“你家物業(yè)費(fèi)降了嗎？”

眼下

這成了南昌市民之間

一句時髦的問候

從去年已有小區(qū)開始，到明年還有小區(qū)計(jì)劃跟進(jìn)，南昌不少小區(qū)都傳出了物業(yè)費(fèi)下調(diào)的消息。西站瑞都、銅鑼灣、萬科海上明月……名單越來越長。

對業(yè)主來說，這簡直是“薅到了羊毛”，每月少則幾十元，多則幾百元。

但先別急著樂。錢是省了，可一個更關(guān)鍵的問題浮出水面：服務(wù)，會不會也跟著“打折”？降價，到底是一筆明白賬，還是一筆糊涂賬？

連日來，記者實(shí)地探訪多個小區(qū)，看看業(yè)主、物業(yè)，還有專家都是怎么說的。

賬上松了，心里緊了

“能省一點(diǎn)是一點(diǎn)，現(xiàn)在哪兒不花錢？”紅谷灘區(qū)銅鑼灣小區(qū)的卞女士說得實(shí)在。她家高層住宅的物業(yè)費(fèi)，每平方米從3元降到了2.6元。

南昌高新技術(shù)開發(fā)區(qū)新力時代廣場的黃先生算得更細(xì)：“我家145平的洋房，一年能省下近2000元。”他們小區(qū)降幅不小，從明年1月1日開始，高層從3.45元/平方米降到2.5元/平方米，洋房從4元/平方米降到2.9元/平方米。

錢省了，可業(yè)主們的訴求不止這么簡單?！耙郧敖坏腻X不算少，可服務(wù)總覺得差點(diǎn)意思?！鼻嗌胶^(qū)龍居?xùn)|郡的劉先生告訴記者，他們小區(qū)自今年9月起，每平方米從2.6元降到了2.3元。不少業(yè)主的想法類似：不是非要最便宜，關(guān)鍵是錢得花得明白、花得值。

新力時代廣場降價通知

降價已有先例，并非新鮮事

其實(shí)，物業(yè)費(fèi)下調(diào)在南昌已非個例，有的小區(qū)甚至已平穩(wěn)運(yùn)行近一年。

西站瑞都小區(qū)從今年1月1日起，物業(yè)費(fèi)就從2.8元降到了2元，停車費(fèi)也從80元降到了60元?！罢{(diào)價不是發(fā)個通知就完事?！睒I(yè)主孫先生告訴記者，“當(dāng)時談好了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這一年下來，基本服務(wù)我們覺得還行?！?/p>

更值得關(guān)注的是，這股趨勢還在蔓延。

在紅谷灘，雅頌居小區(qū)的劉女士告訴記者，他們小區(qū)物業(yè)費(fèi)將從明年開始，從4元/平方米降至3.8元/平方米，車位管理費(fèi)也從100元降到80元。

萬科海上明月業(yè)主陳先生確認(rèn)：“從2026年1月1日起，物業(yè)費(fèi)會從3.5元降到3元?！?/p>

西站瑞都小區(qū)

這是一場市場“自我調(diào)整”

這股“降價潮”從哪兒來？南昌市物業(yè)管理協(xié)會會長曾結(jié)東指出，這主要不是政策變化，更像是市場自己在做調(diào)整。

他解釋說，在2014年，南昌市物業(yè)服務(wù)價格放開，實(shí)行備案制后，當(dāng)時一些新樓盤為了顯得“高檔”，把價格定得偏高。如今房地產(chǎn)市場環(huán)境回歸理性，可有些物業(yè)費(fèi)還停在原來的高點(diǎn)。

今年以來，政府和行業(yè)協(xié)會一起倡導(dǎo)，推動企業(yè)回到“質(zhì)價相符”的基本原則上。他們摸排、溝通了一些定價明顯偏高的小區(qū)，也請專家評估成本?！拔覀兒苊鞔_，必須在保證服務(wù)品質(zhì)不降的前提下，引導(dǎo)有空間的調(diào)整?！痹Y(jié)東強(qiáng)調(diào)。像萬科等大公司的動作，就是在這個背景下發(fā)生的。

目前，全市大約有20余個物業(yè)項(xiàng)目主動降價或給出了優(yōu)惠?！斑@更像是企業(yè)在算清成本后，對業(yè)主的一種回饋，不是一場運(yùn)動?！痹Y(jié)東這樣分析。

萬科海上明月小區(qū)

價簽易改，“尺子”難明

然而，并非所有小區(qū)的降價過程都如西站瑞都那樣“有商有量”。

“價格是降了，可哪些服務(wù)會跟著變？沒人說得明白?！毖彭灳拥膭⑴坑悬c(diǎn)擔(dān)心。龍居?xùn)|郡的劉先生也想問：“每平方米降了0.3元，那這0.3元到底對應(yīng)的是哪部分服務(wù)的調(diào)整？”

物業(yè)公司常用的說法是“優(yōu)化管理”“提升效率”，但具體怎么優(yōu)化？人員會不會減少？公共區(qū)域維護(hù)頻次會不會降低？這些問題常常沒有明確答案。

模糊，就容易產(chǎn)生矛盾。

“沒有白紙黑字的約定，未來如果感覺服務(wù)差了，我們連溝通的依據(jù)都沒有?！饼埦?xùn)|郡的劉先生道出了核心焦慮。

龍居?xùn)|郡小區(qū)降價通知

物業(yè)怎么說？行業(yè)怎么看？

面對這股潮流，物業(yè)公司也有自己的考量。

“這是順應(yīng)市場、響應(yīng)業(yè)主訴求?！币晃晃飿I(yè)經(jīng)理坦言。在競爭加劇的背景下，適度“讓利”有助于維持良好的客戶關(guān)系，保障收費(fèi)率。

但壓力也是實(shí)實(shí)在在的?！叭肆Τ杀臼谴箢^，而且還在漲。”曾結(jié)東坦言，十幾年間，保安、保潔的工資從不到一千漲到了三四千，人力成本漲得最快。

加上公共水電、設(shè)施維護(hù)、稅收這些，都是硬支出。收入少了，還要維持服務(wù)，這對物業(yè)公司是個實(shí)實(shí)在在的考驗(yàn)。

他提醒，要警惕單純拼價格的惡性循環(huán)?！叭绻麅r格壓得太低，最終可能損害服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致小區(qū)設(shè)施失修、資產(chǎn)貶值，吃虧的還是業(yè)主。”

萬科海上明月小區(qū)降價通知

把“糊涂賬”變成“明白賬”

物業(yè)費(fèi)降了，服務(wù)會不會“打折”？這成了許多業(yè)主的心結(jié)。

南昌市社科院院長戴慶鋒指出，眼下這波降價潮并非偶然。一方面，技術(shù)進(jìn)步和市場競爭讓物業(yè)運(yùn)營有了成本空間；另一方面，這也呼應(yīng)了老百姓希望減輕生活負(fù)擔(dān)的普遍期待。“價格是大家最直接的感受，降價成了第一步?！?/p>

戴慶鋒認(rèn)為，降價只是開始，長遠(yuǎn)看，行業(yè)必須回歸“服務(wù)品質(zhì)”這個根本。不能為了便宜，最后丟了質(zhì)量。

那么，怎么衡量“質(zhì)價相符”？戴慶鋒認(rèn)為，現(xiàn)在的痛點(diǎn)就是缺乏一把清晰的“尺子”。他建議，核心是建立以業(yè)主評價為主的機(jī)制?！胺?wù)好不好，值什么價，最終應(yīng)該是業(yè)主說了算。這樣才是治本的辦法?！?/p>

南昌市物業(yè)管理協(xié)會會長曾結(jié)東則強(qiáng)調(diào)“契約精神”和“協(xié)商機(jī)制”是關(guān)鍵。“業(yè)主要參與，企業(yè)要透明，調(diào)價的過程比結(jié)果更重要?！?/p>

價格之后，如何“共建”？

降價趨勢會不會一直持續(xù)？曾結(jié)東判斷，這不會成為普遍現(xiàn)象，主要是部分前期定價偏高項(xiàng)目的調(diào)整?！昂芏辔飿I(yè)費(fèi)收取合理的小區(qū)，本來就沒太多空間，目前調(diào)的主要是原來價格偏高的?！?/p>

他認(rèn)為，根本辦法是完善市場規(guī)則。比如，相關(guān)部門是否可以研究出臺更清晰的參考價格或服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)。同時，物業(yè)企業(yè)也在探索像預(yù)繳優(yōu)惠這樣的靈活方式。

戴慶鋒也認(rèn)為，要讓市場健康發(fā)展，政府、企業(yè)、業(yè)主需要各司其職。政府應(yīng)做好調(diào)研和宏觀引導(dǎo)，具體的市場協(xié)商可交由行業(yè)協(xié)會，并真正讓業(yè)主在定價和監(jiān)督中有發(fā)言權(quán)?！案鞣秸覝?zhǔn)自己的位置，才能形成合力。”

從西站瑞都近一年的實(shí)踐，到萬科海上明月明年的計(jì)劃，這場“降價潮”的終極考驗(yàn)，不在于價格數(shù)字本身，而在于能否以此為契機(jī)，催生出更透明、更規(guī)范的社區(qū)共治新規(guī)則。

你家物業(yè)費(fèi)要不要降？

先弄明白這些事

物業(yè)費(fèi)降了嗎？

這話題有多火，連家里70多歲的老太太都特意來問我，說南昌好多小區(qū)物業(yè)費(fèi)降了，而且都要降！

說實(shí)話，因?yàn)槲易≡诶铣菂^(qū)很早的樓盤。沒電梯，物業(yè)費(fèi)每平方米0.8元，這一收就是二十年。我覺得這費(fèi)用和服務(wù)基本匹配，讓物業(yè)再降，我確實(shí)有點(diǎn)過意不去。

不過，在南昌，多年前風(fēng)風(fēng)火火的樓市，不少樓盤主打一個“高端”，物業(yè)費(fèi)也“對標(biāo)”著收。高的要到4元一平方米，一年物業(yè)費(fèi)近五千元。值不值？只有業(yè)主自己知道，可能是有苦說不出。因?yàn)榉?wù)糾紛拒繳費(fèi)的，也不少。

從今年1月1日西站瑞都小區(qū)物業(yè)費(fèi)開始下調(diào)，到銅鑼灣、萬科海上明月、新力時代廣場等小區(qū)跟進(jìn)，這份名單越來越長。一個月少則幾十元，多則幾百元，這確實(shí)是真金白銀的實(shí)惠。

怪不得我家老太太也這么關(guān)心！

有物業(yè)公司坦言，降價后收費(fèi)率高了，總收入反而更多。這恰恰說明問題：部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)“虛高”，且“質(zhì)價不符”導(dǎo)致收費(fèi)率低，陷入惡性循環(huán)——公司沒錢，服務(wù)打折，業(yè)主更不滿，矛盾加劇，吃虧的還是業(yè)主。

物業(yè)公司收入不只物業(yè)費(fèi)，還有公共廣告費(fèi)、停車費(fèi)等。但每年給業(yè)主發(fā)紅包的，永遠(yuǎn)是“別人家的小區(qū)”。

關(guān)鍵就兩點(diǎn)：質(zhì)價是否相符；物業(yè)收支是不是一本“糊涂賬”。

所以我和老太太說，不是所有小區(qū)都要降費(fèi)，而是要擠掉水分，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建立業(yè)主評價體系，讓物業(yè)公司能進(jìn)能退，良性競爭。

價格的變化，考驗(yàn)的是咱們整個小區(qū)怎么一起坐下來，有商有量地把這筆家庭賬算明白。它或許是一個契機(jī)，讓質(zhì)價相符從一個詞，變成我們小區(qū)里看得見、摸得著的新規(guī)矩。

來源：大江新聞 全媒體記者肖立宇 制圖 李逸軒