當(dāng)年擠破頭搶的二三十層電梯房，如今怎么就成了“砸手里”的燙手山芋？

2020年曹德旺斷言“高層早晚會出問題”，被全網(wǎng)嘲諷“不懂房地產(chǎn)”。

可五年過去，現(xiàn)實很狠應(yīng)驗：部分高層房價普跌超三成，有些二手房掛牌量破200萬套，高層占比超六成卻無人問津。

那些當(dāng)年炒得火熱的高層房，為何突然不香了？

本文陳述內(nèi)容皆有可靠信息來源，贅述在文章結(jié)尾

曹德旺預(yù)言成真

2020年一場房地產(chǎn)論壇上，福耀玻璃的曹德旺說的一番話，直接在火熱的樓市里炸了鍋。

他說，房子不就是鋼筋水泥堆出來的嗎？本身又生不出什么額外價值，炒到這么高，總有一天會崩盤。

特別是那些二三十層的電梯高樓，早晚會出問題。

萬一哪天來場小地震，到時候底層反而比高層更受歡迎。

可那時候樓市正火得發(fā)燙，沒幾個人把他的話當(dāng)回事。

售樓處里擠得人山人海，全款搶房、托關(guān)系買房都不算新鮮事，高層更是被當(dāng)成身份象征和穩(wěn)賺不賠的代名詞。

不少地產(chǎn)圈的人私下嘀咕，一個做玻璃的，懂什么房地產(chǎn)？

網(wǎng)友也跟著調(diào)侃，說他是“吃不到葡萄說葡萄酸”。

那時候人人都相信房價永遠不會跌，自己絕不可能是最后接盤的冤大頭。

誰想得到呢，才五年光景，現(xiàn)實就把當(dāng)初所有質(zhì)疑都打了臉。

2025年上半年，高層住宅價格普遍跌了三成以上，有些城市幾乎腰斬。

全國13個重點城市的二手房掛牌量累計突破約200萬套，其中高層占六成多，成了滯銷主力。

二手房整體成交量比去年縮水15%，高層的成交周期比多層住宅足足多出60%。

打開房產(chǎn)APP，滿屏都是高層降價急售的消息，降20萬也激不起什么水花。

杭州有個交付剛滿一年的28層新小區(qū)，晚上亮燈的不到30戶。

北京通州一位業(yè)主更愁，2023年花450萬買的25層兩居，如今掛320萬都沒人問。

八個月里只看過十幾組客戶，每月還要硬扛一萬多的房貸。

高層不光難賣，租也吃力。

三四線城市里高層租金比多層低10%–15%，空置率卻居高不下。

曾經(jīng)的搶手貨，徹底淪為燙手山芋。

高層住宅痛點爆發(fā)

高層為啥突然不香了？歸根到底，是那些早年被熱市掩蓋的問題。

隨著房子變老、市場轉(zhuǎn)冷，一個個全暴露了，個個都戳中居住的痛點。

先說公攤面積，簡直是“隱形面積殺手”，公攤率動不動超過25%。

北京朝陽一個28層小區(qū)，公攤率竟飆到28%，買100平的房，實際到手才72平。

等于多花近30萬，買的是電梯井和過道。

這還不算后續(xù)的坑——物業(yè)費里超過兩成是電梯、水泵維護費，年年漲，住十年多交的錢都夠普通家庭重新裝修了。

電梯作為高層的“生命線”，如今也頻頻掉鏈子。

上海黃浦區(qū)一棟老高層，電梯三天兩頭壞。

有位阿姨曾被關(guān)在里面20分鐘，之后再不敢一個人坐。

廣州某小區(qū)更夸張，四部電梯同時罷工，維修拖了半年。

高層住戶天天爬十幾二十層，年輕人累癱，老人孩子更受罪。

維修電梯還容易扯皮，青島一個小區(qū)電梯變頻器壞了，8600元維修費要20戶分?jǐn)偂?/strong>

6戶居民以沒入住或住得低為由不肯出，扯了三周才湊齊錢修好。

不少老高層連物業(yè)都沒有，電梯年審、維保費收不上來，只能湊合維護，轎廂里又臟又破，故障不斷。

就算真想換電梯，業(yè)主在費用分?jǐn)?、品牌選擇上也難談攏。

很多老小區(qū)的維修基金早就見底，換梯計劃常常泡湯。

火災(zāi)逃生更是高層的致命隱患，全球消防云梯的有效高度普遍不到100米，20層以上基本沒法從外面救。

再加上電梯井、管道形成的“煙囪效應(yīng)”，火勢和毒煙每秒向上竄3到4米，留給住戶逃生的時間極短。

2024年深圳一棟32層高樓起火，20層以上住戶疏散極其困難，最終導(dǎo)致1人死亡。

采光問題也很普遍，開發(fā)商為多蓋樓，往往猛壓縮樓間距。

杭州西湖區(qū)某高層小區(qū)，8棟28層的樓挨著蓋，樓間距不到30米。

導(dǎo)致10到20層的住戶一天只有中午兩小時能見太陽，其他時間都得開燈。

長期曬不到陽光，容易缺維生素D，老人孩子可能出現(xiàn)骨質(zhì)疏松、免疫力下降。

住得高還常碰到風(fēng)噪困擾，大風(fēng)天窗外呼呼響，高速電梯運行的摩擦聲也影響睡眠，有人甚至因電梯快升快降感到頭暈耳鳴。

說到拆遷，對高層幾乎是天方夜譚。

一棟樓住著上千戶，拆遷成本動不動上億，沒開發(fā)商愿意干這賠本買賣。

四川廣安一棟30層的老舊小區(qū)，物業(yè)因收不齊費撤了，電梯停運、垃圾堆積，外墻開裂、管道老化也沒錢修。

業(yè)主只能硬扛，拆遷夢徹底碎成渣。

高層未來三大走向

其實國家早就注意到高層住宅的困境，也陸續(xù)出臺了政策想緩解。

2021年就有政策宣布，縣城里新建住宅以6層為主，最高不能超過18層。

超高層的審批也管得很嚴(yán)，現(xiàn)在新建的高層明顯少了。

2025年還啟動了舊電梯更新計劃，江蘇全省拿到了近28.9億元的補貼，南京單部電梯能補15萬元。

但剩下的70%費用還得業(yè)主自己分?jǐn)?，不少老小區(qū)的居民不愿意出錢，導(dǎo)致更新計劃推進得特別慢。

為了幫高層去庫存，不少地方把首付比例降到了首套20%、二套30%，還下調(diào)了房貸利率、發(fā)放購房補貼。

國家還在推進城中村和危舊房改造，通過貨幣化安置消化存量房，鼓勵收購存量商品房用作保障性住房、人才房。

可就算這樣，購房者還是更偏愛多層或小高層。

重慶中心城區(qū)的數(shù)據(jù)顯示，高層的供應(yīng)量是洋房的兩倍多，但洋房賣得更快，大家現(xiàn)在越來越看重居住舒適度了。

結(jié)合現(xiàn)在的情況和政策走向，高層住宅的未來大概有三個方向：

一是價格會持續(xù)走低，就算同小區(qū)里比多層便宜15%-20%，可能還是難出手。

就像南京河西的某個小區(qū)，多層能賣到3.5萬/平，高層2.9萬/平卻沒人問津。

二是慢慢變成廉價出租房，全國已經(jīng)開業(yè)的長租公寓有139萬間。

不少都是高層房源，租金比同區(qū)域的低層低10%-15%。

深圳光明區(qū)一些保障性租賃住房就是這樣，成了年輕人過渡的選擇。

三是逐漸淪為平民樓，就像四川廣安那棟30層的老樓，只有低收入群體和老人留守，這種情況現(xiàn)在正慢慢擴散。

高層時代的退場，其實是市場回歸理性的必然結(jié)果。

對購房者來說，以后選房建議優(yōu)先考慮多層或小高層，得房率高，維護成本也低。

看房的時候多留意樓間距、電梯數(shù)量這些細節(jié)，別光看戶型圖忽略實際居住體驗。

更別再為了面子或者想著投資賺錢去選高層，買房說到底還是要以自住為主。

未來的城市建設(shè)，也該放下越建越高的心態(tài)，真正把重點放在居住品質(zhì)上。

讓房子真正成為安居之所，才是對家和未來最好的投資。

結(jié)語

當(dāng)建筑的高度不再是價值的標(biāo)尺，城市便開始回歸它真正的使命。我們不再執(zhí)著于天際線，轉(zhuǎn)而追求生活的底線。這番“向下”的扎根，不是為了退縮，而是為了讓我們腳下的每一步，都走得更加堅實、安穩(wěn)。

參考文獻：
1.新浪財經(jīng)：《細思極恐!這將是二三十年后，所有房子的歸宿!》2020-12-12
2.中國質(zhì)量萬里行:《曹德旺預(yù)測房地產(chǎn)遲早會崩盤，真的能實現(xiàn)嗎?3個因素將成為阻力》2020-06-02