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在9月8日發(fā)布的一篇文章，吸引了當(dāng)事小區(qū)的業(yè)主，業(yè)委會成員，應(yīng)該還有涉事的物業(yè)企業(yè)圍觀，有認(rèn)同的，也有反駁的。感興趣的可以點擊藍(lán)色字體查閱。

本著實事求是的態(tài)度，結(jié)合寧波之聲的兩次報道，今天再次詳細(xì)寫一寫這個小區(qū)的問題。另附寧波之聲報道鏈接：

另外需要說明的是，本公眾號只是據(jù)事例來闡述物業(yè)的某種現(xiàn)象，不代表任何立場。涉事雙方應(yīng)本著為小區(qū)著想，去積極溝通，協(xié)調(diào)，實在不行，就拿起法律武器，去法院講事實，擺證據(jù)，去維護自身權(quán)益，而不是想著造輿論，打舌戰(zhàn)。

01

案例回顧

以下內(nèi)容是根據(jù)寧波之聲的報道整理而來：

一、案例背景

城市映象小區(qū)，坐落于寧波百丈街道七塔社區(qū)，近年來因物業(yè)管理的頻繁變動而備受關(guān)注。該小區(qū)的物業(yè)風(fēng)波始于今年年初，當(dāng)時業(yè)委會通過業(yè)主大會的表決，決定選聘新嘉物業(yè)作為小區(qū)的新任物業(yè)服務(wù)提供商。這一決定原本旨在提升小區(qū)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，然而，事態(tài)的發(fā)展卻遠(yuǎn)超預(yù)期。

二、物業(yè)更換過程

1.新嘉物業(yè)入駐：

今年1月，新嘉物業(yè)收到業(yè)委會發(fā)來的中標(biāo)函件，隨后于1月18日正式進駐小區(qū)，開始為業(yè)主們提供物業(yè)服務(wù)。然而，盡管新嘉物業(yè)已經(jīng)入駐并開展工作，但雙方卻始終未能簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同。

2.服務(wù)質(zhì)量爭議：

在新嘉物業(yè)服務(wù)的半年時間里，部分業(yè)主對其服務(wù)質(zhì)量表示認(rèn)可，認(rèn)為其響應(yīng)迅速且維修不收費。然而，也有業(yè)主和業(yè)委會成員對新嘉物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提出質(zhì)疑，認(rèn)為其在招投標(biāo)約定的履行上存在不足，如服務(wù)不專業(yè)、態(tài)度惡劣、收費不透明、安全管理不到位等問題。

3.業(yè)委會決定更換物業(yè)：

面對業(yè)主的投訴和不滿，業(yè)委會于半年后再次召開業(yè)主大會，投票決定終止與新嘉物業(yè)的合作，轉(zhuǎn)而讓紫虹物業(yè)接管小區(qū)。這一決定得到了多數(shù)業(yè)主的支持，但新嘉物業(yè)卻對此表示強烈反對。

三、撤場爭議與僵持

1.新嘉物業(yè)的抵制：

新嘉物業(yè)拒絕退出小區(qū)，并提出了高達217.5萬元的清算費用清單，包括人工成本、維保費用和經(jīng)濟補償?shù)?。這一要求遭到了業(yè)委會的質(zhì)疑和拒絕，雙方陷入了長時間的僵持狀態(tài)。

2.業(yè)委會的立場：

業(yè)委會認(rèn)為新嘉物業(yè)的賠償要求不合理且遠(yuǎn)高于小區(qū)一年的實際物業(yè)成本，因此拒絕接受其清算方案。同時，業(yè)委會也指責(zé)新嘉物業(yè)在服務(wù)質(zhì)量上存在諸多問題，并計劃通過法律途徑解決爭端。

3.居民的訴求：

小區(qū)居民對頻繁更換物業(yè)及物業(yè)間的競爭表示不滿，認(rèn)為這嚴(yán)重影響了他們的日常生活。他們希望盡快確定一個服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)，結(jié)束這場無休止的糾紛。

四、街道介入與協(xié)調(diào)

為了緩解矛盾并推動問題的解決，百丈街道社區(qū)管理部門積極介入并協(xié)調(diào)兩家物業(yè)企業(yè)及小區(qū)業(yè)委會進行會談。在會談中，各方就清算和交接事宜進行了深入討論，但未能立即達成一致意見。街道工作人員建議新嘉物業(yè)如質(zhì)疑業(yè)主大會程序問題，可通過法律途徑解決，并承諾將繼續(xù)推進協(xié)調(diào)工作，確保小區(qū)居民的生活品質(zhì)不受影響。

五、后續(xù)進展

截至目前，新嘉物業(yè)與紫虹物業(yè)及業(yè)委會之間的糾紛仍在持續(xù)中。業(yè)委會計劃向政府相關(guān)部門申訴，并保留通過法律途徑解決爭端的可能性。同時，他們也在積極尋找合適的物業(yè)企業(yè)，以確保小區(qū)居民能夠享受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。而小區(qū)居民則繼續(xù)表達著對穩(wěn)定、專業(yè)物業(yè)服務(wù)的渴望與期待。

02

業(yè)委會在招標(biāo)過程中應(yīng)注意什么？

業(yè)委會作為小區(qū)自治組織，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時扮演著至關(guān)重要的角色。為了確保招標(biāo)過程的公正、透明和合法合規(guī)，業(yè)委會應(yīng)遵循以下原則和步驟：

一、明確招標(biāo)需求與標(biāo)準(zhǔn)

充分調(diào)研：在招標(biāo)前，業(yè)委會應(yīng)對小區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)管理狀況進行全面調(diào)研，明確物業(yè)服務(wù)的需求點、改進空間及業(yè)主的期望。

制定詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)調(diào)研結(jié)果，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)和小區(qū)實際情況，制定詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、價格要求、合同條款等方面。

二、編制招標(biāo)文件

清晰明確的招標(biāo)公告：招標(biāo)公告應(yīng)詳細(xì)列出招標(biāo)項目的基本情況、投標(biāo)人的資格要求、報名及提交投標(biāo)文件的時間地點、開標(biāo)時間等關(guān)鍵信息。

完整的招標(biāo)文件：包括招標(biāo)邀請函、投標(biāo)須知、合同條款、評分標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求及規(guī)范等文件，確保投標(biāo)人能夠全面了解招標(biāo)項目的具體要求。

三、確保招標(biāo)程序的公正透明

公開招標(biāo)信息：通過小區(qū)公告欄、官方網(wǎng)站、社交媒體等多種渠道發(fā)布招標(biāo)信息，確保所有潛在投標(biāo)人均能平等獲取招標(biāo)信息。

建立監(jiān)督機制：邀請業(yè)主代表、社區(qū)居委會等相關(guān)方參與招標(biāo)過程的監(jiān)督，確保招標(biāo)程序的公正性和透明度。

規(guī)范投標(biāo)流程：明確投標(biāo)文件的編制要求、提交方式及截止時間，對投標(biāo)文件進行統(tǒng)一編號、密封保管，確保投標(biāo)過程的規(guī)范性。

四、嚴(yán)謹(jǐn)評標(biāo)與選聘

組建專業(yè)評標(biāo)委員會：邀請行業(yè)專家、業(yè)主代表等組成評標(biāo)委員會，對投標(biāo)文件進行認(rèn)真審閱和評估。

遵循評分標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格按照招標(biāo)文件中設(shè)定的評分標(biāo)準(zhǔn)進行打分，確保評標(biāo)結(jié)果的客觀性和公正性。

公示評標(biāo)結(jié)果：將評標(biāo)結(jié)果及時在小區(qū)內(nèi)公示，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

合法合規(guī)簽訂合同：在確定中標(biāo)單位后，業(yè)委會應(yīng)及時與其簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，確保合同的合法性和有效性。

五、加強后續(xù)監(jiān)督與管理

建立服務(wù)評價機制：定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行評價和考核，確保其持續(xù)滿足小區(qū)的管理需求。

及時溝通反饋：建立與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有效溝通機制，及時了解業(yè)主的反饋意見，并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行改進。

依法處理糾紛：在出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)糾紛時，業(yè)委會應(yīng)依法依規(guī)進行處理，維護小區(qū)的穩(wěn)定和業(yè)主的合法權(quán)益。

03

物業(yè)如何體面的撤場

面對類似城市映象小區(qū)這樣的物業(yè)更換糾紛，物業(yè)公司如何實現(xiàn)體面的撤場，成為了一個值得深思的問題。以下是從該案例中提煉出的幾點建議：

一、嚴(yán)格遵守合同與法律：

物業(yè)公司在撤場前，應(yīng)首先審視自身與業(yè)委會或業(yè)主大會之間的合同關(guān)系，確保所有行為均符合合同約定及法律法規(guī)要求。對于未簽訂正式合同的情況，應(yīng)盡快與對方協(xié)商補簽或明確撤場協(xié)議，避免留下法律隱患。

二、積極溝通協(xié)商，達成共識：

溝通是解決問題的關(guān)鍵。物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)委會、業(yè)主大會等利益相關(guān)方保持密切溝通，及時通報撤場進展，聽取對方意見和建議。在清算費用、物業(yè)交接等關(guān)鍵問題上，雙方應(yīng)本著互諒互讓的原則，通過協(xié)商達成共識。同時，物業(yè)公司也應(yīng)積極回應(yīng)業(yè)主關(guān)切，解答疑問，消除誤解，爭取業(yè)主的理解和支持。

三、確保服務(wù)過渡平穩(wěn)有序：

物業(yè)撤場不僅涉及費用的清算和合同的履行，還直接關(guān)系到小區(qū)居民的日常生活。因此，物業(yè)公司在撤場前應(yīng)制定詳細(xì)的服務(wù)過渡方案，明確服務(wù)交接的時間節(jié)點、責(zé)任人員、交接內(nèi)容等事項。同時，還應(yīng)與新進駐的物業(yè)公司進行充分溝通，確保雙方在服務(wù)交接過程中能夠無縫對接，避免給居民生活帶來不便。

四、妥善處理遺留問題：

撤場過程中往往伴隨著一些遺留問題，如維修基金的使用、公共設(shè)施的損壞等。物業(yè)公司應(yīng)對這些問題進行全面梳理和妥善處理，確保在撤場前將所有問題都解決完畢或提出明確的解決方案。這不僅可以避免后續(xù)糾紛的發(fā)生，還能提升物業(yè)公司的專業(yè)形象和信譽。

五、保持專業(yè)與尊重：

無論面對何種爭議和困難，物業(yè)公司都應(yīng)保持專業(yè)的態(tài)度和尊重的言行。在撤場過程中，應(yīng)以事實為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，避免情緒化的言辭和行為。同時，還應(yīng)積極展現(xiàn)自身的專業(yè)能力和服務(wù)水平，爭取在撤場前為小區(qū)居民留下良好的印象。

綜上所述，業(yè)委會在選聘物業(yè)時，應(yīng)本著謹(jǐn)慎的態(tài)度，認(rèn)真編制招標(biāo)文件，嚴(yán)格按照文件要求來選聘物業(yè)，整個過程應(yīng)公正、透明和合法合規(guī)，而不是小孩過家家，今天定標(biāo)，明天要求撤場。而作為物業(yè)公司，在被要求撤場后，也應(yīng)嚴(yán)格遵守合同與法律、積極溝通協(xié)商、確保服務(wù)過渡平穩(wěn)有序、妥善處理遺留問題以及保持專業(yè)與尊重。只有這樣，才不至于雙方爭斗，而代價卻是全體業(yè)主的幸福。

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