來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

觀點(diǎn)網(wǎng) 百億征收補(bǔ)償，廣州珠江新城跑馬場(chǎng)地塊的“壕無人性”。

11月17日，兩份白底黑字蓋有大紅印章的通知文件，掀起了廣州舊改圈討論熱潮。根據(jù)網(wǎng)上流傳的圖片，這是關(guān)于廣州珠江新城最后一宗寶地——跑馬場(chǎng)地塊的征收補(bǔ)償方案，當(dāng)中涉及百億補(bǔ)償金額以及項(xiàng)目做地主體等。

具體來看，其中一份文件是由廣州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司”）發(fā)布的《關(guān)于由政府收回廣州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司馬場(chǎng)地塊和國(guó)有土地使用權(quán)收回的補(bǔ)償方案》。

《補(bǔ)償方案》中提到，此次跑馬場(chǎng)地塊土地面積36.2萬平方米，采用有償回收、貨幣補(bǔ)償方式，補(bǔ)償款總額約100億元，扣減需繳納稅費(fèi)及必要的支出和費(fèi)用后，補(bǔ)償款預(yù)計(jì)約66.4億元，最終按各股東持股比例分配。

方案中亦提到，股東拿到補(bǔ)償后，還可選擇購買改造后的“馬場(chǎng)地塊物業(yè)”。

作為珠江新城最后的“核心遺珠”，馬場(chǎng)地塊含金量不言而喻。對(duì)于股東而言，無疑又是一筆收益可觀的投資選擇。

這份補(bǔ)償方案將于2025年11月26日下午進(jìn)行討論表決，參與表決的對(duì)象是天河區(qū)員村街石東第八、石東第九股份社的全體股東。

這是馬場(chǎng)地塊實(shí)質(zhì)推進(jìn)的關(guān)鍵一步。

與此同時(shí)，在這份補(bǔ)償方案中，也坐實(shí)了越秀集團(tuán)為馬場(chǎng)項(xiàng)目做地主體的身份，負(fù)責(zé)地塊的回收以及補(bǔ)償款的支付。

事實(shí)上，市場(chǎng)對(duì)越秀集團(tuán)牽頭做一級(jí)土地整備并不意外。

一方面，越秀集團(tuán)是賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司的第一間接大股東；另一方面，今年7月通過備案的珠江新城東區(qū)城市空間提升及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目（馬場(chǎng)地塊所在地）的建設(shè)方也是越秀集團(tuán)子公司。

圖片來源：企查查

根據(jù)企查查信息顯示，賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公司股東主要有7位，第一大股東是越秀集團(tuán)旗下廣州越成投資運(yùn)營(yíng)有限公司，持股49.85%；第二、第三大股東是天河投資集團(tuán)與新塘商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，共持股31.15%，背后對(duì)應(yīng)天河區(qū)政府。

最后的四名股東，則是對(duì)應(yīng)村集體。

第四股東是石牌三駿企業(yè)集團(tuán)，持股15%，屬于石牌村體系；第五、第六、第七股東則是石東第十、第九、第八股份社，合計(jì)持股4%，屬于潭村。

與此同時(shí)，今年7月25日正式通過備案的“廣州市珠江新城東區(qū)城市空間提升及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目”，也正是由越秀集團(tuán)旗下越誠(chéng)達(dá)有限公司負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)，即地塊前期土地整理、市政道路、地下空間開發(fā)等前期基建工程，總投資超151億元。

值得一提的是，廣州越成投資運(yùn)營(yíng)有限公司是越秀集團(tuán)全資子公司，成立于2019年，彼時(shí)正處于跑馬場(chǎng)地塊汽車城關(guān)閉后、官方明確功能提升規(guī)劃前的關(guān)鍵時(shí)期。

因此，在外界看來，越秀集團(tuán)此次參與地塊前期籌備工作，實(shí)則是在間接宣示其對(duì)跑馬場(chǎng)地塊的勢(shì)在必得。

今年10月16日，廣州規(guī)自局正式公布馬場(chǎng)地塊控規(guī)調(diào)整方案，地塊調(diào)整后總建筑面積達(dá)73萬平方米，包含22萬平方米高端住宅、50萬平方米商業(yè)、教育配套及公共空間。

僅從地塊稀缺性而言，有市場(chǎng)人士推測(cè)，跑馬場(chǎng)地塊起拍價(jià)或接近200億元，遠(yuǎn)超去年廣州地王保利面粉廠的117.55億元。同時(shí)，跑馬場(chǎng)所在位置是廣州傳統(tǒng)頂豪區(qū)，匯聚了匯悅臺(tái)、凱旋新世界等豪宅。

事實(shí)上，廣州市場(chǎng)確實(shí)不缺投資客，缺的是值得投資的項(xiàng)目。據(jù)成交數(shù)據(jù)顯示，廣州今年1-10月千萬級(jí)豪宅網(wǎng)簽量已突破6000套，同比增長(zhǎng)約42%。

今年11月，由保利面粉廠地塊轉(zhuǎn)化而來的保利玥璽灣項(xiàng)目，更是創(chuàng)下全國(guó)單盤銷售紀(jì)錄。據(jù)中介反饋，該項(xiàng)目11月10日開盤，首日銷售額便達(dá)到了106億元，均價(jià)17萬元/平方米，最高單價(jià)30萬元/平方米。

除了地段外，跑馬場(chǎng)地塊最受關(guān)注的便是高端商業(yè)SKP的入駐。

該消息最早傳出是在2021年8月，當(dāng)時(shí)中國(guó)政府采購網(wǎng)掛出了《天河區(qū)馬場(chǎng)地塊功能提升發(fā)展策劃項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性磋商公告》，這份公告明確該地塊的功能定位要對(duì)標(biāo)北京SKP等國(guó)際著名CBD地區(qū)。

后續(xù)這一傳聞也不斷得到相關(guān)信息的佐證。

2022年廣州國(guó)際投資年會(huì)上，廣州市政府與北京華聯(lián)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略框架協(xié)議，計(jì)劃落地華南首個(gè)SKP項(xiàng)目；2024年天河區(qū)高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，表態(tài)要推進(jìn)跑馬場(chǎng)地塊更新改造、爭(zhēng)取華聯(lián)SKP項(xiàng)目早日落地。

今年10月21日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》中，亦提到要聚焦“5+2+4”重點(diǎn)商圈建設(shè)，推動(dòng)聚龍灣太古里、華潤(rùn)萬象城、馬場(chǎng)片區(qū)等高端商業(yè)載體建設(shè)。

因此，跑馬場(chǎng)地塊的發(fā)展價(jià)值不言而喻，若誰能將其收入囊中，無疑將坐實(shí)廣州市場(chǎng)“一哥”地位。

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