家人們！最近樓市出了個特有意思的現(xiàn)象 —— 越來越多房東把二手房悄悄下架了！不是賣出去了，是主動撤牌不賣了！你去二手房平臺刷一刷就知道，以前小區(qū)里掛著十來套房子賣，現(xiàn)在翻半天可能就剩兩三套；中介朋友圈里的房源也少了一大半，以前天天發(fā)新盤源，現(xiàn)在凈發(fā)些 “房東急售” 的老房子。這可不是錯覺，數(shù)據(jù)不會騙人！

上海 11 月的房東撤牌率都沖到 15.3% 了，意思就是每 100 個掛牌的房東里，就有 15 個干脆不賣了。深圳更夸張，今年 10 月的新增掛牌量比去年跌了 35%，三成五的房東直接選擇 “躺平”。不光一線城市，南通、南京這些城市也一樣，有房東掛著 499 萬的聯(lián)排，覺得現(xiàn)在價格太低，直接下架說 “暫不出售”；還有南京河西南的房東，800 萬買的房子，降到 540 萬還被樓上鄰居 520 萬搶客，最后氣的下架改出租。更有意思的是，上海內(nèi)環(huán)內(nèi) 2000 年后的次新房，撤牌比例居然高達 87%，100 個下架房源里 87 個是房東主動不賣的，這比例簡直顛覆認知！

那為啥房東們突然集體 “罷工” 不賣了？核心就一個字：虧！上海去年 9 月以后，二手房每月跌幅都在 1.5% 以上，一套 500 萬的中外環(huán)房子，一個月就縮水 7 萬多，相當(dāng)于普通人數(shù)年的工資，換誰心態(tài)都得崩。南通更狠，有的小區(qū)從 2.49 萬 /㎡跌到 1.3 萬 /㎡，直接腰斬還多，房東要是現(xiàn)在賣，等于白干好幾年，甚至把首付都跌沒了，索性不賣了。

再就是買家的 “屠龍刀” 太嚇人了！現(xiàn)在買房的都學(xué)精了，知道市場冷，上來就砍價，有的直接報七折，房東本來就虧，再遇到這種狠砍的，肯定不愿意賣。我聽中介說過一個事兒，200 萬的房子，買家砍到 178 萬，都坐到簽約室了，房東越想越虧，最后因為中介費分?jǐn)偟氖聝褐苯酉谱雷幼呷?—— 其實不是差那兩萬塊，是跌破心理底線了，這房子他當(dāng)初 240 萬買的，賣了就虧 60 多萬，換誰都得心疼。

還有個關(guān)鍵原因是中介的 “神操作”，為了成交，天天給房東洗腦 “你鄰居降了 50 萬”“再不賣還得跌”，要么就挑房子的毛病，采光、樓層、裝修樣樣都能說，逼房東降價。房東本來就沒信心，被這么一忽悠，干脆下架眼不見心不煩。當(dāng)然也有不差錢的房東，尤其是那些 2015 年后買的次新房業(yè)主，要么自住要么出租都劃算，不急著套現(xiàn)，覺得現(xiàn)在賣不劃算，不如等市場回暖，這就是為啥次新房撤牌率比老破小高那么多。

那房東集體下架，對咱們普通人有啥影響？最直接的就是想買二手房的人，選擇變少了！以前挑房子能貨比三家，現(xiàn)在小區(qū)里沒幾套掛牌的，可選的樓層、戶型都受限，得花更多時間找房。但這里有個分化，300 萬以下的剛需房反而越來越多，杭州每 10 套新增房源里就有 6 套是 300 萬以下的，北京、上海 100 萬以下的 “底線剛需房” 也在增加，而 600 萬以上的中高端房源越來越少，京滬深 600 萬以上房源掛牌量都在降。

這就導(dǎo)致剛需買房的競爭邏輯變了，以前比誰出價高，現(xiàn)在比誰能接受 “以價換量”—— 房東愿意降一點，買家也不硬砍，成交反而快。而對于租客來說，房東不賣了大概率會把房子租出去，尤其是那些次新房，租金可能會更穩(wěn)定，不會因為房東急著賣房就隨便漲租或者趕人。還有個明顯影響是城市分化更嚴(yán)重了，深圳房東最慌，撤牌的最多；杭州最 “剛”，剛需房占比最高；北京上海則比較穩(wěn)，剛需和豪宅各占一部分，不會一邊倒。

說到我的觀點，可能有點犀利，但絕對真實：房東集體下架，不是市場要回暖的信號，而是 “不想虧” 的心態(tài)博弈，本質(zhì)是樓市徹底告別普漲后，房東們的無奈選擇！

很多人覺得 “房東不賣了，房源少了，房價就要漲了”，純屬想多了！你想想，房東下架是因為賣不上價，不是不想賣，要是現(xiàn)在有人出到他的心理價位，他照樣會賣。這就像菜市場里的攤主，覺得菜價太低，暫時不賣了，等行情好點再擺出來，不代表菜就變值錢了。而且現(xiàn)在的市場是 “雙向觀望”，房東不想賤賣，買家不想接盤，形成了死循環(huán)，不是房東下架就能打破的。

更關(guān)鍵的是，這次下架潮暴露了樓市最真實的分化：600 萬成了市場的 “生死線”，低于這個價，中高端房東覺得虧，寧愿下架；高于這個價，買家覺得不值，不愿出手。而 300 萬以下的剛需房，成了市場的主力，房東大多是 “賣舊買新” 的置換客，只要價格不離譜就愿意簽，這說明剛需還在，但大家都沒錢，只能買得起低價房。

還有個扎心的真相：房東下架不代表他們有信心，反而說明他們對市場沒底。真正有信心的房東，要么直接降價賣了換房，要么就根本不掛牌。那些下架的房東，大多是 “扛得住” 的，要么買房早成本低，要么收入穩(wěn)定房貸壓力小，他們能扛到市場回暖；而那些扛不住的，早就降價拋售了，你根本看不到他們下架的身影，這就是 “幸存者偏差”。

最后我想說，樓市早就不是 “閉著眼睛賺錢” 的時代了，房東集體下架只是這個時代的一個縮影。它告訴我們，以后買房不會再是 “買了就漲”，賣房也不會再是 “掛出去就有人搶”。剛需和豪宅會走出兩條平行線，剛需房靠 “以價換量” 成交，豪宅靠 “惜售觀望” 扛價，這種分化會越來越明顯。

咱們普通人不用糾結(jié)房東下不下架，更不用被 “房源少了要漲價” 的說法忽悠，也不用覺得房價會一直跌。樓市的本質(zhì)是供需關(guān)系，是大家的真實購買力，不是房東的觀望心態(tài)能決定的。你只要記住，現(xiàn)在的樓市，拼的不是誰膽子大，而是誰看得清 —— 看清自己的需求，看清城市的分化，看清房子的真實價值。

不知道你們身邊有沒有房東下架房源的情況？或者你最近看房有沒有發(fā)現(xiàn)可選的房子變少了？歡迎在評論區(qū)聊聊你的感受，咱們下期接著深挖樓市那些不為人知的真相！