醫(yī)療的市值約為15.90億港元（約為14.56億元人民幣）匡算，這筆投資的交易資金相當(dāng)于瑞慈醫(yī)療市值約13.67%。

公開信息顯示，瑞慈醫(yī)療隸屬于上海瑞慈醫(yī)療投資集團(tuán)有限公司，總部位于上海，旗下涵蓋綜合醫(yī)院、體檢中心、高端養(yǎng)老社區(qū)及婦兒醫(yī)療等板塊。截至2025年6月，其擁有1家綜合醫(yī)院和86家體檢中心（76家已運(yùn)營），覆蓋29個(gè)城市，主要布局于一線及新一線城市。 ?

目前，公司正處于業(yè)績調(diào)整期。2025年上半年，瑞慈醫(yī)療收入11.45億元，同比減少7%，公司對此解釋為受外部競爭壓力影響，導(dǎo)致收入下滑。其中綜合醫(yī)院業(yè)務(wù)收入約為2.2億元，同比下跌28.7%。

因此，盡管今年上半年，瑞慈醫(yī)療的毛利率從2024年同期的32.2%上漲至35.6%，但收入下滑仍導(dǎo)致公司凈利潤出現(xiàn)明顯下跌。2025年上半年，瑞慈醫(yī)療凈利潤5594萬元，同比下滑34.18%。

另一方面，2025年上半年瑞慈醫(yī)療資產(chǎn)負(fù)債率為46.2%，相比2024年年末的46.4%有所下調(diào)，但半年之內(nèi)，該公司資產(chǎn)抵押的規(guī)模幾近翻倍。

今年上半年，瑞慈醫(yī)療資產(chǎn)抵押達(dá)到最近兩年來的峰值。2025年中報(bào)披露，該公司抵押了大約1.9億元資產(chǎn)，而2024年年末，該公司抵押資產(chǎn)約為6000萬元。2023年年末約為1.35億元，2024年上半年約為1.41億元。

在此背景下，瑞慈醫(yī)療選擇增持核心城市核心地段資產(chǎn)。

截至2025年6月30日，瑞慈醫(yī)療物業(yè)及設(shè)備類資產(chǎn)約14.36億元，較2024年年末減少5610萬元。此次買房交易完成后，瑞慈醫(yī)療物業(yè)及設(shè)備類資產(chǎn)將變?yōu)榧s16.35億元，占總資產(chǎn)比例將從30.45%升至約34.67%。

分析人士指出，醫(yī)療主業(yè)承壓，瑞慈醫(yī)療尋求其他投融資途徑，這一決策反映出部分民營醫(yī)療機(jī)構(gòu)的困境：在醫(yī)?？刭M(fèi)與市場競爭雙重壓力下，瑞慈醫(yī)療選擇將資金投向一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過非醫(yī)療資產(chǎn)配置維持現(xiàn)金流，也可在一定程度上對沖醫(yī)療主業(yè)盈利增長的下滑。

今年以來，上海豪宅市場走出獨(dú)立行情，不少豪宅項(xiàng)目賣出高價(jià)。根據(jù)今年上海新房備案單價(jià)信息，此前高福云境最高單價(jià)為27.33萬元/平方米，金陵華庭最高單價(jià)為?32.68萬元/平方米。

相比之下，瑞慈醫(yī)療此次收購，以34.9萬元/平方米的單刷新了今年上海頂豪單價(jià)新高。

不過，相比2024年9月開盤的翠湖天地六期獨(dú)棟別墅最高達(dá)40萬元/平方米的成交價(jià)，目前為止上海頂豪價(jià)格天花板尚未被捅破。

值得一提的是，相似的“戲份”已在上海頂豪圈上演過。10月31日，郭孔華（馬來西亞首富郭鶴年之子）以1.17億元購入上海黃浦區(qū)金陵華庭一套449平方米的四室房源，單價(jià)約26萬元/平方米。

短短幾天內(nèi)，上海頂豪圈資本潮涌。瑞慈醫(yī)療的買單，讓云錦東方再次進(jìn)入公眾視野。

云錦東方是上海最早一批頂豪網(wǎng)紅盤之一，以地段、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品品質(zhì)等引發(fā)市場關(guān)注。該項(xiàng)目首次開盤時(shí)間是2013年3月份，后續(xù)在2016年、2018年、2019年、2022年多次開盤，直至今年已是最后一批房源在售。

（云錦東方商業(yè)部分-云錦天地，唐韶葵/攝）

長期以來，該項(xiàng)目的二手房價(jià)格高于一手房價(jià)格，并形成價(jià)格倒掛優(yōu)勢。

中介人士指出，在上海樓市上行階段，該項(xiàng)目新房均價(jià)曾低至13.2萬元/平方米-16.5萬元/平方米，而二手房平層產(chǎn)品掛牌均價(jià)超20萬元/平方米，別墅單價(jià)更是逼近30萬元/平方米，一套房源總價(jià)倒掛最高可達(dá)3000萬元，讓購房者普遍抱有“買到即賺到”的心理。

該人士表示，價(jià)格倒掛、地段品質(zhì)與圈層價(jià)值等多重優(yōu)勢，使得云錦東方能夠做到長期熱銷。在該項(xiàng)目前幾批次的銷售中，甚至出現(xiàn)認(rèn)購率高達(dá)667%、有關(guān)部門喊停預(yù)售先勸退“黃牛黨”等現(xiàn)象。

上述中介人士透露，瑞慈醫(yī)療買下的是景觀位置最好的一棟樣板間，疊加價(jià)值不菲的裝修包，實(shí)際成交價(jià)格應(yīng)不止于該公司公告的數(shù)字。不過此信息尚未經(jīng)過開發(fā)商確認(rèn)。無論如何，瑞慈醫(yī)療此番兜里揣著10億元現(xiàn)金，豪爽買下上海市值2億元的別墅，無異于給云錦東方做了一次活廣告。