本報記者 李貝貝 上海報道

上海鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2025年11月，上海二手房成交量達22943套，這一數(shù)值創(chuàng)下自今年5月以來的最高紀錄。其中外環(huán)外區(qū)域受政策刺激更為明顯，成交量增速達7%左右。而在剛需盤“以價換量”態(tài)勢活躍的同時，上海房東“集體撤牌”的傳言也引發(fā)關(guān)注。網(wǎng)傳11月房東撤牌率飆升至15.3%，且核心區(qū)與剛需盤市場分化明顯。

針對這一說法，鏈家、太平洋房屋等行業(yè)機構(gòu)均向《華夏時報》記者表示，房東撤牌現(xiàn)象客觀存在，但15.3%的數(shù)據(jù)“存疑且十分不合理”。上海鏈家方面進一步解釋說，隨著成交量上升，11月上海二手房房源的去化速度大于新增掛牌速度，因此掛牌量略有小幅下降。

另據(jù)58安居客線上數(shù)據(jù)，11月上海全市二手房掛牌量環(huán)比下降2.6%，且撤牌房源多集中在核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源以及中高端改善型房源。58安居客研究院院長張波表示，更多房東開始“不愿低價拋售”，且撤牌之后“售轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象明顯增多。

政策紅利推動“翹尾”行情

上海鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，今年11月，上海二手房成交量環(huán)比10月的18493套漲幅約24%。該成交量在近一年中排名第三，僅次于“金三銀四”時期，市場成交端呈現(xiàn)出明顯的“小翹尾”行情。

業(yè)內(nèi)分析認為，8月25日落地的“滬六條”新政已滿三個月，外環(huán)外限購松綁、信貸優(yōu)化等組合拳效果持續(xù)釋放，成為推動上海二手房市場平穩(wěn)向好的重要動能。

上海鏈家研究院負責(zé)人李根表示，當(dāng)前市場特征是政策與市場聯(lián)動的結(jié)果呈現(xiàn)，在上海房地產(chǎn)多重政策組合拳推動下，剛性需求持續(xù)釋放，形成總價敏感型客戶主導(dǎo)市場的結(jié)構(gòu)性特征，同時，中小戶型產(chǎn)品去化速度顯著優(yōu)于改善型產(chǎn)品。

分區(qū)域來看，11月的上海二手房市場呈現(xiàn)出“核心區(qū)堅挺、近郊分化、遠郊承壓”的格局。

根據(jù)安居客線上數(shù)據(jù)，包括黃浦、徐匯、靜安在內(nèi)的核心城區(qū)，11月的找房熱度與價格雙雙提升。其中，黃浦區(qū)的找房熱度達69.6，為全市最高；在近郊區(qū)域，依托大虹橋輻射的閔行區(qū)找房熱度最高，為66.7。遠郊區(qū)域則普遍面臨更大的價格壓力，特別是與新房直接競爭的板塊。如寶山南大板塊，二手房在“以價換量”的策略下，11月成交均價降至3.8萬元/平米。

盡管成交行情有所回暖，但“以價換量”仍是當(dāng)前上海二手房市場的主流邏輯。中指研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)報告顯示，11月，上海二手住宅價格環(huán)比下跌1.24%，同比下跌5.56%，樣本平均價格為56708元/平米。太平洋房屋提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，在該平臺上，11月二手房成交均價為45392元/平米，同比減少7708元/平米，環(huán)比減少223元/平米。

而從成交結(jié)構(gòu)看，11月上海二手房市場剛需化特征突出，總價300萬元以下的二手成交占比高達60%。“房源結(jié)構(gòu)分化，剛需小戶型成主力，總價300萬以下的房源是市場成交主力，適配剛需群體需求。”太平洋房屋方面向記者表示。

核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源“惜售”明顯

在11月成交“翹尾”行情顯現(xiàn)、市場對12月走勢保持樂觀的同時，房源供給端的變化也引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注。

近期，“房東集體撤牌”的消息持續(xù)發(fā)酵。網(wǎng)傳信息顯示，上海二手房房東撤牌率已升至15.3%，掛牌量從5月的11.3萬套降至11月底的9.39萬套。且不同區(qū)域、不同類型房源的撤牌情況差異顯著，如內(nèi)環(huán)內(nèi)次新房的撤牌比例高達87%，而外環(huán)外“老破小”的撤牌率還不到10%。

為核實上述數(shù)據(jù)的真實性，記者分別向上海鏈家、太平洋房屋以及多名中介、房東等進行了采訪。

其中，上海鏈家方面向記者直言，從公司方面的監(jiān)測來看，目前的確有房東撤牌，但原因主要是大部分房東實現(xiàn)了去化，或部分房東預(yù)期較佳，不愿意低價出手：“隨著成交量上升，房源去化速度大于新增掛牌速度，因此掛牌量略有小幅下降?！?/p>

上海鏈家滬中事業(yè)部總經(jīng)理包站國進一步表示，目前賣方心態(tài)有所分化：有成交意愿的業(yè)主議價更為務(wù)實，不會過度糾結(jié)短期的“議價空間”，而無明確售房需求及對后市看好的業(yè)主也會選擇暫不出售或轉(zhuǎn)為出租房源。

在位于上海三林板塊的一家中介門店，置業(yè)顧問小曹（化名）也向記者透露，近期的確有撤牌的房東，但從個人實際接觸到的情況來看，“相比之前幾個月沒有特別大的變化”。在其看來：“撤牌的主要是那些沒有現(xiàn)金流壓力的房東，可能談下來的總價不符合心理預(yù)期?！?/p>

58安居客的線上數(shù)據(jù)也從側(cè)面印證了核心區(qū)房源撤牌更為明顯的趨勢：11月上海全市二手房掛牌量環(huán)比下降2.6%，其中核心區(qū)降幅更顯著，例如虹口區(qū)環(huán)比減少6.7%、靜安區(qū)環(huán)比減少4.9%。

“一線城市的二手房掛牌量的確有所減少?！?8安居客研究院院長張波向記者解釋說，其中一項重要影響因素就是，更多房東不愿低價拋售，選擇撤牌離場。撤牌房源多集中在核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源以及中高改善型房源：“這類房東對未來價格預(yù)期較高，當(dāng)下已不愿接受降價換成交。但市場的分化還在持續(xù)，300萬元總價以下剛需房源仍以積極掛牌、促進成交為主?！?/p>

值得注意的是，張波還強調(diào)，撤牌之后“售轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象明顯增多，從58安居客線上數(shù)據(jù)來看，上海11月租賃新增掛牌供應(yīng)量環(huán)比上漲6.4%，其中售轉(zhuǎn)租房源貢獻了約20%以上的新增供應(yīng)，靜安、徐匯地區(qū)表現(xiàn)尤其明顯。“不少房東認為當(dāng)前售價已低于心理預(yù)期，而售轉(zhuǎn)租可避免低價拋售帶來的損失?！睆埐ū硎尽?/p>

12月成交量或沖年度新高

關(guān)于上海二手房市場12月行情，多家機構(gòu)給出一致預(yù)判：市場將延續(xù)11月運行態(tài)勢，掛牌量仍呈縮減趨勢，核心區(qū)域高性價比房源的成交節(jié)奏有望進一步加快。得益于“滬六條”政策的長尾效應(yīng)持續(xù)釋放，疊加年底傳統(tǒng)交易旺季的支撐，預(yù)計12月成交量將維持高位運行，且大概率創(chuàng)下2025年年度峰值。

但與此同時，市場價格分化的態(tài)勢也將進一步加劇。作為當(dāng)前市場成交的核心邏輯，“以價換量”的趨勢在12月也將繼續(xù)延續(xù)。

張波認為，短期來看，臨近春節(jié)二手房的成交量會有所減少，房價上漲的動力依然偏弱，上海售轉(zhuǎn)租房源仍會保持增長，預(yù)計租賃新增供應(yīng)中其占比或升至30%以上，也會推進掛牌租賃房源量持續(xù)上升，春節(jié)前對租金的下壓力會增大，但春節(jié)后隨著租賃熱度快速上升租金還會呈現(xiàn)一定回調(diào)。

“隨著市場量的回升，客業(yè)雙方對于市場看法都較為理性?！鄙虾ｆ溂曳矫嫦蛴浾弑硎荆簧倏蛻粽J為當(dāng)前房價已到相對低位，風(fēng)險可承受，選擇趁機上車。同時剛需房源租售比明顯提升，對于投資客戶而言也是較好的入手時機。

太平洋房屋方面也表示，12月上海二手房市場呈現(xiàn)成交量回升、價格微跌的態(tài)勢：“成交量將穩(wěn)步上漲，延續(xù)市場回暖的勢頭。整體市場以‘穩(wěn)’為基調(diào)，結(jié)構(gòu)性差異成為核心特征。”

從長期市場角度來看，易居研究院研報判斷，從長期來看，一線城市的優(yōu)質(zhì)城市資源及調(diào)整充分的房價水平，結(jié)合購房者對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的認可度提升，將使得二手房交易市場向好發(fā)展具備韌性和可持續(xù)性。市場有望從當(dāng)前的“以價換量”逐漸走向“量價趨穩(wěn)”的新階段。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧