2025年，北京市修訂發(fā)布《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》要新實(shí)施了。

不知道最近拆哥粉絲們對(duì)于物業(yè)服務(wù)的變動(dòng)有沒(méi)有實(shí)感。拆哥粉絲群里，卻對(duì)物業(yè)較為反應(yīng)冷清。加拆哥北京新房群，添加夢(mèng)麟微信menglin_2019

拆哥之前就在2月份發(fā)布過(guò)一篇文章：

新政出來(lái)后，價(jià)格還會(huì)上漲嗎？結(jié)論很顯然，隱漲。

標(biāo)準(zhǔn)第一項(xiàng)：“剛性指標(biāo)+柔性指標(biāo)”，剛性指標(biāo)指的是消防安全、信息公示等這一類(lèi)的硬性指標(biāo)，每一家物業(yè)必須達(dá)成。；柔性指標(biāo)則劃定三個(gè)服務(wù)等級(jí)，根據(jù)服務(wù)頻次等進(jìn)行劃分，從低到高依次為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。還要求明確責(zé)任糾紛，增加透明度。

對(duì)于剛性指標(biāo)，基本是每一家物業(yè)應(yīng)該做的，對(duì)于消防，也在這里提醒一句，建議粉絲朋友們定期詢(xún)問(wèn)物業(yè)是否消防栓可以及時(shí)出水。不論是貴陽(yáng)，西安還是上上周的香港，都有一部分物業(yè)的責(zé)任。

菜單服務(wù)比想象的復(fù)雜但也負(fù)責(zé)

而漲主要體現(xiàn)在柔性指標(biāo)上。新規(guī)里還有一句。菜單式選擇，支持打造專(zhuān)屬服務(wù)。

那么實(shí)際執(zhí)行時(shí)，先不論業(yè)務(wù)是否有選擇余地，這一類(lèi)菜單式的服務(wù)，有點(diǎn)像是某些車(chē)企了。部分良心的物業(yè)，會(huì)提供增加頻次，或者其他附加價(jià)值的服務(wù)，但合理懷疑會(huì)有物業(yè)，把本來(lái)應(yīng)該打包的服務(wù)拆分收費(fèi)。

咱跨行業(yè)舉個(gè)例子，比如現(xiàn)在咱們?nèi)コ詡€(gè)18塊的牛肉面。

店家說(shuō)給你換成有機(jī)的小麥做的面，加一塊，這叫附加價(jià)值。

但是店家如果把牛肉面拆分成：湯底3塊，面4塊，牛肉5塊，辣椒油2塊，香菜2塊，鹵蛋2塊，然后讓你菜單式選擇。（注：大部分的老板會(huì)偷偷選幾項(xiàng)加價(jià)）

那可能有兩種結(jié)果，一我少選一點(diǎn)配料，減少服務(wù)也減少支出但是我并沒(méi)有因?yàn)椴藛问椒?wù)而賺到什么，反而論性?xún)r(jià)可能還低了，二是大不了我不吃了，轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓下南城香。

但是房子可不是牛肉面，我不吃牛肉面我吃豚骨拉面可以嗎？想得美。

大多數(shù)業(yè)主沒(méi)有換物業(yè)的余地，之前網(wǎng)上吹上天的“蘇州小區(qū)換日本物業(yè)后服務(wù)質(zhì)量上漲“的神話(huà)，也只是因?yàn)槿障滴飿I(yè)在南方，尤其江滬有拓展，放在護(hù)城河深的北京，外資系物業(yè)幾乎是無(wú)解。

日系物業(yè)和日系地產(chǎn)在蘇州開(kāi)發(fā)的樓盤(pán) 源：大和房屋官網(wǎng)

以現(xiàn)有2/3業(yè)務(wù)投票表決（先不說(shuō)這多難），即使表決成功后，多家物業(yè)也可以以馬甲競(jìng)標(biāo)。

那你說(shuō)新政完全沒(méi)有用嗎，也不是的。菜單式影響的是評(píng)估價(jià)，新規(guī)后，在物業(yè)費(fèi)繳納中，只要業(yè)主少選擇服務(wù)，那對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)也應(yīng)該降低。物業(yè)公司再根據(jù)評(píng)估價(jià)和實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況再次定價(jià)。

二是細(xì)化標(biāo)注這塊，是電梯一天擦一次，一天擦兩次；樓道掃塵和拖地每日一次還是每2日一次，小區(qū)綠化的更換頻率是每季更換還是每月更換，地庫(kù)保養(yǎng)和保安巡邏強(qiáng)度。這些細(xì)小的差別都會(huì)導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)的增加或者減少。

目前市場(chǎng)上的天花板，縵合北京物業(yè)費(fèi)在30元/平，北京普遍的改善新房，8萬(wàn)+的項(xiàng)目。也都在9.8元/平左右，近幾年綠化，地庫(kù)和公區(qū)的內(nèi)卷也是肉眼可見(jiàn)。

如果小區(qū)里有水系那更是必須10以上，一個(gè)定額的參考就是北京宸園物業(yè)費(fèi)12.98.

對(duì)應(yīng)的小區(qū)里近乎大手筆的水系和瀑布。在遠(yuǎn)一點(diǎn)，剛需盤(pán)也平均在5-6元的物業(yè)費(fèi)，相比于十幾二十年前也有了明顯漲價(jià)。

新政也要結(jié)果導(dǎo)向要學(xué)大廠

還有兩條，突出效果導(dǎo)向，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控。第一條主要針對(duì)在對(duì)于服務(wù)程度指定了硬性標(biāo)準(zhǔn)，第二條，對(duì)于次新尤為重要，北京的次新正在迎來(lái)一個(gè)加速的衰老期，電梯以及外立面的脫落，都需要風(fēng)控手段以及相關(guān)定則。這兩條反而是新政里最值得夸耀的。但是這兩項(xiàng)也無(wú)疑會(huì)增加實(shí)際的人員支出。

拆哥跟大家需要說(shuō)明的是，目前對(duì)于市場(chǎng)上的數(shù)值沒(méi)有一個(gè)固定的描述。比如xx元/平服務(wù)費(fèi)就一定要包含了某項(xiàng)的服務(wù)。在更早的一篇文章中，拆哥也講過(guò)，目前物業(yè)行業(yè)需要的是從業(yè)人員有素質(zhì)提升和專(zhuān)業(yè)度提升，但是這些提升一定會(huì)帶來(lái)物業(yè)費(fèi)的上漲。

北京相比首爾，東京相比的平均物業(yè)費(fèi)其實(shí)是偏低的，后續(xù)會(huì)經(jīng)歷一個(gè)由便宜量大品質(zhì)差，到精致小資性?xún)r(jià)比的轉(zhuǎn)變過(guò)程。

政策一般都會(huì)慢于市場(chǎng)，且由于物業(yè)管理公司的歷史原因，非常難以管轄。但能夠看到新政中對(duì)于居住條件的追求和努力。最近粉絲的房子有物業(yè)費(fèi)的變化嗎？

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