房?jī)r(jià)下行背后的財(cái)富流轉(zhuǎn)與資產(chǎn)重建邏輯

房?jī)r(jià)加速下行期，不同人群的財(cái)富流轉(zhuǎn)如何發(fā)生？對(duì)立是否永遠(yuǎn)存在？為何大跌后的房?jī)r(jià)終將重新增長(zhǎng)，這一輪出清又會(huì)成為資產(chǎn)重建的絕好機(jī)會(huì)？今天，我們從財(cái)富分配的視角，聊聊未來房?jī)r(jià)的大致走勢(shì)。

這一過程中，核心涉及兩個(gè)群體：普通大眾與精英群體。解決普通大眾的需求之余，精英群體的訴求同樣不可忽視——若精英的核心訴求得不到回應(yīng)，未來的生產(chǎn)力又該由誰來創(chuàng)造？

此前，我從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的癥結(jié)、消費(fèi)與生產(chǎn)的失衡角度分析過：未來房地產(chǎn)行業(yè)仍需承擔(dān)創(chuàng)造貨幣、開啟新債務(wù)周期的責(zé)任。最終結(jié)論是，一線城市與強(qiáng)二線城市在大跌之后，必然會(huì)迎來重新增長(zhǎng)，且這種增長(zhǎng)仍具備金融屬性與投資價(jià)值。至于具體時(shí)間點(diǎn)，無人能精準(zhǔn)預(yù)測(cè)，但走勢(shì)已然明確——最佳方式是跟蹤數(shù)據(jù)，待數(shù)據(jù)向好、新周期開啟，部分城市的房產(chǎn)仍可作為優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。

今天，我們繼續(xù)圍繞消費(fèi)與生產(chǎn)的失衡，從財(cái)富分配的視角，深入探討房地產(chǎn)的未來走勢(shì)。

上一篇內(nèi)容中，我詳細(xì)解讀過資本主義的終局悖論：財(cái)富會(huì)不斷集中，分配失衡最終引發(fā)崩盤。而真正可持續(xù)的分配方案，必然誕生于東方——需要一種非資本的力量來推動(dòng)財(cái)富重新分配。西方經(jīng)濟(jì)體幾乎全由資本主導(dǎo)，無論經(jīng)濟(jì)學(xué)家還是政府，都試圖通過混合制度解決分配問題，但機(jī)制缺陷導(dǎo)致社會(huì)缺乏制衡資本的力量（這部分可參考我之前的內(nèi)容）。而東方的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，正是混合制度運(yùn)作的典范。

隨著科技高速發(fā)展，分配滯后的問題會(huì)愈發(fā)凸顯，這就需要政府通過轉(zhuǎn)移支付調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富，但調(diào)節(jié)需把握合理比例：比如將50%的社會(huì)生產(chǎn)成果向普通大眾傾斜，即便不參與勞動(dòng)，也能獲得基礎(chǔ)生活保障；剩余50%則留給能創(chuàng)造核心生產(chǎn)力的精英群體，讓他們有動(dòng)力通過自身才智追求個(gè)人利益最大化。完全的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)缺乏效率，純粹的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)終將走向分配失衡，唯有混合制度，才能化解科技高速發(fā)展帶來的后遺癥。

理清這一核心邏輯后，我們聚焦具體的房地產(chǎn)行業(yè)。

一、主動(dòng)出清：債務(wù)化解與貧富差距縮小的雙重目標(biāo)

這一輪房地產(chǎn)下行，本質(zhì)是主動(dòng)出清行為，核心目的包括債務(wù)出清，而縮小貧富差距更是關(guān)鍵目標(biāo)之一。房產(chǎn)目前是家庭財(cái)富的最大組成部分，房?jī)r(jià)下降50%，家庭財(cái)富差距會(huì)顯著縮小，部分小城市的降幅甚至可能超過這一比例。

與此同時(shí)，大量保障房的建設(shè)，核心是保障普通大眾的基本居住權(quán)。但很多人忽略了：解決普通大眾需求的同時(shí)，必須兼顧精英群體——若精英的訴求得不到滿足，未來的生產(chǎn)力創(chuàng)造便會(huì)失去核心動(dòng)力。

二、分化行情：為精英群體創(chuàng)造價(jià)值出口

正如引言所述，未來科技高速發(fā)展，精英群體將占據(jù)生產(chǎn)力創(chuàng)造的主導(dǎo)地位，通過轉(zhuǎn)移支付讓普通大眾受益的同時(shí)，精英群體仍會(huì)持有50%（或其他合理比例）的社會(huì)財(cái)富，這些巨額財(cái)富需要找到合適的出口。

說白了，必須創(chuàng)造能區(qū)分富人與普通大眾的需求場(chǎng)景。傳統(tǒng)的“吃喝住行”中，“住”是繞不開的核心，且具備無限的價(jià)值敘事空間——豪宅價(jià)格無上限，核心地段、稀缺地段的房產(chǎn)價(jià)值更是不可估量。

對(duì)于富人群體，需要?jiǎng)?chuàng)造兩大核心：一是值得追求的目標(biāo)，二是愿意高額消費(fèi)的場(chǎng)景。未來富人的追求，一方面是精神層面的（如實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想、改變世界），另一方面必然是物質(zhì)層面的（如高端房產(chǎn)、游艇、私人飛機(jī)、太空旅行等）。只有精準(zhǔn)對(duì)接這些追求，才能調(diào)動(dòng)精英群體的創(chuàng)造積極性，讓他們主動(dòng)“花錢”，并通過創(chuàng)造價(jià)值反哺社會(huì)。

這就需要為富人構(gòu)建“價(jià)值敘事”：如同美國，同一地段的富人小區(qū)價(jià)格遠(yuǎn)高于周邊，這種溢價(jià)背后，是群體劃分、專屬服務(wù)、身份象征等一系列“故事”——這些人為創(chuàng)造的追求，正是富人愿意高額消費(fèi)的核心邏輯。從這一角度看，部分核心資產(chǎn)（如高端房產(chǎn)）必須保持上漲趨勢(shì)，否則社會(huì)運(yùn)作的核心邏輯會(huì)出現(xiàn)斷層。

因此，這一輪房地產(chǎn)調(diào)整的路徑清晰：第一步通過房?jī)r(jià)下行、保障房建設(shè)，解決普通大眾的居住問題，縮小貧富差距；第二步在此基礎(chǔ)上制造分化行情，為有錢人創(chuàng)造追求目標(biāo)與消費(fèi)場(chǎng)景，而高端房產(chǎn)正是這一邏輯的核心載體——讓核心地段、豪宅的價(jià)格持續(xù)上漲，滿足富人對(duì)身份與地位的訴求。

三、需求支撐：核心城市的購買力基礎(chǔ)

支撐這一邏輯的關(guān)鍵，是富人群體的規(guī)模與潛力。我國有14億人口，即便當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨壓力、失業(yè)人數(shù)增加，富裕群體的規(guī)模依然可觀（否則便不存在明顯的貧富差距）。

僅四大一線城市的戶籍人口就達(dá)4000多萬人，只要不是近幾年加杠桿高位買房的群體，大多具備強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與家庭財(cái)富儲(chǔ)備。再加上其他強(qiáng)二線城市（總計(jì)約10個(gè)核心城市），富裕群體的規(guī)模足以支撐局部房?jī)r(jià)上漲。

此外，“十五五”規(guī)劃明確了發(fā)展大科技產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)，這將催生出一大批新中產(chǎn)群體——類似過去十幾年的互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者，未來5~10年，這一新興群體的增長(zhǎng)速度會(huì)非?？?，他們將成為核心城市房產(chǎn)需求的重要支撐。

四、財(cái)富流轉(zhuǎn)：新周期下的人群迭代

財(cái)富永遠(yuǎn)在流動(dòng)，債務(wù)的創(chuàng)造者與受益者從來不是同一撥人。

過去十幾年的房地產(chǎn)周期中，有人成為既得利益者，有人在近年高位加杠桿買房被套牢——但這兩波人的觀念與處境，都不會(huì)影響未來一線與強(qiáng)二線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，因?yàn)槲磥淼墨@利群體是全新的一批人。

未來5~10年，新的賺錢群體將崛起，他們會(huì)在新的敘事邏輯中對(duì)未來充滿信心，堅(jiān)信自身收入會(huì)持續(xù)上漲，認(rèn)為自己的工作光鮮、賺錢能力突出。他們會(huì)像過去的互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者一樣，從購置房產(chǎn)開始規(guī)劃財(cái)富，而這一輪房?jī)r(jià)出清，恰好降低了他們的購房門檻。

隨著普通大眾的居住問題得到解決，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)運(yùn)作會(huì)更健康，一線與強(qiáng)二線城市房產(chǎn)的金融屬性將快速回歸，新群體將主動(dòng)加杠桿，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的債務(wù)周期。

五、機(jī)會(huì)分化：資產(chǎn)重建只屬于少數(shù)人

任何一輪時(shí)代變革，總會(huì)有人受益、有人受損，對(duì)立永遠(yuǎn)存在，機(jī)會(huì)從來不會(huì)普惠所有人。

這一輪房地產(chǎn)調(diào)整中，有三類人群的命運(yùn)截然不同：

1. 近年加杠桿高位買房的群體：已完全被套牢，未來的資產(chǎn)重建機(jī)會(huì)與他們關(guān)聯(lián)不大；

2. 早年（如2015年之前）低價(jià)買房的群體：房?jī)r(jià)尚未跌破其購入價(jià)，心理上無損失，且過去10年積累了一定資金——當(dāng)前房?jī)r(jià)下行讓這筆資金的購買力大幅提升，他們將成為未來核心地段房?jī)r(jià)的重要推手（雖有過往出清的痛苦記憶，但看到新群體入市后，仍會(huì)成為后續(xù)主力軍）；

3. 過去賺錢能力一般、未趕上房地產(chǎn)紅利甚至被套牢，且當(dāng)下與未來賺錢能力有限的群體：他們是吐槽房?jī)r(jià)過高的主要人群，資金儲(chǔ)備有限、消費(fèi)能力不足，未來的資產(chǎn)機(jī)會(huì)與他們關(guān)聯(lián)較小，但受益于房?jī)r(jià)下行與保障房體系，其購房成本會(huì)大幅下降，生活幸福度將逐步提升。

因此，我始終認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)出清是資產(chǎn)重建的絕好機(jī)會(huì)——但它不屬于所有人，只屬于少數(shù)有準(zhǔn)備、有實(shí)力的群體。任何機(jī)會(huì)都不可能覆蓋所有人，而每一次機(jī)會(huì)的本質(zhì)，都是財(cái)富從一波人群向另一波人群的轉(zhuǎn)移。