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在西大望路天橋上向地塊方向俯瞰。單甜甜/攝

北京朝陽(yáng)區(qū)大量供地背后，是強(qiáng)勁的改善置業(yè)需求。

今年北京朝陽(yáng)區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯增多。

11月25日朝陽(yáng)區(qū)松榆里地塊將掛牌出讓。地塊總占地面積2.89萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模8.08萬(wàn)平方米，容積率2.8，控高60米（局部80米），起始樓面價(jià)5.26萬(wàn)元/平方米。

該地塊位于北京東南三環(huán)黃金區(qū)位，在國(guó)貿(mào)、雙井商圈5公里范圍內(nèi)，距地鐵14號(hào)線(xiàn)北工大西門(mén)站僅約200米，周邊配套齊全，生活氛圍濃郁，有打造高端改善產(chǎn)品的潛力。

松榆里地塊內(nèi)部。單甜甜/攝

今年朝陽(yáng)區(qū)還出讓了三間房、黃杉木店、呼家樓南里、太陽(yáng)宮4宗改善型地塊，與2024年全年成交3宗地塊相比，有明顯增加。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，由于朝陽(yáng)區(qū)是北京市城中村改造重點(diǎn)區(qū)之一，近年來(lái)城市更新提速，釋放了大量土地。

對(duì)于大量供應(yīng)是否會(huì)面臨去化壓力，柏文喜認(rèn)為，各板塊客群基礎(chǔ)明確，高端需求旺盛，整體購(gòu)房需求與土地供應(yīng)在結(jié)構(gòu)上基本匹配。

地處老牌居住區(qū)

11月6日中房報(bào)京津冀實(shí)地探訪(fǎng)了松榆里地塊，松榆里本體地塊及武圣東里22戶(hù)房屋已由朝陽(yáng)城發(fā)集團(tuán)于近期完成拆除，周?chē)用駱蔷佣?，且大部分年代久遠(yuǎn)。

松榆里地塊位于西大望路與松榆北路交叉口西南側(cè)，隸屬北京朝陽(yáng)區(qū)潘家園街道，是一個(gè)南向面寬較大的長(zhǎng)方形地塊。該地塊北至松榆北路；東至文化用地西邊界；南至松榆東里社區(qū)、垂楊柳小學(xué)；西至武圣東路。全部為住宅用地，內(nèi)部將有養(yǎng)老中心，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，社區(qū)助殘服務(wù)中心各1處。

地塊與西大望路之間規(guī)劃有百米寬文化用地，文化用地緊鄰地鐵14號(hào)線(xiàn)北工大西門(mén)站，且松榆里地塊北側(cè)預(yù)留地鐵11號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)，軌道交通便捷。

松榆北路能直抵東三環(huán)，雙向4車(chē)道在平峰期間也有不間斷的車(chē)流，對(duì)地塊北側(cè)產(chǎn)生一定程度的噪音。沿路西行，能看到松榆里綜合市場(chǎng)、松榆清真寺、北京朝陽(yáng)區(qū)檔案館。

松榆里綜合市場(chǎng)外。單甜甜/攝

地塊南側(cè)從東向西分別是松榆東里的一排6層住宅樓，垂楊柳小學(xué)教學(xué)樓、松榆東里一棟18層高樓。這些樓棟未來(lái)一定程度上遮擋南向視野和采光。

除垂楊柳小學(xué)外，地塊周?chē)€分布有陳經(jīng)綸中學(xué)、北京工業(yè)大學(xué)等學(xué)校，教育資源豐富。

北京工業(yè)大學(xué)校區(qū)面積較大，大部分分布在西大望路東側(cè)，營(yíng)造了地塊周邊的文化氛圍。整體來(lái)看，西大望路西側(cè)因有松榆東里等上世紀(jì)90年代的已購(gòu)公房和老舊小區(qū)，界面相對(duì)陳舊。

周邊商業(yè)有兩公里外的燕莎奧特萊斯、北京朝陽(yáng)合生匯、芳圓里ID MALL等；醫(yī)療資源近有北京廣仁中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、北京垂楊柳醫(yī)院；生態(tài)方面有松榆里公園等社區(qū)公園。

地塊也有一定開(kāi)發(fā)限制，北工大西門(mén)地鐵口旁挨著文化用地有一處110千伏的高壓線(xiàn)塔，地塊北側(cè)自東向西有一條10千伏的電線(xiàn)，何時(shí)遷走或入地尚不確定。

在城市設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)上，除了與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)、與城市整體風(fēng)貌相融合之外，土拍文件在出入口、公共空間等方面有更為細(xì)致的要求，例如：住宅地塊東側(cè)邊界中央須分別設(shè)置地上、地下小區(qū)人行出入口，其中地下出入口預(yù)留與街坊路、規(guī)劃文化用地之間的地下連接通道，凈寬不小于6 米；在鼓勵(lì)設(shè)置下沉庭院，下沉庭院可通過(guò)住宅地塊街坊路地下空間，實(shí)現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通。

北工大西門(mén)地鐵口旁的高壓線(xiàn)塔。單甜甜/攝

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，關(guān)注松榆里地塊的房企會(huì)很多，因?yàn)榈貕K具備打造大戶(hù)型產(chǎn)品的可能性。可能包含初級(jí)改善面積段，比如100平方米起步，這種產(chǎn)品將會(huì)有大量地緣性改善客群支撐，如果做更大面積，如140平方米以上，總價(jià)在2000 萬(wàn)元上下的產(chǎn)品，則會(huì)吸引國(guó)貿(mào)CBD、雙井一線(xiàn)的部分地緣性高端改善客群。拿地企業(yè)將結(jié)合自己對(duì)地塊規(guī)劃的理解，以及對(duì)周邊客群的摸底情況，做出適合項(xiàng)目流速和利潤(rùn)追求的產(chǎn)品。

招商蛇口已為松榆里地塊做好了工程招標(biāo)準(zhǔn)備，或?qū)⑴c該地塊競(jìng)拍。

據(jù)北京市公共資源交易平臺(tái)披露，近期該平臺(tái)新增2項(xiàng)招標(biāo)計(jì)劃，均指向北京朝陽(yáng)區(qū)松榆里平房區(qū)城中村改造項(xiàng)目0410-0001地塊（以下簡(jiǎn)稱(chēng)松榆里地塊），招標(biāo)范圍為施工圖紙范圍內(nèi)的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)等建設(shè)施工工作及其監(jiān)理，招標(biāo)人北京招泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，該公司實(shí)際控制方為招商蛇口。

02
改善置業(yè)支撐土地供應(yīng)

北京朝陽(yáng)區(qū)大量供地背后，是強(qiáng)勁的改善置業(yè)需求。

松榆里地塊地處朝陽(yáng)區(qū)東南部傳統(tǒng)主城區(qū)，朝陽(yáng)區(qū)的早期開(kāi)發(fā)建設(shè)集中在這里，有非常多的老牌居住區(qū)。多年來(lái)，區(qū)域內(nèi)缺少新房供應(yīng)，老舊的二手房已進(jìn)入亟待更新?lián)Q房的狀態(tài)，所以地緣性改善需求豐富。

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