為什么現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌成這樣子了，還有人說(shuō)要推房產(chǎn)稅？是想把房?jī)r(jià)打到底，還是說(shuō)上面缺錢(qián)急著收稅？這年頭，10個(gè)給你講房產(chǎn)稅的，9個(gè)都在給你算怎么交稅、交多少錢(qián)，但是沒(méi)有人給你講背后的真正邏輯。

房地產(chǎn)稅最大的目的不是調(diào)控樓市，是調(diào)控財(cái)政，你明白嗎？昨天，錢(qián)部長(zhǎng)樓繼偉在接受記者采訪時(shí)，再次提到了房產(chǎn)稅，這給樓市激起了千層浪。很多人就不理解了，樓市現(xiàn)在都成這樣子了，怎么哪壺不開(kāi)提哪壺??？那房產(chǎn)稅再這么一下來(lái)，樓市不就徹底要完?duì)僮恿藛幔?/p>

你要知道，在高層眼里，所有的改革沒(méi)有對(duì)錯(cuò)，只有利弊，而改革的方向必然是朝著有利的方向去推進(jìn)的。無(wú)論是土地出讓金還是房產(chǎn)稅，這背后其實(shí)都關(guān)乎地方收入的銀根。而現(xiàn)在地方最棘手的問(wèn)題是什么？是怎么解決數(shù)百萬(wàn)億的債務(wù)。

在過(guò)去幾十年，地方財(cái)政最大的提款機(jī)是土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。2024年，我們?nèi)珖?guó)的土地出讓金大概是5萬(wàn)億，增值稅、契稅再加在一起，大概就是1到2萬(wàn)億。如果土地收入持續(xù)減少，你說(shuō)要不要改變收入路徑？所以你一定要明白，房產(chǎn)稅最大的目的不是調(diào)控樓市，就是調(diào)控我們的財(cái)政。

房產(chǎn)稅什么時(shí)候會(huì)開(kāi)征？其實(shí)你只要關(guān)注兩個(gè)信號(hào)：

一個(gè)是土地財(cái)政收入小于房產(chǎn)稅收入。

二是房地產(chǎn)的庫(kù)存到達(dá)了安全線以下。

現(xiàn)在上面一方面在想辦法化解地方債，另一方面就是在等土地財(cái)政收入占比下降到不得不收房產(chǎn)稅的水平。目前的收入占比已經(jīng)從2020年的40%，下降到目前的25%，而且下降的趨勢(shì)還在進(jìn)一步加速。一旦降到10%以下，到時(shí)候房地產(chǎn)稅就不是說(shuō)你想不想收的問(wèn)題，而是不得不去收的問(wèn)題。

去年我們改革消費(fèi)稅，增加給地方的比重，目前會(huì)增加地方的收入，但是消費(fèi)稅的盤(pán)子太小了，只有1.26萬(wàn)億，就算一半給到地方，那才6300億，完全彌補(bǔ)不了地方財(cái)政的缺口。而房產(chǎn)稅，作為發(fā)達(dá)國(guó)家地方政府的主要財(cái)政來(lái)源，基本上占比能達(dá)到70%，所以開(kāi)征房產(chǎn)稅是大概率事件。

但是目前最大的問(wèn)題是房地產(chǎn)的庫(kù)存量太大，債務(wù)的雷還在地方和銀行手里，還需要將債務(wù)轉(zhuǎn)移出去。這也是為啥你會(huì)看到最近銀行和地方在拋售房產(chǎn)。所以說(shuō)，只要房地產(chǎn)庫(kù)存下降到合理的程度，土地財(cái)政收入占比下降到一定程度的時(shí)候，房地產(chǎn)稅必然就會(huì)成為地方新的財(cái)政收入來(lái)源。

至于說(shuō)什么時(shí)候能夠推出房地產(chǎn)稅，我大膽做一個(gè)預(yù)測(cè)，就是在土地出讓金和相關(guān)稅收達(dá)到3萬(wàn)億這條紅線的時(shí)候，就是房產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)候。

我們當(dāng)前面臨的問(wèn)題是分配問(wèn)題，房地產(chǎn)稅是一次新的分配改革。經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)就是循環(huán)：老百姓有錢(qián)消費(fèi)，消費(fèi)帶動(dòng)生產(chǎn)，生產(chǎn)創(chuàng)造就業(yè)，就業(yè)再增加收入，收入再帶動(dòng)消費(fèi)。但是現(xiàn)在，循環(huán)斷了，斷就斷在住房這個(gè)環(huán)節(jié)。而只有通過(guò)稅收，把財(cái)富從富人手里拿過(guò)來(lái)，給普通人提供就業(yè)和社會(huì)保障，讓他們有錢(qián)花，經(jīng)濟(jì)才能轉(zhuǎn)起來(lái)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整，土地出讓金收入會(huì)大幅減少，地方政府對(duì)穩(wěn)定財(cái)政收入的需求會(huì)日益迫切。房地產(chǎn)稅這把劍，也終將出鞘，但一定不會(huì)是現(xiàn)在。