萬(wàn)科官宣“歷史性剛兌”：行業(yè)“定心丸”已至，市場(chǎng)拐點(diǎn)信號(hào)？
小區(qū)里的新房工地終于恢復(fù)了往日的忙碌，售樓處里咨詢的人漸漸多了起來(lái)，但身邊還是有人犯嘀咕：“現(xiàn)在買房，能按時(shí)交房嗎？”“房企債務(wù)壓力這么大，會(huì)不會(huì)又出違約問(wèn)題？” 過(guò)去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)讓購(gòu)房者懸著心，投資者也捏著汗。
2025年11月，萬(wàn)科一則“220億股東借款專項(xiàng)償債”的官宣，像一顆石子投入行業(yè)池塘，引發(fā)全網(wǎng)關(guān)注——這波“歷史性剛兌”不僅讓萬(wàn)科暫時(shí)化解了債務(wù)危機(jī)，更被視作給行業(yè)遞上的“定心丸”。在保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)取得決定性進(jìn)展、金融政策持續(xù)托底的背景下，這是不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)信號(hào)？

萬(wàn)科“剛兌”細(xì)節(jié)：220億股東借款，專項(xiàng)護(hù)盤債務(wù)
萬(wàn)科這波“剛兌”可不是空口說(shuō)說(shuō)，而是有實(shí)打?qū)嵉馁Y金和協(xié)議支撐。2025年11月2日晚間，萬(wàn)科發(fā)布公告，與第一大股東深鐵集團(tuán)簽署《股東借款及資產(chǎn)擔(dān)?？蚣軈f(xié)議》，深鐵將提供不超過(guò)220億元的專項(xiàng)借款，全部用于償還公司公開(kāi)市場(chǎng)債券本息及指定借款利息 。這筆錢的“含金量”十足：截至公告披露日，深鐵已實(shí)際提供197.1億元借款，加上后續(xù)額度，本息總額預(yù)計(jì)不超過(guò)236.91億元，借款期限最長(zhǎng)可達(dá)3年，利率遵循市場(chǎng)化原則且不劣于金融機(jī)構(gòu)借款水平 。
為了讓這筆借款更有保障，萬(wàn)科還拿出了經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、股權(quán)等資產(chǎn)作為擔(dān)保，抵質(zhì)押率控制在50%-70%之間，完全符合市場(chǎng)慣例 。要知道，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科正面臨不小的債務(wù)壓力——截至2025年6月底，公司有息負(fù)債合計(jì)3642.6億元，一年內(nèi)到期的占比達(dá)42.7%，還有多只中票即將到期 。這220億專項(xiàng)借款精準(zhǔn)“輸血”償債端，相當(dāng)于給市場(chǎng)吃了一顆“定心丸”，也讓萬(wàn)科成為行業(yè)調(diào)整期內(nèi)少有的能全額保障公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)兌付的頭部房企。
以上政策及數(shù)據(jù)可檢索來(lái)源：萬(wàn)科《關(guān)于股東借款及資產(chǎn)擔(dān)保的框架協(xié)議公告》（2025年11月2日 深交所披露）、華創(chuàng)證券《2025年二季度信用觀察季報(bào)》（2025年7月28日）。
政策托底：從保交房到融資松綁，2025年樓市政策組合拳發(fā)力
萬(wàn)科的“剛兌”能順利落地，背后離不開(kāi)2025年國(guó)家層面的政策支持。這一年，穩(wěn)樓市的政策組合拳持續(xù)加碼，從保交房到融資支持，全方位為行業(yè)“紓困”。首先是保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)取得決定性勝利，截至2025年11月，全國(guó)396萬(wàn)套保交房任務(wù)已交付391.8萬(wàn)套，交付率達(dá)99%，切實(shí)穩(wěn)住了購(gòu)房者信心 。
融資端更是利好不斷。2025年2月，國(guó)家金融監(jiān)管總局明確房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款金額已達(dá)5.6萬(wàn)億元，后續(xù)還在持續(xù)擴(kuò)圍，合規(guī)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)” 。5月，金融監(jiān)管總局又推出八項(xiàng)增量政策，包括修訂并購(gòu)貸款管理辦法、擴(kuò)大保險(xiǎn)資金投資試點(diǎn)、下調(diào)保障性住房再貸款利率至1.5%等，進(jìn)一步降低房企融資成本 。到11月，全國(guó)“白名單”項(xiàng)目貸款審批金額已超7萬(wàn)億元，為房企項(xiàng)目建設(shè)和債務(wù)償還提供了強(qiáng)有力的資金支持 。萬(wàn)科作為優(yōu)質(zhì)房企，不僅能享受“白名單”融資便利，大股東深鐵的國(guó)資背景加持，更是政策鼓勵(lì)“國(guó)資支持優(yōu)質(zhì)房企”的直接體現(xiàn)。
以上政策及數(shù)據(jù)可檢索來(lái)源：國(guó)家金融監(jiān)督管理總局《2025年房地產(chǎn)金融工作部署》（2025年2月）、住建部《保交房工作進(jìn)展通報(bào)》（2025年11月26日）、央行《2025年第一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》。
行業(yè)對(duì)比：債務(wù)壓力仍存，萬(wàn)科剛兌的“示范效應(yīng)”有多強(qiáng)？
萬(wàn)科的“剛兌”之所以被稱作“歷史性”，是因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)壓力依然不小。2025年房企全年到期債務(wù)達(dá)5342億元，較2024年增加513億元，三季度更是迎來(lái)1600億元的到期高峰 。雖然行業(yè)違約情況有所好轉(zhuǎn)——2025年三季度境內(nèi)債實(shí)質(zhì)違約僅2只，涉及金額38.35億元，但中小房企資金鏈緊張、融資難的問(wèn)題仍未根本解決，前三季度房企整體融資規(guī)模同比下降30%，分化格局十分明顯 。
在這樣的背景下，萬(wàn)科的“剛兌”起到了極強(qiáng)的示范作用。一方面，它證明了優(yōu)質(zhì)房企在政策支持和股東賦能下，完全有能力化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，也打破了“頭部房企必違約”的市場(chǎng)恐慌情緒。數(shù)據(jù)顯示，2025年1-9月，TOP100房企銷售總額同比降幅收窄至12.2%，其中72家房企9月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的頭部企業(yè)市場(chǎng)占有率持續(xù)提升 。這種“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局，正是政策引導(dǎo)下行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清、資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中的體現(xiàn)。
以上政策及數(shù)據(jù)可檢索來(lái)源：克而瑞研究中心《2025年前三季度房企融資報(bào)告》（2025年10月）、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)《2025年第三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用狀況報(bào)告》（2025年11月21日）、中指研究院《2025年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜》（2025年10月8日）。
拐點(diǎn)已至？信心修復(fù)是信號(hào)，轉(zhuǎn)型才是長(zhǎng)期關(guān)鍵
萬(wàn)科的“歷史性剛兌”，加上政策持續(xù)托底、銷售端邊際回暖，是不是意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)？答案是：信心拐點(diǎn)已現(xiàn)，但行業(yè)轉(zhuǎn)型仍需時(shí)間。從積極信號(hào)來(lái)看，保交房率達(dá)99%、“白名單”融資超7萬(wàn)億元，這些硬數(shù)據(jù)讓購(gòu)房者和投資者的信心持續(xù)修復(fù)，2025年二季度以來(lái)，70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格同比降幅持續(xù)收窄，一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲 。
但也要看到，行業(yè)深層次調(diào)整還在繼續(xù)：房企融資規(guī)模仍處歷史低位，中小房企收縮態(tài)勢(shì)明顯，TOP100房企銷售門檻同比下降21.6% ；同時(shí)，行業(yè)正加速向“租購(gòu)并舉”“輕重并舉”的新模式轉(zhuǎn)型，萬(wàn)科等頭部企業(yè)也在深耕代建、住房租賃等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，這才是長(zhǎng)期發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力 。萬(wàn)科的剛兌，更像是行業(yè)信心修復(fù)的“催化劑”，而非全面復(fù)蘇的“終點(diǎn)站”。
對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，買房更不用盲目跟風(fēng)，優(yōu)先選擇財(cái)務(wù)穩(wěn)健、交付有保障的頭部房企和“白名單”項(xiàng)目；對(duì)于投資者而言，優(yōu)質(zhì)房企的信用修復(fù)值得關(guān)注，但仍需警惕行業(yè)分化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。