房地產(chǎn)杠桿效應(yīng)的原理、測(cè)算邏輯以及投資理念

文\丁彥皓-可信財(cái)商

一、房地產(chǎn)的杠桿效應(yīng)是指購房者運(yùn)用銀行借款或收取租金導(dǎo)致首付款收益變動(dòng)率呈指數(shù)級(jí)放大的現(xiàn)象

房地產(chǎn)的杠桿效應(yīng)是指當(dāng)某一財(cái)務(wù)變量以較小幅度變動(dòng)時(shí)，另一相關(guān)變量會(huì)以較大幅度變動(dòng)的現(xiàn)象，也就是指購房者運(yùn)用銀行借款或收取租金導(dǎo)致首付款收益變動(dòng)率呈指數(shù)級(jí)放大的現(xiàn)象

其實(shí)，房地產(chǎn)的杠桿效應(yīng)主要是基于兩點(diǎn)，即

1、 房?jī)r(jià)上漲超過按揭貸款利息的收益

2、 租金超過按揭貸款利息的收益

其中，房?jī)r(jià)上漲幅度超過按揭貸款利息的收益率=[（每年房?jī)r(jià)上漲-每年按揭貸款的利息）/購房首付款]*100%

租金超過按揭貸款利息后的收益率=[（年租金-年按揭貸款的利息）/購房首付款]*100%

而房地產(chǎn)的杠桿效應(yīng)=房?jī)r(jià)上漲幅度超過按揭貸款利息的收益率+租金超過按揭貸款利息后的收益率

即 {[（每年房?jī)r(jià)上漲-每年按揭貸款的利息）+（年租金-年按揭貸款的利息）}/購房首付款}*100%

這就意味著，決定房地產(chǎn)杠桿效應(yīng)的因素有五，即

1、 所選標(biāo)的基本面持續(xù)提升的房?jī)r(jià)上漲

2、 所選標(biāo)的購買價(jià)低于內(nèi)在價(jià)值的估值回歸套利

3、 首付款比例，首付款比例越小杠桿率越高，首付款比例越大杠桿率越小

4、 按揭貸款的利率與演變趨勢(shì)

5、 每年租金的大小及增長(zhǎng)的空間

二、決定房地產(chǎn)杠桿效應(yīng)的決定因素

曾經(jīng)中國住房按揭貸款的利率過高導(dǎo)致租金根本無法覆蓋按揭貸款的利息，致使租金超過按揭貸款利息后的收益為負(fù)值，杠桿效應(yīng)不明顯

很多房產(chǎn)投資者將房地產(chǎn)的杠桿效應(yīng)更多基于房?jī)r(jià)上漲幅度超過按揭貸款利息的收益

但是，目前中國經(jīng)濟(jì)的演變對(duì)房地產(chǎn)杠桿效應(yīng)的影響有四大變化，即

1、 住房按揭貸款的利率大幅下降，目前約為3.1%，很快會(huì)跌至2%

2、 房?jī)r(jià)下降導(dǎo)致首付款與按揭貸款的總量都下降

3、 貨幣寬松與債務(wù)堆砌導(dǎo)致的通貨膨脹所衍生的房?jī)r(jià)、房租上漲

4、 產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型后，高附加值導(dǎo)致的社會(huì)可支配收入上升所衍生的房?jī)r(jià)、房租上漲

決定租金高低的因素有三，即

1、 樓盤定位高端，且裝修奢華所針對(duì)的中高收入群體

2、 緊鄰高端學(xué)校與地鐵

3、 所在地清一色的豪宅，未有城中村等廉價(jià)出租房

目前對(duì)房地產(chǎn)杠桿效應(yīng)影響最大的因素是包括中美在內(nèi)的全球貨幣寬松與債務(wù)堆砌導(dǎo)致的惡性通脹與資產(chǎn)泡沫，最終會(huì)導(dǎo)致按揭貸款的利率持續(xù)下降、房?jī)r(jià)拉升以及租金上漲

但是前提是所選的標(biāo)的要是低估，且基本面持續(xù)提升的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而決定住房基本面提升的因素有三，即

1、 所在地的產(chǎn)業(yè)附加值高低

2、 人口，尤其是受過高等教育的年輕人攜帶資本凈流入

3、 基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)的密度與規(guī)模

三、房地產(chǎn)杠桿效應(yīng)的案例測(cè)算

以總房?jī)r(jià)100萬，首付款15萬為例來計(jì)，按揭貸款利率2%，85萬貸款的利息是1.7萬，如果年租金3.6萬，則[（3.6-1.7）/15]*100%=12.67%就為租金的杠桿效應(yīng)

只要所投資的標(biāo)的選擇的好，隨著通貨膨脹與社會(huì)可支配收入的提升，租金將會(huì)持續(xù)上漲，而中國將會(huì)逐步進(jìn)入低利率時(shí)代，按揭貸款的利率會(huì)整體維持在2%以下

這就意味著，僅租金的杠桿效應(yīng)最低會(huì)維持在12%，且隨著時(shí)間的推移會(huì)逐步提升

另外，還有房?jī)r(jià)上漲，只要相對(duì)買入價(jià)的房?jī)r(jià)年化平均增長(zhǎng)率超過按揭貸款的利息總額后，即2%的按揭貸款利率，房?jī)r(jià)上漲扣除利息總額后的盈余對(duì)應(yīng)首付款就是房?jī)r(jià)上漲的杠桿效應(yīng)

四、很快國家必然會(huì)大幅人為推高房?jī)r(jià)，真正具備投資價(jià)值的是緊貼超一線城市核心地區(qū)的周邊附屬城市，具有估值與基本面提升的雙重套利機(jī)會(huì)

目前中國經(jīng)濟(jì)的一切癥結(jié)都是卡在了房?jī)r(jià)萎靡上，房?jī)r(jià)萎靡導(dǎo)致通貨緊縮、社會(huì)資產(chǎn)負(fù)債表收縮、經(jīng)濟(jì)萎靡與信貸收緊

很快國家必然會(huì)向房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模注入增量貨幣、降低利率以及取消各類限制措施，人為推高房?jī)r(jià)，激活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈與土地財(cái)政，擴(kuò)張社會(huì)資產(chǎn)負(fù)債表以及擴(kuò)張社會(huì)信用

擴(kuò)張社會(huì)信用需要抵押品，而住房是最佳的選擇，目前中國社會(huì)的現(xiàn)實(shí)是最能夠賺錢的財(cái)富階層通常都擁有好幾套房產(chǎn)

基于此，只要讓能夠賺錢的財(cái)富階層資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張與資產(chǎn)增值，形成賺錢效應(yīng)自然就能夠以此作抵押擴(kuò)張社會(huì)信用，用于投資與消費(fèi)，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)與解決就業(yè)

所以，目前根本不能低緯度的解決就業(yè)，而是釋放具有賺錢能力財(cái)富階層的信用擴(kuò)張潛力

財(cái)富的本質(zhì)是銀行信貸與資產(chǎn)估值，目前中國經(jīng)濟(jì)之所以處于低迷期的關(guān)鍵無非有二，即

1、 房地產(chǎn)萎靡導(dǎo)致社會(huì)資產(chǎn)負(fù)債表與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)湛s

2、 具備賺錢能力的財(cái)富階層社會(huì)信用被人為遏制

這與全球經(jīng)濟(jì)周期、中國產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型以及美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策等一系列相關(guān)，但是現(xiàn)在這一切都已經(jīng)到了最低點(diǎn)，正在孕育一輪超級(jí)大機(jī)會(huì)，所以目前是布局與擴(kuò)張的最佳時(shí)機(jī)

在低利率與低房?jī)r(jià)時(shí)代，租售比決定的房地產(chǎn)杠桿效應(yīng)開始凸顯，這是房地產(chǎn)投資的另一機(jī)遇期，但是要想維持高的租售比一定要選擇當(dāng)前買入價(jià)極低，且未來發(fā)展空間無限的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的

而中國房地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化的特征，太多地區(qū)的房?jī)r(jià)因?yàn)榛久孀咚ザ食掷m(xù)下跌的態(tài)勢(shì)，除了基本的居住屬性與建安成本外，根本不具投資價(jià)值，應(yīng)該堅(jiān)決放棄，僅選擇低估，且基本面持續(xù)大幅提升的潛在優(yōu)質(zhì)標(biāo)的

但是目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)又呈現(xiàn)太多地區(qū)單位面積財(cái)富承載量過重的尷尬，即超一線城市核心地區(qū)由于發(fā)展飽和的房?jī)r(jià)過高導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)、資本與人才的持續(xù)凈流出，嚴(yán)重的遏制了房?jī)r(jià)的上漲空間

真正具備投資價(jià)值的是緊貼超一線城市核心地區(qū)的周邊附屬城市，該地區(qū)最大的特征是低房?jī)r(jià)導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)、資本與人才呈現(xiàn)持續(xù)的凈流入，穩(wěn)步大幅提升房地產(chǎn)的基本面，具有估值與基本面提升的雙重套利機(jī)會(huì)

基于此，本文推薦張江長(zhǎng)三角科技城與湖州南太湖開發(fā)區(qū)...

五、張江長(zhǎng)三角科技城是上海與浙江共建的一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，潛在發(fā)展空間無限，目前是最佳的投資點(diǎn)與布局時(shí)機(jī)

其實(shí)，決定產(chǎn)業(yè)遷移路徑的關(guān)鍵要素主要有兩條，即

1、市場(chǎng)演變路徑

2、國家的政策導(dǎo)向

但是國家的政策更多是圍著市場(chǎng)演變的基本路徑制定的，具有一致性，尤其投資獲利的關(guān)鍵是要對(duì)國家的產(chǎn)業(yè)政策深信不疑，對(duì)國家的產(chǎn)業(yè)政策持質(zhì)疑態(tài)度或漠視，必然投資很難取得大成就

張江長(zhǎng)三角科技城（簡(jiǎn)稱科技城），位于上海西南部楓涇鎮(zhèn)與浙江東北部平湖市的交界處，地跨上海與浙江兩地，目前正處于一期啟動(dòng)期

科技城由張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)管理委員會(huì)授權(quán)的張江楓涇科技園、張江平湖科技園共建

圖 張江長(zhǎng)三角科技城區(qū)位圖

上海與浙江共建張江長(zhǎng)三角科技城的關(guān)鍵是上海可供給的土地有限，但又想尋求低成本的可持續(xù)發(fā)展，不愿讓其高房?jī)r(jià)將高附加值的產(chǎn)業(yè)與年輕人趕至其他地區(qū)

最后不得已讓浙江出地，上海出產(chǎn)業(yè)，共建張江長(zhǎng)三角科技城，我本人已經(jīng)投資三套，約360萬，正在裝修，計(jì)劃用于出租，目前張江長(zhǎng)三角科技城呈現(xiàn)八大特征，即

1、潛力無限，國家長(zhǎng)三角一體化大戰(zhàn)略與浙江、上海共建等系列優(yōu)勢(shì)加持

2、直線距離上海僅300米

3、張江高附加值產(chǎn)業(yè)的密集涌入，具有高附加值產(chǎn)業(yè)加持的優(yōu)勢(shì)

4、緊鄰上海，但又處于杭州、寧波、蘇州、紹興等城市的最中心，尤其未來五條杭州灣跨海大橋都落腳該科技城，是個(gè)交流的必經(jīng)樞紐，具有城市協(xié)同效應(yīng)

5、房?jī)r(jià)極低，目前僅為1萬左右，與社會(huì)平均接盤力6萬有5萬的差距

6、目前正處于行情的上升初期，且國家將首付款定為15%，能夠最大化的借助銀行杠桿

7、能夠立即賺錢，極具套利空間，周邊同級(jí)別樓盤房?jī)r(jià)為1.9萬，而該樓盤僅1萬，且還送車位，買到手就能讓首付款賺3倍

8、貼近投資超100億的樂高樂園，左邊地鐵，右邊學(xué)校，送車位

房地產(chǎn)的2008時(shí)刻再次到來，錯(cuò)過2008年，不能再錯(cuò)過2025年

只需10萬首付，就可以讓子女在上海獲得一席之地，直接決定家族的未來

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作者簡(jiǎn)介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場(chǎng)，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教