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8.3萬的唐鎮(zhèn),13萬的蘇河灣,值不值?

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11月30日,上海一口氣公示了6個新盤入市,這一波供應中,有兩個項目,市場討論度非常高:

一個是位于靜安內環(huán)內的“3.5 代住宅”——保利·譽靜安

另一個,是浦東唐鎮(zhèn)“地王”——招商中旅·壹江臻邸

靜安和唐鎮(zhèn),都是這兩年上海樓市的熱土,兩個項目,可以說天生自帶熱度。當然,這次能引起這么大的討論,還在于兩個項目的定價:

譽靜安,首開備案均價130180元/㎡

壹江臻邸,首開備案均價83000元/㎡

可以說相當“硬氣”。

上海樓市的情況,這里不多說,總之新盤大部分都在破發(fā)。

單說項目,譽靜安所在的西藏北路,雖然屬于內環(huán),但是老舊社區(qū)混雜,唐鎮(zhèn)更不用說,上海的外環(huán)外......這種情況下,這樣的叫價,有人覺得不值。

那兩個項目,究竟能不能撐起開發(fā)商這份硬氣?今天簡單聊一聊。

先看保利·譽靜安。

優(yōu)勢很明了,靜安內環(huán)內,煙火氣充足。

交通上,出門就是內環(huán)高架和南北高架,樓下有地鐵8號線,1公里左右,還有1號線和3號線,算得上“三軌交匯”,通勤效率比較高。

但板塊的缺陷也非常明顯,一是上面說過界面老舊,二是周邊沒有大型商業(yè),第三,學校一般。

譽靜安對口的學校,沒有意外的話應該是止園路小學+青云中學,都是上海二三梯隊的水平。

另外,項目小區(qū)體量偏小,周邊還有內環(huán)高架,噪音干擾難以回避,這都算是硬傷。

更敏感的是,項目北向高區(qū)的部分樓層,能一眼看到西寶興路。

老上海都知道西寶興路是干啥的,著名的殯葬一條街。

這些問題,保利自然清楚,既然無法改變窗外的環(huán)境,便只能在窗內的產(chǎn)品力上做文章。

接手該項目后,保利展現(xiàn)出了很強的行動力,火速對原規(guī)劃進行了調整 。

最直觀的改變體現(xiàn)在1B號樓,在保持首層架空高度不變的前提下,通過優(yōu)化設計增加了層高,并將原本的南向單陽臺,升級為雙陽臺 。

這種“摳細節(jié)”的態(tài)度,直接體現(xiàn)在了主力建面約143㎡的戶型上。

其中間套做到了“飛機戶型”設計,三開間朝南,南向陽臺改造后長度接近8米,幾乎消滅了過道浪費 。

為了進一步對沖地段的短板,項目在裝標上選擇了“越級”配置,引入嘉格納廚電、華為智能系統(tǒng)等一線品牌。

總之,保利試圖用更強的誠意,沖淡項目的不足。

西藏北路新房合理價格大概是12萬元左右,小道消息稱,譽靜安這次沒上渠道。在這種情況下,13萬元的首開價,其實是有些偏高的。

當然,對于靜安本地工作,或者依賴8號線的通勤黨而言,譽靜安是個不錯的選擇。如果對風水沒啥要求,又想要上車靜安內環(huán)內,項目也是一張合格的門票。

而上述以外的,就要多考慮。

西藏北路,屬于大蘇河灣規(guī)劃,但相比蘇河灣核心區(qū),目前有些掉隊。

13萬的價格,更多是在賭,賭西藏北路板塊能在 5-8 年內,按照規(guī)劃效果圖徹底煥新,賭贏了有得賺,賭輸了......

再看招商中旅·壹江臻邸。

唐鎮(zhèn)為在上海新盤市場那么火?

主要靠倒掛。三年前,唐鎮(zhèn)的二手房一度沖上10萬+的高位,新房與二手房之間,存在著巨大的倒掛紅利。

但現(xiàn)在,這個倒掛邏輯已經(jīng)沒了,周邊次新房價格已回落至7萬左右,部分甚至買到5萬,拉張表更清晰——


保利天奕,開盤賣的確實不錯,但現(xiàn)在也陷入了持續(xù)“尾盤在售”的狀態(tài),小道消息,項目的部分房源,也下探到了7萬元左右。

也就是說,壹江臻邸目前的定價,比周邊新盤,平均貴了1萬元以上。

另外,現(xiàn)在莘莊新房也是 8.5 萬左右,徐匯內環(huán)邊部分樓盤,也有不到10萬的,購房者咬咬牙,完全可以選擇更好的位置。

當然,這么說也不是否定唐鎮(zhèn)的價值,而是說,市場應該有更理性的判斷。

唐鎮(zhèn)核心優(yōu)勢就是房子好+學區(qū)好+有未來。

壹江臻邸是典型的“926新規(guī)”后的產(chǎn)物,其核心競爭力在于得房率的實質性提升,通過陽臺和飄窗贈送,建面約120㎡的戶型,在空間感上,可以和老產(chǎn)品140㎡的戶型,掰掰手腕。

這對于唐鎮(zhèn)的改善客群而言,有一定的吸引力 。

項目本身硬傷比較少,主要問題就是樓間距,因為要做滿容積率,加上小區(qū)有疊加別墅與高層住宅 ,部分高層樓棟之間的間距,被壓縮至約30米。

在這樣的排布下,低區(qū)部分房源的冬天采光會比較差。

如果確定要買這個小區(qū),建議避開這些房源。

總之,對于譽靜安,13萬買的是內環(huán)內的效率,與保利定制化的高端居住體驗,前提是你能夠包容它并不完美的周邊環(huán)境。

對于壹江臻邸,8.5萬買的是張江腹地“好房子”的居住標準和純粹的圈層,前提是你能承受項目的高溢價。

值不值的關鍵,其實最終都會回歸一個問題——項目和你的需求匹配度。假如做不到需求匹配,只能送你一句話:

在當下的樓市環(huán)境中,切忌去賭。

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