出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

行業(yè)深度調(diào)整期，房企普遍面臨經(jīng)營承壓的挑戰(zhàn)，央企大悅城控股也未能例外。近四年累計近80億元的虧損、土地糾紛訴訟的曝光，讓這家深耕商業(yè)地產(chǎn)的央企一度處于輿論焦點。然而，撥開短期業(yè)績波動的迷霧，大悅城通過管理層優(yōu)化、業(yè)務結(jié)構(gòu)升級、資本運作創(chuàng)新等一系列舉措主動求變，在寒冬中積蓄穿越周期的力量，展現(xiàn)出央企房企的穩(wěn)健韌性與突圍決心。

直面困境主動維權(quán)，厘清阻礙聚焦發(fā)展。近期大悅城子公司就武漢地鐵小鎮(zhèn)地塊糾紛提起訴訟，追討約11億元資金，這一舉措被外界解讀為企業(yè)應對資金壓力的務實之舉。該項目作為2019年武漢重點招商項目，因地塊交付問題擱置六年，累計計提減值超5億元，不僅占用大量資金，更影響區(qū)域戰(zhàn)略落地。在多次溝通無果后，大悅城通過法律途徑維護合法權(quán)益，既彰顯了企業(yè)規(guī)范經(jīng)營的底線思維，更體現(xiàn)出清理歷史遺留問題、輕裝上陣的決心。此次追討的資金若能順利收回，將有效補充現(xiàn)金流，為核心業(yè)務發(fā)展注入動力，也為行業(yè)內(nèi)類似歷史遺留問題的解決提供了理性范本。

業(yè)績承壓背后，是行業(yè)周期與戰(zhàn)略調(diào)整的階段性陣痛。2022年以來，房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，銷售端去化壓力加大、資產(chǎn)減值計提增加等因素疊加，導致大悅城歸母凈利潤連續(xù)虧損。但值得關(guān)注的是，企業(yè)經(jīng)營并未陷入停滯，反而在逆境中實現(xiàn)關(guān)鍵指標的逆勢突破。2024年全口徑簽約額達369億元，行業(yè)排名躍升6位至第23位，顯著跑贏行業(yè)大勢；商業(yè)板塊作為核心優(yōu)勢領(lǐng)域，全年銷售額同比增長16%，客流量提升22%，展現(xiàn)出強大的運營韌性。同時，虧損數(shù)據(jù)也包含戰(zhàn)略調(diào)整的階段性影響，合作開發(fā)模式雖導致利潤分流，但有效降低了單一項目風險，為企業(yè)穩(wěn)健運營筑牢安全墊。

管理層迭代與組織優(yōu)化，為發(fā)展注入新動能。2024年以來，大悅城啟動管理層大調(diào)整與組織架構(gòu)優(yōu)化，裁撤冗余區(qū)域公司，將原有7大區(qū)域整合為4大核心大區(qū)，實現(xiàn)資源聚焦與效率提升。新任董事長姚長林深耕中糧體系30余年，兼具商業(yè)運營與戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)驗，上任后持續(xù)推動精細化管理，聚焦核心城市群深耕。與此同時，企業(yè)加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型，建成CRM會員管理平臺、三端小程序矩陣等數(shù)字化體系，通過三維會員標簽體系實現(xiàn)精準運營，9月企微私域與CRM后臺打通后，進一步提升高價值會員運營效率，為商業(yè)板塊業(yè)績增長賦能。

核心業(yè)務多點突破，構(gòu)筑長期發(fā)展護城河。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，大悅城堅持“年輕力”戰(zhàn)略，2024年新增廈門、三亞、海淀三大旗艦項目，均以超98%招商率高質(zhì)量開業(yè)，其中三亞大悅城首月銷售額破億，廈門大悅城開業(yè)三日客流超50萬人次。通過“首店經(jīng)濟+潮流IP”雙輪驅(qū)動，全年引入全國及區(qū)域首店超450家，二次元業(yè)態(tài)銷售額突破11.1億元，持續(xù)鞏固年輕消費群體核心陣地。資本運作方面，西南首單消費REIT成功發(fā)行，底層資產(chǎn)出租率98.1%、租金收繳率99.97%，打通“投融建管退”閉環(huán)；大悅城地產(chǎn)私有化完成后，股權(quán)比例提升至96.13%，將進一步強化商業(yè)板塊利潤歸集，為歸母凈利潤改善奠定基礎(chǔ)。

住宅與多元業(yè)務協(xié)同發(fā)力，拓寬增長空間。住宅業(yè)務聚焦核心都市圈，2024年新增杭州、西安等5宗優(yōu)質(zhì)地塊，總土儲可售貨值超1260億元，多個項目成為區(qū)域標桿紅盤，杭州鷺悅朗云府實現(xiàn)四開四罄。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等多元業(yè)務同步崛起，深圳產(chǎn)業(yè)項目平均出租率達98.2%，北京兩大新園區(qū)開業(yè)實現(xiàn)跨領(lǐng)域突破；長租公寓平均出租率維持95%，榮獲多項行業(yè)大獎。財務層面，企業(yè)成功獲批多項“白名單”項目，2024年新增借款平均成本降至3.0%，綜合融資成本同比下降55個基點，AAA主體信用評級持續(xù)維持，為業(yè)務拓展提供穩(wěn)定資金支持。

行業(yè)調(diào)整期亦是轉(zhuǎn)型攻堅期，大悅城的一系列舉措正逐步顯現(xiàn)成效。2025年前三季度營收已實現(xiàn)同比微增，商業(yè)板塊雖短期面臨出租率波動，但通過數(shù)字化運營優(yōu)化、首店經(jīng)濟升級等措施，持續(xù)激活消費活力。隨著歷史遺留問題逐步解決、核心業(yè)務優(yōu)勢強化、戰(zhàn)略布局持續(xù)深化，這家央企房企正逐步走出短期陣痛，向“卓越城市運營與美好生活服務商”的目標穩(wěn)步邁進。在行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的浪潮中，大悅城憑借央企背景優(yōu)勢、核心業(yè)務韌性與持續(xù)創(chuàng)新能力，有望穿越行業(yè)周期，實現(xiàn)從規(guī)模增長向質(zhì)量效益提升的轉(zhuǎn)型跨越，為行業(yè)發(fā)展提供央企樣本。