“盤活存量資產(chǎn)”和“完善租購并舉住房體系”。

呂穎雅/發(fā)自廣州

近年來，廣州南沙以機制創(chuàng)新為抓手，持續(xù)加快城市更新與城中村改造步伐。作為南沙城市更新的深度參與者，廣州南沙開發(fā)建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“南沙開建”）在多個更新項目中承擔(dān)了關(guān)鍵角，率先探索出一批具有示范意義的新模式、新路徑。

隨著重點項目陸續(xù)落地，“南沙經(jīng)驗”如何形成、模式如何復(fù)制推廣，也隨之成為行業(yè)關(guān)注焦點。本次采訪中，我們將圍繞公司在城市更新中的定位、機制探索及項目進(jìn)展進(jìn)行深入交流。

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中國房地產(chǎn)報：南沙開建在資金籌集、安置房供給、政策落地等方面承擔(dān)了哪些關(guān)鍵任務(wù)？這些經(jīng)驗如何逐步形成可推廣的“南沙樣本”？

南沙開建：我們構(gòu)建了“三位一體”的系統(tǒng)性解決方案。

在資金端，高效盤活并充分使用城中村改造專項借款及中央財政補助資金，確保政策紅利精準(zhǔn)、高效地直達(dá)項目建設(shè)；同時，主動加強與相關(guān)部門及政策性銀行的溝通對接，積極探索符合政策要求的專項債券、新型政策性金融工具等創(chuàng)新融資方式，為改造項目提供長期穩(wěn)定的資金基礎(chǔ)。

在安置端，堅持“安置先行、品質(zhì)護(hù)航”，率先大規(guī)模試點“存量商品房安置”模式。首期約2100套優(yōu)質(zhì)商品房（如科苑壹號、晴海岸等項目）作為安置房，實現(xiàn)“簽約即收樓，最快16天拿證”，解決了傳統(tǒng)安置周期長、安居品質(zhì)的痛點。同時推出博筑花園、鳳筑水岸、新筑花園、首筑花園等商品房將用于政府統(tǒng)征安置，并陸續(xù)開展選房分房工作。

在政策端，率先落地了“依法征收、凈地出讓”的改造流程，確保了項目的合法性與經(jīng)濟(jì)可行性。

這些實踐凝聚成“南沙樣本”的核心：政府主導(dǎo)、市場運作、安置優(yōu)先、運營前置，為大灣區(qū)其他城市提供了經(jīng)實踐驗證的方法。

村民簽約現(xiàn)場

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中國房地產(chǎn)報：目前南沙開建集團(tuán)主要參與的城市更新項目有哪些？各項目的推進(jìn)情況如何？

南沙開建：集團(tuán)正全力推進(jìn)南橫村、大涌村（上下街）等城中村改造項目，展現(xiàn)了我們的推進(jìn)速度與創(chuàng)新模式。

大涌村（上下街）改造項目：2025年7月30日，項目實現(xiàn)“全面清零”，簽約率達(dá)100%，成為南沙區(qū)首個在“依法征收、凈地出讓”模式下全面清零的村。自5月啟動拆除以來，采用機械化“集中拆卸”模式，單周拆卸曾達(dá)120棟房屋，為后續(xù)土地整理和出讓打下堅實基礎(chǔ)，高效、環(huán)保且安全，體現(xiàn)了集團(tuán)的專業(yè)管理和集約化執(zhí)行能力。

南橫村改造項目：截至2025年11月25日，已通過“存量商品房安置”模式安置超400套房源。主要安置房科苑壹號項目已陸續(xù)交付，并同步辦理不動產(chǎn)權(quán)證，讓村民切實感受到即時獲得感，增強了信任與合作意愿。

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中國房地產(chǎn)報：為何選擇率先在城市更新中推出“認(rèn)購+統(tǒng)租”模式？能詳細(xì)介紹該模式的設(shè)計邏輯和運作方式嗎？

南沙開建：推出該模式是為了破解“村民資產(chǎn)閑置”與“社會人才住房需求”并行的結(jié)構(gòu)性矛盾，也響應(yīng)“十五五”規(guī)劃關(guān)于“盤活存量資產(chǎn)”和“完善租購并舉住房體系”的具體舉措。

模式核心是構(gòu)建“村民-政府-人才-企業(yè)”四方共贏閉環(huán)：村民可在獲得安置房產(chǎn)權(quán)的同時增加穩(wěn)定財產(chǎn)性收入；政府和社會可快速提供優(yōu)質(zhì)租賃住房，助力南沙區(qū)人才引進(jìn)；集團(tuán)公司可從一次性開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期資產(chǎn)運營者，獲得持續(xù)現(xiàn)金流。

運作方式為全流程閉環(huán)：

村民自愿認(rèn)購與統(tǒng)租：村民可將部分或全部安置房以特定價格委托集團(tuán)公司運營管理。

運營商標(biāo)準(zhǔn)化升級：公司下屬運營商對回收房源統(tǒng)一設(shè)計裝修，達(dá)到高品質(zhì)人才公寓標(biāo)準(zhǔn)。

面向人才配租：將房源納入南沙人才住房體系，面向產(chǎn)業(yè)人才和青年專家配租，租金低于市場水平。

村民收益與保障：運營商負(fù)責(zé)運營維護(hù)，并按合同支付穩(wěn)定租金，同時為租住人才提供優(yōu)質(zhì)社區(qū)服務(wù)。

人才房實景圖

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中國房地產(chǎn)報：作為新模式首個落地的項目，科苑壹號如何在村民、政府與人才三方之間實現(xiàn)平衡？推進(jìn)過程中遇到了哪些主要挑戰(zhàn)？

南沙開建：科苑壹號是“認(rèn)購+統(tǒng)租”模式的試驗田，也是檢驗平衡能力的試金石。

在三方平衡上，村民可用安置面積置換自住房，或通過剩余安置面積置換其他房源并出租給集團(tuán)公司下屬運營平臺，每月獲得穩(wěn)定租金，無需操心維護(hù)和招租，實現(xiàn)資產(chǎn)最優(yōu)配置；政府獲得大量穩(wěn)定人才公寓，支持招商引資和人才引進(jìn)；人才可低于市場價入住高品質(zhì)社區(qū)，減輕生活壓力，增強歸屬感。

推進(jìn)中主要面臨兩方面挑戰(zhàn)。一是觀念轉(zhuǎn)變，部分村民起初對模式存疑，擔(dān)心收益不穩(wěn)或權(quán)益受損，集團(tuán)通過參觀、宣講和透明合約逐步建立信任。二是政策銜接，存量商品房作為安置房，在稅收優(yōu)惠和產(chǎn)權(quán)登記等方面曾遇到難題，集團(tuán)與區(qū)政府各部門通過“一事一議”的方式，打通政策落地的最后一公里。

科苑壹號實景圖

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中國房地產(chǎn)報：在更新實踐中，南沙開建集團(tuán)的角色如何從“建設(shè)者”延伸到“運營者”“服務(wù)者”？

南沙開建：集團(tuán)順應(yīng)城市發(fā)展，從“蓋房子”轉(zhuǎn)向“造社區(qū)、營生態(tài)”。集團(tuán)不僅負(fù)責(zé)日常服務(wù)，還統(tǒng)籌商業(yè)街區(qū)運營、停車管理和公共設(shè)施維護(hù)，保持社區(qū)活力。社區(qū)配備50米國際標(biāo)準(zhǔn)泳池、兒童樂園、530米氧氣跑道和全齡活動空間，并通過人才聯(lián)誼、培訓(xùn)等活動提升互動與歸屬，真正從空間建設(shè)走向生態(tài)運營，踐行“服務(wù)者”角色。

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中國房地產(chǎn)報：南沙開建如何理解“建設(shè)年輕的城、年輕人的城”？在住宅產(chǎn)品、城市配套與社區(qū)氛圍打造上，有哪些具體落地舉措？

南沙開建：“年輕的城”意味著活力、開放與韌性；“年輕人的城”強調(diào)包容、成長與歸屬感。

產(chǎn)品上，我們既推出小戶型精品公寓，也提供86~166平方米三房、四房等多種戶型；配套上，在學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施之外，打造開放街區(qū)、濱水跑道、共享健身房、書吧等多元生活場景；社區(qū)氛圍上，聯(lián)動團(tuán)委、街道、青年夜校等開展劇本殺、網(wǎng)球、街舞、太極拳等活動，讓年輕人從“住客”變成“玩家”，扎根南沙，共建共享“年輕的城”。