與丈夫幾經(jīng)商量，村民唐瑞霞簽下了那份特殊的協(xié)議，成為廣州黃埔區(qū)南崗西路城中村改造項(xiàng)目中，首批4張“房票”簽約者之一。她相中了一處已封頂?shù)男聵潜P(pán)，預(yù)計(jì)一年后交房，“兒子的婚房有著落了”。

這張被稱為“房票”的憑證，正推動(dòng)一場(chǎng)高速的居住遷移。短短一個(gè)月，黃埔區(qū)房票認(rèn)購(gòu)量實(shí)現(xiàn)翻番，突破5000套，總金額超88億元。這是一場(chǎng)政府主導(dǎo)的“加速置換”：用即時(shí)的商品房選擇權(quán)，替代漫長(zhǎng)的回遷房建設(shè)周期。超2000戶家庭像唐家一樣，在一個(gè)月內(nèi)作出了關(guān)鍵抉擇。

高效簽約的背后，是傳統(tǒng)觀念的松動(dòng)、政策的精細(xì)撬動(dòng)與市場(chǎng)的即時(shí)響應(yīng)。房票所承載的“美好生活”，在速度與自主權(quán)之外，也交織著現(xiàn)實(shí)的權(quán)衡。傳統(tǒng)的回遷房建設(shè)并未退場(chǎng)，它以“穩(wěn)”的姿態(tài)，與房票的“快”構(gòu)成城市更新的雙軌，在效率與公平、市場(chǎng)活力與政府保障之間尋找新的平衡。

村民在“房源超市”項(xiàng)目樓盤(pán)了解房票政策及房源信息。受訪者供圖

用“首張房票”構(gòu)建制度

距離南崗西路十多公里外的九佛街道“五村七片”，村民陳耀松一年半前就見(jiàn)過(guò)類似場(chǎng)景。2024年4月，這里發(fā)出了黃埔區(qū)第一張房票——也是全國(guó)首張采用“依法征收、凈地出讓”新模式的城中村改造房票。

起初，“房票”對(duì)村民而言，只是拆遷協(xié)議里的陌生名詞。“村民們普遍存在‘政策看不懂、置換不放心’的觀望心態(tài)”，九佛街道相關(guān)負(fù)責(zé)人回憶，工作人員需要進(jìn)村入戶解釋，這不是空頭支票，而是能直接買(mǎi)房的實(shí)際憑證。

傳統(tǒng)模式下，村民搬遷后要等待安置房建成回遷，周期往往長(zhǎng)達(dá)三到五年，其間只能租房過(guò)渡。

霍奇剛在售樓處見(jiàn)證過(guò)這種焦慮。作為樓盤(pán)項(xiàng)目代表，他發(fā)現(xiàn)房票客戶有個(gè)共同特點(diǎn)——大多青睞現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，“很多人不想再等了?！边@句話道出了政策直擊的痛點(diǎn)：對(duì)漫長(zhǎng)回遷周期的不確定與焦慮。

房票設(shè)計(jì)的初衷很實(shí)際：在政府信用與市場(chǎng)效率之間尋找平衡。村民對(duì)確定性的渴望，催生了“黃埔版”房票的三大設(shè)計(jì)原則——補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可接受、支持轉(zhuǎn)讓一次、剛性兌付。這種以村民需求為中心的制度設(shè)計(jì)，讓“黃埔版”房票得到更多村民“用腳投票”。

2024年4月，黃埔區(qū)發(fā)出全國(guó)第一張“依法征收、凈地出讓”城中村改造新模式項(xiàng)目房票。受訪者供圖

陳耀松最初也猶豫過(guò)，花了一番心思研究“依法征收、凈地出讓”政策后，他意識(shí)到這次有所不同，選擇了做“吃螃蟹的人”。

“依法征收”意味著所有程序在法律框架內(nèi)進(jìn)行，保障了合法性與規(guī)范性；“凈地出讓”指由政府或指定國(guó)企完成土地整理后再入市，從根本上確保了房票背后的兌付資金安全與項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)可控。

這一模式，標(biāo)志著村民握著的不僅是購(gòu)房資格，更是一套由政府信用背書(shū)、市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作的全新安置體系。

“房源超市”里的選擇權(quán)

當(dāng)唐瑞霞面臨選擇時(shí)，場(chǎng)景已大不相同。

南崗街道西路片區(qū)的房票簽約點(diǎn)，近來(lái)熱鬧非凡。玻璃門(mén)外，數(shù)十個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員扎堆設(shè)點(diǎn)，宣傳單上“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)”“新規(guī)設(shè)計(jì)”等標(biāo)簽格外誘人；門(mén)內(nèi)是臨時(shí)搭建的簽約中心，咨詢、登記、數(shù)據(jù)核查、簽約、蓋章等流程一氣呵成。

南崗街道西路片區(qū)房票簽約中心外，房源超市樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)擺臺(tái)推介。通訊員 李劍鋒 攝

“我們有兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)了黃埔的‘房源超市’?！毙呛拥禺a(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人黃志亮口中的“房源超市”，并非實(shí)體商場(chǎng)，而是一份經(jīng)政府審核的“樓盤(pán)菜單”——所有入選房源必須產(chǎn)權(quán)清晰、手續(xù)完備，且已在“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)掛牌可售。自2024年7月廣東首個(gè)“房源超市”在黃埔上線以來(lái)，已有上百個(gè)樓盤(pán)入駐；同年12月，全市“房源超市”上線后，更實(shí)現(xiàn)“一票通兌、全市通用”。

置換規(guī)則清晰直接：村民進(jìn)入房票安置實(shí)施方案對(duì)應(yīng)的房源名單后，看中哪一套，便可直接聯(lián)系樓盤(pán)對(duì)接人使用房票購(gòu)房。

對(duì)許多家庭而言，教育是房票置換中的“硬通貨”?！翱梢宰约哼x地段、學(xué)區(qū)、樓層和朝向?！币艳k完手續(xù)的唐瑞霞直言，這是她選擇房票的主因?；艘粋€(gè)月時(shí)間比較，她最終選定了一套配有名校學(xué)位的新房。

“房源超市”的建立，悄然改變了市場(chǎng)關(guān)系。過(guò)去，回遷安置是“給什么住什么”；現(xiàn)在，村民成了“需要什么選什么”的主動(dòng)方。開(kāi)發(fā)商也隨之調(diào)整策略。“房票已成為支撐二級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)量的重要途徑。”黃志亮表示，公司已成立專門(mén)小組，對(duì)接各項(xiàng)目村民的購(gòu)房及售后服務(wù)。

陳耀松的選擇比唐瑞霞走得更遠(yuǎn)。2025年5月30日，楓下村完成了黃埔區(qū)第一單跨區(qū)房票兌現(xiàn)，意味著房票的購(gòu)買(mǎi)力突破了行政區(qū)劃?！昂⒆釉谛^(qū)門(mén)口就能上學(xué)，和之前在村里大不一樣。”依托新政策，陳耀松不僅在水西片區(qū)安了新家，還用剩余額度在海珠區(qū)購(gòu)置了房產(chǎn)。

5月30日，黃埔區(qū)九佛街道楓下村城中村改造項(xiàng)目完成黃埔區(qū)第一單跨區(qū)使用房票。

對(duì)于地處黃埔、白云、從化三區(qū)交界的九佛街道村民來(lái)說(shuō)，政策的靈活性，回應(yīng)了許多家庭的實(shí)際需求——工作、社交和生活圈，往往并不局限于一個(gè)區(qū)內(nèi)。

快與穩(wěn)雙軌并行

就在南崗西路房票簽約點(diǎn)百米之外，另一場(chǎng)建設(shè)正在同步進(jìn)行。

南崗西路項(xiàng)目復(fù)建安置區(qū)工地上，首期35號(hào)地塊已啟動(dòng)建設(shè)。項(xiàng)目改造主體聯(lián)晟公司總經(jīng)理助理王小銳透露，首批新房預(yù)計(jì)2028年4月交付。這是給選擇原址回遷村民的承諾。

兩種速度在此形成奇妙對(duì)照：一邊是房票的“快”，一邊是傳統(tǒng)回遷的“穩(wěn)”。

王小銳介紹，與過(guò)去由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的城中村改造不同，如今項(xiàng)目實(shí)行“依法征收、凈地出讓”新模式——由政府籌措資金，指定國(guó)企參與融資并配資20%，負(fù)責(zé)建設(shè)?！绊?xiàng)目資金設(shè)立了共管賬戶，其中工程款項(xiàng)需要按進(jìn)度撥付”，他強(qiáng)調(diào)，這種模式的核心優(yōu)勢(shì)在于防控風(fēng)險(xiǎn)，“項(xiàng)目從立項(xiàng)到建設(shè)，都由官方把關(guān)，確保不會(huì)‘爛尾’?！?/p>

“房票安置+原址回遷”的雙軌模式，為村民提供了舊改“B選項(xiàng)”。 政策天平的兩端：一端是房票的即時(shí)性與選擇權(quán)，另一端是回遷房的故土情結(jié)與確定性。

不少村民像唐瑞霞一樣作出復(fù)合選擇：部分面積用房票置換商品房解燃眉之急，剩余面積繼續(xù)等待原址回遷。“有了眼前這套房，剩下的等待就不慌了?！?/p>

審批競(jìng)速開(kāi)足馬力

房票簽約熱潮背后，是一臺(tái)開(kāi)足馬力的“行政機(jī)器”。

2025年9月，隨著住建部批復(fù)黃埔區(qū)第二批城中村改造項(xiàng)目及717億元專項(xiàng)借款，黃埔區(qū)迅速組建房票安置、協(xié)議換簽、征地拆遷、開(kāi)工建設(shè)四大專班，房票安置專班率先啟動(dòng)。

廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市更新局隨即出臺(tái)房票安置2.0版政策，壓縮全流程審批節(jié)點(diǎn)，將房票協(xié)議審批時(shí)長(zhǎng)穩(wěn)定在18個(gè)工作日內(nèi)，并對(duì)當(dāng)日收到的申請(qǐng)“即審即發(fā)”。

“加速”的齒輪如何嚙合？項(xiàng)目改造主體廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市發(fā)展集團(tuán)南崗西路項(xiàng)目總經(jīng)理周麗娜拆解了流程：村民簽約主要有兩種路徑——或先與開(kāi)發(fā)商選定房源，由開(kāi)發(fā)商上報(bào)數(shù)據(jù)審批后集中邀約簽約；或先登記意向，由工作人員輔助填報(bào)置換方案，工作組審核后邀約辦理。

專項(xiàng)工作組通過(guò)“聯(lián)合辦公+聯(lián)審機(jī)制”，打通“村、代業(yè)主、改造主體”三級(jí)通道，將原先3個(gè)月的流程壓縮至近半個(gè)月，審批效率提升近6倍。

南崗街道西路片區(qū)房票簽約中心大廳里展示的房票預(yù)約、簽約、兌換流程。南都記者 莫郅驊 攝

開(kāi)發(fā)商感受到了“黃埔速度”。黃志亮證實(shí)：“房票從簽約到發(fā)放，從以往約三個(gè)月壓縮到了半個(gè)月?！笨茖W(xué)城集團(tuán)甚至創(chuàng)新“同步交叉審核”，進(jìn)一步搶時(shí)間。

更大的算術(shù)題在于整體資金平衡。717億元專項(xiàng)借款必須在“發(fā)放房票”和“啟動(dòng)建設(shè)”之間精細(xì)調(diào)配。城中村改造安置房早一天啟動(dòng)建設(shè)，房子就早一天交付使用。

為減少房票安置對(duì)安置房建設(shè)進(jìn)度的影響，黃埔區(qū)建立起精準(zhǔn)匹配機(jī)制：

一方面，設(shè)定房票認(rèn)購(gòu)目標(biāo)，實(shí)行“動(dòng)態(tài)調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)分配、先到先得”，激活各項(xiàng)目房票安置的內(nèi)生需求，力爭(zhēng)用最短時(shí)間固化房票安置需求總量；

另一方面，將全區(qū)30個(gè)城中村改造項(xiàng)目劃分為60個(gè)地塊，實(shí)行梯度建設(shè)、適度留白，在統(tǒng)籌60%以上安置區(qū)先行啟動(dòng)建設(shè)的前提下，根據(jù)房票落地情況動(dòng)態(tài)調(diào)整剩余建設(shè)規(guī)模，保障寶貴的政策性資金在“房票”及“建設(shè)”兩種渠道的科學(xué)流轉(zhuǎn)、精準(zhǔn)分配。兩者共同構(gòu)成了舊改“雙引擎”。

基層穿針“縫合”市場(chǎng)理性

一場(chǎng)圍繞房票的加速跑就此展開(kāi)，各鎮(zhèn)街、村社、改造主體身處同一賽道。當(dāng)宏觀政策落地至微觀家庭，“最后一公里”落在基層干部肩上。

南崗街道辦副主任劉偉形容，他們的工作是“一站式服務(wù)”。面對(duì)村民最初的顧慮，街道與區(qū)城發(fā)集團(tuán)先對(duì)入庫(kù)樓盤(pán)進(jìn)行“源頭把關(guān)”，依據(jù)地緣、教育、環(huán)境等村民核心關(guān)切進(jìn)行初篩。工作組深入村社，逐戶需求摸排。

唐瑞霞對(duì)此深有體會(huì)，“每次政策更新，村社都會(huì)及時(shí)分享信息，給我們答疑?！边@種深度介入，試圖在政策統(tǒng)一性與家庭獨(dú)特性之間尋找接榫點(diǎn)。

市場(chǎng)的逐利性與政策的民生保障目標(biāo)之間，不免存在張力。周麗娜強(qiáng)調(diào)了對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束：“我們要求他們對(duì)待村民與普通客戶一視同仁，絕不允許坐地起價(jià)?！彼嘎?，目前南崗西路片區(qū)簽約的房票已達(dá)第五批，“核發(fā)完成后，我們會(huì)通知開(kāi)發(fā)商邀約村民加快網(wǎng)簽?！睌?shù)據(jù)印證了推進(jìn)力度——日均簽約量達(dá)三四十人。

采訪當(dāng)日，許多村民來(lái)到南崗街道西路片區(qū)房票簽約中心咨詢、簽約。通訊員 李劍鋒 攝

王小銳所描述的傳統(tǒng)回遷模式，則試圖從根本上規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，“項(xiàng)目資金優(yōu)先保障安置房建設(shè)，確保每位村民至少有一套在建房源。”盡管需等待更長(zhǎng)時(shí)間，這種由政府信用和國(guó)企實(shí)施背書(shū)的建設(shè)模式，提供了另一種安全感。

截至目前，黃埔全區(qū)城中村改造項(xiàng)目已累計(jì)開(kāi)工440萬(wàn)平方米、4.4萬(wàn)套安置房，開(kāi)工率達(dá)60%。首批5000套房票網(wǎng)簽落地后，預(yù)計(jì)可推動(dòng)商品房去化超50萬(wàn)平方米，減少新建安置房108萬(wàn)平方米，在提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的同時(shí)，為區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展釋放更多空間。

房票為城中村改造安裝了“加速器”，用效率回應(yīng)焦慮、用選擇賦予權(quán)利；傳統(tǒng)回遷建設(shè)以穩(wěn)健承諾，守護(hù)著對(duì)“故土”的眷戀。當(dāng)房票的便捷與回遷房的承諾共同運(yùn)轉(zhuǎn)，一幅更具彈性也更富溫度的城市更新圖景，正徐徐展開(kāi)。

南都廣州新聞部出品

采寫(xiě)：南都N視頻記者 莫郅驊