出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

在樓市深度調(diào)整的持續(xù)周期中，"現(xiàn)金為王"已成為房企穿越行業(yè)周期的核心共識(shí)。作為頭部央國企代表，華潤置地近期接連掛牌兩宗核心商業(yè)資產(chǎn)，總底價(jià)超20億元，既展現(xiàn)了其優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的決心，更凸顯了行業(yè)頭部企業(yè)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型浪潮中的戰(zhàn)略布局。

此次掛牌轉(zhuǎn)讓的兩宗資產(chǎn)均為華潤置地旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)載體運(yùn)營主體。其中，華潤置地（貴陽）有限公司100%股權(quán)以11.08億元底價(jià)出讓，其核心資產(chǎn)為貴陽萬象匯項(xiàng)目。該公司成立于2014年，注冊地即位于貴陽萬象匯場內(nèi)，歷經(jīng)十年運(yùn)營已形成穩(wěn)定收益格局。據(jù)評(píng)估報(bào)告顯示，采用收益法核算的公司整體評(píng)估值達(dá)9.7億元，而掛牌底價(jià)較評(píng)估值溢價(jià)14.2%，足見市場對(duì)該商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)可。

值得關(guān)注的是，標(biāo)的公司當(dāng)前存在一定債務(wù)及法律風(fēng)險(xiǎn)。截至2025年8月底，該公司涉及銀行抵押貸款6億元，抵押物正是貴陽萬象匯項(xiàng)目，同時(shí)仍有為業(yè)主銀行融資提供的近2億元擔(dān)保余額未解除，此外還涉及多筆訴訟案件。不過從經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，企業(yè)運(yùn)營態(tài)勢向好，2025年前8個(gè)月實(shí)現(xiàn)營收1.29億元，凈利潤達(dá)1.17億元，較2024年全年777.3萬元的凈利潤實(shí)現(xiàn)跨越式增長，穩(wěn)定的盈利能力為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供了有力支撐。

另一宗掛牌資產(chǎn)為華潤置地（西安）商業(yè)物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，底價(jià)9.7億元，較8.85億元的評(píng)估值溢價(jià)9.6%。該公司成立于2012年，核心資產(chǎn)包括西安西咸萬象城及華潤國際廣場，前者以整體租賃模式運(yùn)營商業(yè)業(yè)態(tài)，后者則聚焦辦公物業(yè)出租。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，標(biāo)的公司2025年前9個(gè)月實(shí)現(xiàn)營收1.98億元，凈利潤229.54萬元，雖較2024年2909.18萬元的凈利潤出現(xiàn)明顯下滑，但截至2025年6月底，公司總資產(chǎn)達(dá)14.97億元，凈資產(chǎn)5.06億元，資產(chǎn)基礎(chǔ)依然穩(wěn)健。債務(wù)方面，該公司以西安西咸萬象城為抵押物的銀行貸款余額約4.66億元，成為意向受讓方需重點(diǎn)考量的因素。

兩宗資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓均設(shè)置了相同的核心交易條件：意向受讓方需全面承接標(biāo)的企業(yè)已簽署的租賃及運(yùn)營管理協(xié)議，繼續(xù)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)。這一要求背后，是華潤置地"賣資產(chǎn)不賣經(jīng)營權(quán)"的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略核心邏輯。近三年來，華潤置地通過出售成熟自持的萬象系列商業(yè)產(chǎn)權(quán)，同時(shí)鎖定長期經(jīng)營權(quán)，構(gòu)建了"資產(chǎn)變現(xiàn)-資本回流-新項(xiàng)目擴(kuò)張"的良性循環(huán)，既實(shí)現(xiàn)了巨額沉淀資本的快速盤活，又保障了商業(yè)運(yùn)營的連續(xù)性和規(guī)模擴(kuò)張。

從企業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來看，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已成效顯著。根據(jù)華潤置地2025年中期財(cái)報(bào)，截至6月底，集團(tuán)在營購物中心達(dá)94座，總建面1185萬方，權(quán)益建面895萬方，上半年新增開業(yè)項(xiàng)目2座。經(jīng)營業(yè)績方面，購物中心板塊上半年實(shí)現(xiàn)零售額1101.5億元，同比增長20.2%，租金收入104億元，同比增長9.9%，毛利率與經(jīng)營利潤率分別提升至78.4%和65.9%，盈利能力持續(xù)增強(qiáng)。在集團(tuán)整體營收結(jié)構(gòu)中，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)額121.1億元，同比增長5.5%，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營業(yè)額60億元，同比增長1.1%，核心凈利占集團(tuán)總營收比重高達(dá)60.2%，輕資產(chǎn)板塊已成為企業(yè)盈利的核心支柱。

華潤置地的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，恰逢行業(yè)政策東風(fēng)。近期中國證監(jiān)會(huì)明確鼓勵(lì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)行，這一政策既為房企提供了多元化的資金退出渠道，緩解了資金承壓難題，也為社會(huì)資本開辟了優(yōu)質(zhì)投資路徑，有望激活商業(yè)地產(chǎn)資本市場的新一輪活力。在此背景下，華潤置地、中糧大悅城、金茂、萬科等頭部房企紛紛加速推進(jìn)商業(yè)輕資產(chǎn)化進(jìn)程，通過資產(chǎn)證券化、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等多種方式優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為新項(xiàng)目擴(kuò)張儲(chǔ)備資金。

當(dāng)前樓市調(diào)整期，房企普遍面臨資金回籠壓力，而商業(yè)地產(chǎn)作為重資產(chǎn)領(lǐng)域，沉淀資金規(guī)模大、周轉(zhuǎn)周期長，成為房企優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的重點(diǎn)領(lǐng)域。華潤置地此次集中掛牌兩宗核心商業(yè)資產(chǎn)，正是在行業(yè)政策引導(dǎo)下，主動(dòng)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的典型舉措。與中小房企被動(dòng)處置資產(chǎn)不同，頭部央國企憑借優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲(chǔ)備和成熟運(yùn)營能力，在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型中占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢，既能通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓獲得充?，F(xiàn)金流，又能依托專業(yè)運(yùn)營能力持續(xù)獲取管理收益。

從行業(yè)發(fā)展趨勢來看，商業(yè)地產(chǎn)的競爭已從傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營能力與資本運(yùn)作能力的雙重比拼。華潤置地通過"產(chǎn)權(quán)出讓+運(yùn)營綁定"的模式，既實(shí)現(xiàn)了資本的高效周轉(zhuǎn)，又保持了商業(yè)品牌的持續(xù)影響力，為行業(yè)樹立了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的標(biāo)桿。隨著REITs市場的不斷完善和政策支持力度的加大，預(yù)計(jì)將有更多房企加入商業(yè)資產(chǎn)證券化行列，行業(yè)將逐步從"重資產(chǎn)持有"向"輕資產(chǎn)運(yùn)營+資本運(yùn)作"的新模式轉(zhuǎn)型。

對(duì)于華潤置地而言，此次超20億元資產(chǎn)掛牌只是其輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一個(gè)縮影。未來，隨著更多成熟商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入資產(chǎn)優(yōu)化周期，疊加REITs等資本工具的應(yīng)用，集團(tuán)有望進(jìn)一步加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，提升資金使用效率。在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，這種"舉重若輕"的戰(zhàn)略布局，不僅能幫助企業(yè)穿越周期，更將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)朝著更健康、更可持續(xù)的方向發(fā)展。