如果你在香港坐過一次巴士，從深水埗晃到旺角，大概很難不產(chǎn)生一種窒息感：樓挨著樓，窗對著窗，晾衣架伸到馬路上，甚至能直接看到對面爐子上的一鍋湯。

再看看東京、大阪。新宿、梅田當然也擠，但電車一路往外開，窗外漸漸出現(xiàn)小樓、小院、一戶建。很多人會問：

同樣是人多地少的大城市，為什么香港會擠到這種程度，而東京、大阪卻似乎還有喘息空間？

▲密集的香港高層住宅

一個并不簡單的問題

這個問題，如果只用一句話來解釋，很容易滑向情緒話的命題——“都是地產(chǎn)商囤地”、“都是某些人卡著資源”、“明明公園綠地那么多”......

但如果把地圖、制度、利益、文化一層層攤開，你會發(fā)現(xiàn)，香港今天這種“令人發(fā)指的高密度”，更像是一整套結構長期運轉后的必然產(chǎn)物。

我們先把幾個關鍵數(shù)字擺在桌面上。

香港總面積約 1111 平方公里，其中真正建成區(qū)只有約四分之一左右，其余大部分是山地、郊野公園、水塘、濕地等受保護區(qū)域。

在這不到300平方公里的建成區(qū)里，真正用于“住宅”的土地，只是其中的一小塊。

香港看上去不小，但真正可以大面積鋪開來蓋房子的平地，其實非常有限。香港是典型的山海割裂型城市——山擋在后面、海攔在前面，中間只有幾道窄窄的平地和填海而來的平臺

那么城市往哪擴？只能往天上堆。

我們對比一下東京、大阪。

東京都的面積本身就已經(jīng)是香港的兩倍多，而且背后還有整個關東平原。而大阪雖然行政區(qū)面積跟香港接近，但它是嵌在京阪神一整塊大平原里的，可以一路向京都、神戶方向攤開去。

這就決定了兩種完全不同的空間命運——香港天然就是“被壓縮”的城市；東京 、大阪有條件把規(guī)劃攤平到更大的范圍里。

▲香港俯瞰

同樣是“高密度”，為什么香港更難受？

如果只看人口 ÷ 土地面積的平均數(shù)字，其實挺反直覺的。

香港整體人口密度大約每平方公里七千多人。東京如果只看 23 區(qū)，平均密度每平方米接近一萬五千人 ，比香港還高一截。聽起來，東京更擠對不對？那為什么我們直觀感受是香港比東京窄得多、壓抑得多呢？

關鍵在兩個字——“攤”與“堆”。

東京把人攤在一整條鐵路廊道上。人可以住在 30、40、甚至 50 公里外的一戶建或者小公寓里，靠極高頻的電車進城；香港則是把人堆在維港兩岸有限的幾塊平地上。九龍、港島沿海那一圈樓已經(jīng)幾乎頂?shù)轿锢順O限，城市鐵路再密，也很難把人“甩”得很遠。

所以兩者數(shù)據(jù)上可能接近，但空間形態(tài)完全不同。

很多人本能地把矛頭指向開發(fā)商：“一定是囤地炒樓”。

其實現(xiàn)實要復雜得多。

政府＋開發(fā)商是一種“合法的雙寡頭結構”。在土地這件事上，香港長期處在一種微妙的局面，唯一賣家是政府。少數(shù)有財力開發(fā)大片地皮的“大地產(chǎn)商”則是主要買家。

再加上新界的丁權、鄉(xiāng)事勢力等角色，變成一個相互牽制、又彼此需要的閉環(huán)——政府要靠賣地維持財政，地產(chǎn)商要靠高地價維持利潤和資產(chǎn)價值，某些鄉(xiāng)村勢力要靠土地談判守住自己的權利。

結果就是沒有人真的“希望香港人都住舒服一點、地價降下來”，不是因為誰“天生壞”，而是每個角色的制度激勵都不是按人們想象的邏輯來設計的。

▲夜的香港

理解差異的關鍵轉折點——制度

在香港，政府是唯一的土地“批發(fā)商”，所有土地名義上都歸政府所有。人們購買的不是土地本身，而是一個 50 年、99 年期限的“使用權”。

這意味著什么呢？

意味著想要新地開發(fā)，就只能等政府放地。政府放多少、什么時候放、放在哪里？都是一個“政治＋財政”決策，而不是一個自然市場結果。

更重要的是，香港政府很大一部分財政收入，來自賣地（地價）以及房屋買賣時的印花稅等。地越貴，賣地收入越高，地放得越慢，價格越容易站在高位。

久而久之，形成了一種很微妙的結構：政府一方面被罵“房價太高”，另一方面又很難真心把地價打下去。

而在日本，絕大部分土地是私人自由持有。可以買、可以賣、可以繼承。土地不是通過集中拍賣，而是分散在無數(shù)小業(yè)主手里，慢慢被重建、改建。

東京一整片低層住宅區(qū)，就是一點點被重建出來的。有的人把兩層小樓推倒蓋個五層、有的人把老房賣掉，開發(fā)商拼成一塊地蓋公寓。政府的角色更多是定規(guī)則、劃用途、管安全，而不是唯一的土地供貨商。

這兩套制度疊在一起，直接塑造了兩個完全不同的城市圖景。

▲港大建筑學院 關于高密度城市問題的專題展

為什么明明有空間，卻很難釋放

從衛(wèi)星圖上看，新界有大量棕地、舊工業(yè)用地、低效利用的農(nóng)地。理論上，只要稍微下點決心，這些地方足以蓋出很多體面住宅。

但每塊地背后都是一串復雜的傳統(tǒng)權益（丁權）、既有利益（倉儲、物流）、法規(guī)歷史遺留。一旦觸碰，就不是簡單的“規(guī)劃問題”，而是政z問題。

所以，城市在現(xiàn)實中呈現(xiàn)出的，就是我們看到的那一幕——可開發(fā)的平原面積本來就不多，真正被拿來大量蓋樓的，永遠是那幾塊地方，于是密度越擠越高，樓越蓋越滿......

▲東京城市脈絡

建筑規(guī)則上的限制

再看一個經(jīng)常被忽略的維度：建筑法規(guī)和災害邏輯。

眾所周知，日本是個地震多發(fā)的國家，對“巨型高密”有天然警惕。

日本從法律層面，對建筑的結構安全（地震）、日照、通風、道路寬度與防火、疏散都有一套很細致、而且偏保守的規(guī)范。

例如他們的低層住宅區(qū)會被限定在一定高度以下，中高層住宅要滿足“日照”“退界”要求。建筑高度往往要根據(jù)街道寬度、鄰地采光進行“削切”。

這套規(guī)則隱藏著一個基本邏輯——一棟樓，哪怕今天塌了，也不太可能把整片街區(qū)一起拖下水。

所以日本的大城市，很少鼓勵那種兩三千戶擠在一個巨大圍合體里的“巨型盤。

災害風險 + 日照權 + 鄰里環(huán)境，這幾個要素聚合，就一起把“單點極端密度”這個概念壓下去了。

再看看我們香港，沒有頻繁的地震，容積率就一路沖到極限。在安全前提能做到的工程極限，這個城市基本都嘗試過了—— 超高層住宅、緊貼的樓間距、在交通樞紐之上的“樓上蓋城”

更現(xiàn)實的考量是地太貴了，每一平方米都得“榨干”，如果不把容積率推到高位，項目的財務模型根本不成立。

于是我們看到，同樣的人口密度，在東京的狀態(tài)可能是很長的一條街、四五層樓、綿延幾公里；在香港則變成了集中在幾棟高到看不見頂?shù)臉抢?，樓下是商場，地鐵、樓上是上萬居民，

把住宅、通勤、商業(yè)、生活服務等基礎設施都壓在同一塊地皮上。

東京城市密度一瞥

那么，這一切還有解嗎？

我們認為比較誠實的回答是——有緩解方案，但沒有簡單而徹底的顛覆性方案。

拋開種種，主觀點看，能做的方式包括——更激進地處理棕地、舊工業(yè)區(qū)、低效用地；讓北部都會區(qū)、跨邊界通勤真正落地，而不是停留在藍圖；在財稅上，慢慢降低對“高地價、高房價”的依賴，把部分壓力轉移到更廣泛的稅基上；從“人人都要買房”轉向“有體面居住即可”，讓長租、公屋、不同形式的居住變得更普遍。

但這都不是一年兩年的事，而是一個城市重新思考建筑邏輯的過程。

有句話說得挺好——一座城市怎樣對待普通人的身體，就怎樣寫下自己的未來

香港的高密度居住狀態(tài)，表面上是“人多地少”，往下挖一層，是“山多平地少”，再往下，是“土地被當成財政命脈和金融資產(chǎn)”，最后，則是普通人的居住權被擠在這套結構的縫隙里。

東京、大阪并不是“更人性化”這么簡單，它們只是在一個不同的地理底板上，選了另一套制度與城市技術路徑。

所以，今天當我們在旺角抬頭，看見一整面樓墻時，真正值得問的或許不是：“這樣的樓怎么住?。俊?/p>

而是：“在這座城市里，土地究竟是少數(shù)人的資產(chǎn)，還是多數(shù)人的生活空間？”

這個問題不解決，香港就只能繼續(xù)向上堆。

一層一層地，把普通人的身體與期待，一起擠進鋼筋水泥里。

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