來(lái)源：大偉看樓市

2018年，當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沉浸在“普漲狂歡”在“普漲狂歡”中時(shí)，福耀玻璃創(chuàng)始人曹德旺拋出振聾發(fā)聵的警示：“房產(chǎn)不過(guò)是磚頭水泥堆起來(lái)的，不會(huì)一直升值”。彼時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)多年上漲，炒房熱潮席卷一二三四線城市，這番言論被多數(shù)人視為“危言聳聽”。然而時(shí)隔8年，曹德旺的預(yù)言正逐步成為現(xiàn)實(shí)——全國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整已持續(xù)40多個(gè)月，二手房掛牌量突破850萬(wàn)套，核心城市與三四線城市走勢(shì)呈現(xiàn)“冰火兩重天”，曾經(jīng)的“資產(chǎn)香餑餑”正在變成部分家庭的“負(fù)債包袱”。2026年作為“十五五”規(guī)劃開局之年，樓市分化將進(jìn)一步加劇，三四線城市的多余房產(chǎn)是否已迎來(lái)最后的變現(xiàn)窗口期？

曹德旺的警示從不是空穴來(lái)風(fēng)，而是基于人口、供需與經(jīng)濟(jì)邏輯的理性判斷。2018年他就敏銳觀察到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化趨勢(shì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)脫鉤，大量資金涌入樓市導(dǎo)致資源錯(cuò)配。2023年底，他以家鄉(xiāng)福清為例，直言當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)從每平米上萬(wàn)跌至幾千元，大量房屋空置難售，并勸誡家人盡快處置多余房產(chǎn)。2024年，他進(jìn)一步點(diǎn)破核心矛盾：65歲以上老人超2億，新生兒不足1000萬(wàn)，購(gòu)房主力人群持續(xù)萎縮。2025年的數(shù)據(jù)更印證了這一判斷：全國(guó)商品房銷售面積下降6.8%，住宅銷售額下滑9.6%，70城數(shù)據(jù)顯示三線城市房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅已達(dá)3.4%，部分弱三四線城市跌幅更是高達(dá)22%，“鶴崗化”現(xiàn)象持續(xù)蔓延。

2026年樓市分化將呈現(xiàn)三大核心轉(zhuǎn)變，徹底改寫房產(chǎn)價(jià)值邏輯。首先是區(qū)域分化白熱化，人口與產(chǎn)業(yè)成為價(jià)值分水嶺。一線及強(qiáng)二線核心城市憑借人口虹吸效應(yīng)保持韌性，2025年深圳人口凈流入接近50萬(wàn)，杭州、成都均超20萬(wàn)，核心板塊房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)3%-5%的合理回升；而三四線城市面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，2025年人口凈流出達(dá)312萬(wàn)人，廣義庫(kù)存去化周期普遍超過(guò)30個(gè)月，瑞銀預(yù)測(cè)2026年這類城市房?jī)r(jià)可能再跌10%。這種分化本質(zhì)是“用腳投票”的結(jié)果，產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流導(dǎo)致住房需求持續(xù)萎縮，多余房產(chǎn)的流動(dòng)性將進(jìn)一步枯竭。

其次是需求結(jié)構(gòu)根本性調(diào)整，改善型需求主導(dǎo)市場(chǎng)，剛需房產(chǎn)遇冷。數(shù)據(jù)顯示，2026年35-55歲改善型需求占比已提升至45%，“賣一買一”成為市場(chǎng)主力，90-144㎡的品質(zhì)戶型流通性和保值性最佳；而三四線城市的剛需老房、遠(yuǎn)郊概念盤則陷入“賣不掉、租不出”的困境。2025年上海遠(yuǎn)郊板塊成交占比僅8.6%，多數(shù)房源掛牌半年以上無(wú)人問(wèn)津，這種趨勢(shì)在2026年將進(jìn)一步擴(kuò)散到三四線城市——缺乏配套的剛需房產(chǎn)不僅升值無(wú)望，還面臨估值折價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，部分房源即便降價(jià)40%仍難成交。

最后是持有成本持續(xù)攀升，多余房產(chǎn)從“資產(chǎn)”變“負(fù)債”。曹德旺曾強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)的持有成本遠(yuǎn)不止房?jī)r(jià)本身，物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)、維修費(fèi)用等常年消耗資金，空置狀態(tài)下更是純損失。2025年福清地區(qū)房屋租金下降15%，空置率上升至25%，全國(guó)租房市場(chǎng)租金平均降幅達(dá)10%-15%，意味著靠出租覆蓋成本越來(lái)越難。同時(shí)，隨著“房屋養(yǎng)老金”“房屋體檢”等制度推廣，老舊小區(qū)的維修成本將進(jìn)一步增加，三四線城市的多余房產(chǎn)正逐漸成為“吞噬財(cái)富的黑洞”。

對(duì)于三四線城市的多房家庭而言，2026年可能是處置多余房產(chǎn)的關(guān)鍵窗口期，再不行動(dòng)或?qū)⒚媾R“賣不掉、砸手里”的困境。從政策層面看，2026年樓市政策將延續(xù)“因城施策”導(dǎo)向，三四線城市為消化庫(kù)存可能進(jìn)一步放寬限購(gòu)、優(yōu)化交易稅費(fèi)，但這并非房?jī)r(jià)反彈的信號(hào)，而是庫(kù)存壓力倒逼的“紓困措施”。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房庫(kù)存已達(dá)8億平方米，三四線城市占比超六成，在人口持續(xù)外流的背景下，庫(kù)存消化壓力只會(huì)越來(lái)越大，未來(lái)政策紅利可能難抵市場(chǎng)下行趨勢(shì)。

從交易邏輯來(lái)看，三四線城市房產(chǎn)正陷入“越跌越難賣”的惡性循環(huán)。目前部分弱三四線城市房源總價(jià)已低至5萬(wàn)元，但仍鮮有人問(wèn)津，核心原因在于缺乏接盤俠——年輕人外流導(dǎo)致剛需斷層，本地改善型需求更傾向于置換核心地段優(yōu)質(zhì)房源，而非接手偏遠(yuǎn)區(qū)域或老舊小區(qū)的多余房產(chǎn)。2026年上半年政策紅利集中釋放，疊加城中村改造貨幣化安置帶來(lái)的短期需求，可能是三四線多余房產(chǎn)變現(xiàn)的最佳時(shí)機(jī)，錯(cuò)過(guò)這一窗口，后續(xù)變現(xiàn)難度將翻倍。

但并非所有三四線房產(chǎn)都需“一刀切”拋售，需精準(zhǔn)區(qū)分房產(chǎn)類型與區(qū)域價(jià)值。值得保留的房產(chǎn)需滿足兩個(gè)核心條件：一是位于城市核心地段，3公里內(nèi)有三甲醫(yī)院、重點(diǎn)學(xué)校、大型商超等成熟配套，這類房源在局部市場(chǎng)仍有一定流動(dòng)性；二是戶型適中、房齡較新，90-120㎡的通透戶型比極端戶型更具保值性。而人口持續(xù)外流區(qū)域的遠(yuǎn)郊房、房齡超20年且無(wú)城市更新規(guī)劃的老舊小區(qū)、配套匱乏的概念盤，應(yīng)優(yōu)先納入拋售清單，這類房產(chǎn)未來(lái)可能面臨“無(wú)價(jià)無(wú)市”的局面。

處置三四線多余房產(chǎn)時(shí)，還需掌握科學(xué)的策略與方法。定價(jià)上要“隨行就市不貪高”，參考同小區(qū)近期成交價(jià)合理定價(jià)，避免因追求高價(jià)導(dǎo)致掛牌數(shù)月無(wú)人問(wèn)津，最終陷入被動(dòng)降價(jià)的困境；時(shí)機(jī)上建議選擇2026年上半年，此時(shí)政策紅利集中，市場(chǎng)需求相對(duì)旺盛，有利于快速成交；交易中要優(yōu)先選擇正規(guī)中介和官方資金監(jiān)管賬戶，明確合同條款，結(jié)清物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等隱性欠費(fèi)，避免引發(fā)糾紛。對(duì)于資金充裕的家庭，可遵循“賣弱買強(qiáng)”的邏輯，將變現(xiàn)資金投向一線或強(qiáng)二線核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化配置。

曹德旺的8年警示，本質(zhì)上是提醒市場(chǎng)回歸理性——房地產(chǎn)已告別“普漲紅利”時(shí)代，從“財(cái)富投機(jī)工具”回歸“居住本質(zhì)”。2026年樓市的核心邏輯是“價(jià)值分化”，核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍具保值性，而三四線城市的多余房產(chǎn)則面臨前所未有的變現(xiàn)壓力。對(duì)于普通家庭而言，應(yīng)徹底摒棄“炒房致富”的舊思維，理性評(píng)估自身房產(chǎn)狀況，抓住2026年的關(guān)鍵窗口期優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

未來(lái)五年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)處于調(diào)整周期，曹德旺預(yù)測(cè)的“五年消化泡沫”進(jìn)程仍在繼續(xù)。三四線城市的多房家庭無(wú)需恐慌，但必須正視市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)：多余房產(chǎn)的“逃生門”正在逐漸關(guān)閉，2026年或許不是最后的機(jī)會(huì)，但一定是最關(guān)鍵的機(jī)會(huì)。與其抱著“坐等升值”的僥幸心理，不如主動(dòng)出擊處置冗余資產(chǎn)，將資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)理財(cái)或核心城市的價(jià)值房產(chǎn)，這才是應(yīng)對(duì)樓市分化的理性選擇。畢竟，在趨勢(shì)面前，個(gè)人的僥幸終究難以抵擋市場(chǎng)規(guī)律的必然。