北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，我就是奧運(yùn)之后買的您說的老公寓，朝陽首府，當(dāng)時(shí)4萬多5萬呢，結(jié)果漲的確實(shí)不好，現(xiàn)在還沒旁邊老破小價(jià)高呢，才9萬多。但說實(shí)話我住的還是覺得不錯(cuò)的，物業(yè)費(fèi)一萬多塊錢也還行吧，不是太想換。那按您的說法，以后這里的價(jià)會(huì)越來越走低嗎？

A：

1、朝陽首府，不想換那就住著唄，房子本來就是用來住的，自己覺得好計(jì)算合適。其他方面都是副產(chǎn)品，沒必要糾結(jié)，反正也不套現(xiàn)就無所謂。

2、價(jià)格不至于越來越低，只是有可能相對(duì)于普宅大盤漲的稍微慢點(diǎn)兒而已。就像現(xiàn)在的價(jià)格不是9萬多嗎？相對(duì)于當(dāng)年的4/5萬還是翻番了，只是沒有周邊的普宅漲的幅度大而已。

而且以后也未必持續(xù)走弱，跟上大盤走勢也算正常。只不過最好成績可能也就是如此了，隨著房齡變老+設(shè)施老化，再度受追捧的可能性是幾乎沒有的。

3、總之就住著吧，只要物業(yè)水平不明顯下降，那價(jià)格不至于明顯的單獨(dú)走弱，也是要跟隨大盤漲跌的，只不過幅度不一樣而已。

僅供參考。

借著網(wǎng)友的話題聊兩句，朝陽首府的前身就是大名鼎鼎的“森豪公寓”，騙貸案直接打擊了酒仙橋江湖大哥鄒慶。隨之也落馬了眾多銀行大佬，連當(dāng)時(shí)的黃首富都受影響了。

對(duì)了，知道朝陽首府的第一任開發(fā)商是誰嗎？馬云，當(dāng)時(shí)的案名叫“天域”，非常的高大上吧？

當(dāng)然，此馬云非彼馬云。這個(gè)老馬的本名叫“馬云飛”，出身銀行系統(tǒng)，招牌叫“丹儂集團(tuán)”，靠非吸等手段曾經(jīng)在資本市場上呼風(fēng)喚雨。但后來出事兒了，所以這項(xiàng)目就先轉(zhuǎn)到另一個(gè)銀行大佬霍某名下，然后又歸了鄒慶。

其他的不多聊了吧，鄒慶當(dāng)時(shí)所用的騙貸手段并不特殊。畢竟那會(huì)兒的房子不好賣，開發(fā)商們的攤子又都鋪的太大，所以很多人都這么干，出事兒的有的是。按當(dāng)時(shí)老潘的說法，不知道多少人身陷囹圄，不知多少顆人頭落地。這就是當(dāng)年的江湖，世事如潮人如水，只嘆江湖幾人回……

二

Q:

請(qǐng)問，我結(jié)婚時(shí)在天通苑買了一套一居室，當(dāng)時(shí)不懂，只考慮居住舒適了就買了個(gè)大一居，結(jié)果生孩子之后就覺得不方便，而且出租也租金不高，不如小兩居。所以我一直想給賣掉換一套，您覺得合適嗎？另外您建議買哪里？租金高升值好的。

A：

1、這先讓中介給算算置換成本，也就是中介費(fèi)和稅費(fèi)。然后再比較一下現(xiàn)在租金和換房后租金的差距，看看跟稅費(fèi)相比的話值不值，幾年能收回？這也沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，看自己覺得是否劃算了。

不過如果是我會(huì)換掉的，因?yàn)榇笠痪拥膬?yōu)勢就是居住體驗(yàn)好。但劣勢是只適合小家庭，有了孩子怎么都不太方便，畢竟面積雖大但空間不太好利用。出租的話看是否能打隔斷了，否則租金也不劃算，豪宅的大一居才收益率相對(duì)高呢。

2、買哪里？常規(guī)建議是朝陽區(qū)唄，租金收益最高的區(qū)，大多數(shù)小區(qū)的價(jià)格走勢也不落后，應(yīng)該比您現(xiàn)有的這套強(qiáng)。

3、這套房現(xiàn)在價(jià)值多少？大一居怎么也得60多平吧，價(jià)值200來萬？租金能有多少？如果在4500以上就說的過去，5000以上算高的。也就是現(xiàn)在北京小戶型一居（不包括開間）的平均租售比是500，毛收益率2.5%左右。

看看朝陽的唄，200多萬在東五環(huán)附近能買到合適的，租金收益都不低。不過一居室的升值一般不算太強(qiáng)，能跟上大盤平均值就算合適。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問，我們現(xiàn)在的戶口都是在朝陽區(qū)白家莊小學(xué)的房子上，只不過戶主是我父親，請(qǐng)問我們有必要去中關(guān)村三小的學(xué)區(qū)買一套嗎？我們比較過，中關(guān)村的優(yōu)勢是教育資源更好，但初中有可能沒譜兒了，以我們家的能力可能也不能讓孩子點(diǎn)招。白家莊的優(yōu)勢是初中直升八十中，但劣勢就是朝陽的好高中少，怕我家孩子到時(shí)候考不上。

我們現(xiàn)在倒是有點(diǎn)子彈，也不多，300多萬吧，再貸點(diǎn)款在中關(guān)村買個(gè)老破小是沒問題的，就是不知道意義多大。

A：

1、常規(guī)建議是如果能在朝陽進(jìn)入頭部校，那換到其他區(qū)的意義就不大了。打個(gè)比方就是找工作，如果在天津能進(jìn)入當(dāng)?shù)仡^部國企，那還有必要到北京來競爭央企嗎？贏了當(dāng)然皆大歡喜，但萬一沒成功或發(fā)展的不太好呢？那就白折騰了唄。

2、或者這么說吧，如果孩子是天牛娃，那其實(shí)在哪兒都差不多，哪個(gè)區(qū)都不耽誤上清北985。牛娃的話看家長的期望值，圖學(xué)習(xí)的競爭氛圍當(dāng)然是海淀，圖個(gè)省點(diǎn)兒心就在朝陽吧，單校劃片多踏實(shí)啊。

如果孩子是普娃，那要是我家就在朝陽了，犯不上去海淀碰運(yùn)氣，畢竟是派位，萬一派入渣校怎么辦？而朝陽肯定是80中，即便進(jìn)不去實(shí)驗(yàn)班也至少不差，萬一開竅兒晚就還占便宜了呢。

如果孩子是學(xué)渣，那其實(shí)也是在哪兒都一樣，東西海的資源再好，該考不上高中的照樣考不上。

3、總之看孩子的天賦和父母的期望值吧，反正我建議是盡量不折騰，贏了沒提升多少，萬一輸了就輸?shù)奶嗔恕Ａ硗夥孔赢a(chǎn)權(quán)是老人的無所謂，過戶改過來不就得了。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)教一下，我前幾年為了孩子上學(xué)買了套天津房子，不貴100多萬，但因?yàn)楸本┠苌蠈W(xué)就沒用上。十多年過去了房價(jià)漲漲跌跌應(yīng)該是沒賠，至少在紙面上沒賠，但也沒什么收益，也就是賺了點(diǎn)租金，現(xiàn)在跟銀行利息差不多吧。

現(xiàn)在我有個(gè)想法是換到北京，但也不知道從投資角度是否合適。因?yàn)榧幢銚Q到北京我也不想添多少錢了，甚至是不想再掏錢，頂多是貸點(diǎn)兒款，您覺得合適嗎？

A：

1、如果是租金收益率跟北京差不多，那就甭折騰了。換到北京也是這收益，弄不好還不如天津呢，連置換的稅費(fèi)都指不定幾年掙回來呢。

2、另外說實(shí)話，既然您不想再添現(xiàn)金了，那我估計(jì)您貸款也不愿多貸，那在北京大概率也就是買套200來萬的小戶型。這種房可以說租金收益不低，但價(jià)格走勢一般不算多強(qiáng)，如果買在郊區(qū)還有可能更弱呢。何苦折騰??？

3、而且您既然已經(jīng)租了十多年了，那應(yīng)該早就習(xí)慣了怎么打理。天津離北京也近，開車還是高鐵都方便，順便還能吃吃天津早點(diǎn)呢。而如果換到北京，要是離的遠(yuǎn)的話，打理起來未必省事多少，換不換的也就意義不大了。

僅供參考。

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