大象新聞?dòng)浾?倫帥省 劉宜昕

南京金馬餐飲文化管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱南京金馬公司）項(xiàng)目經(jīng)理孫先生向大象新聞·大象幫反映，他們?cè)?023年租用的南京五臺(tái)山體育中心游泳跳水館改建音樂酒吧時(shí)，發(fā)現(xiàn)游泳館內(nèi)部加蓋四層“樓中樓”的樓體存在建筑安全隱患，鑒定報(bào)告顯示建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)僅為C級(jí)，存在顯著影響整體承載力的缺陷，構(gòu)成局部危房。

孫先生加固樓體完成裝修后，音樂酒吧在試營(yíng)業(yè)期間卻屢遭市民投訴樓體存在安全隱患。在與體育中心多次溝通無(wú)果后，2025年4月，五臺(tái)山體育中心以租賃期間拖欠房租為由，將南京金馬的工作人員清退，導(dǎo)致孫先生等人無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，投資3000多萬(wàn)改建的音樂酒吧項(xiàng)目打了水漂。

體育館里有危房 巨額投資陷困境

2025年11月初，南京金馬公司項(xiàng)目經(jīng)理孫先生站在南京市鼓樓區(qū)五臺(tái)山體育中心游泳跳水館內(nèi)，望著人去樓空的“夢(mèng)田音樂”酒吧感嘆，三年多的投資經(jīng)歷如同一場(chǎng)噩夢(mèng)。

孫先生告訴大象新聞?dòng)浾撸?023年他在考察項(xiàng)目時(shí)，看中了“夢(mèng)田音樂”這個(gè)品牌，覺得項(xiàng)目很有投資前景。同年8月份，孫先生得知五臺(tái)山體育中心游泳跳水館正在招租的信息，便前往實(shí)地考察。

五臺(tái)山體育中心游泳跳水館在公共資源交易平臺(tái)上顯示的對(duì)外租賃建筑面積為一樓1800平方米，而孫先生經(jīng)過(guò)了解得知，跳水館的實(shí)際可使用面積包括游泳館內(nèi)的四層建筑，總建筑面積達(dá)5400平方米，之前的租戶做的也是酒吧娛樂行業(yè)。

由于當(dāng)時(shí)孫先生的南京金馬公司尚未完成工商注冊(cè)，他就用另一個(gè)股東濟(jì)南賽文阿普餐飲管理有限公司競(jìng)得五臺(tái)山體育中心跳水館五年期租賃權(quán)。

雙方簽訂的租賃協(xié)議顯示，租期自2023年12月15日起至2029年3月14日止，其中包含三個(gè)月裝修免租期。租金標(biāo)準(zhǔn)為前三年每年948.45萬(wàn)元，后兩年上調(diào)至995.87萬(wàn)元。

2023年秋，南京金馬公司啟動(dòng)場(chǎng)地改造時(shí)，要求體育中心提供游泳跳水館內(nèi)的四層建筑圖紙，但對(duì)方一直沒有提供。為了趕工，南京金馬公司聘請(qǐng)專業(yè)的測(cè)繪公司對(duì)建筑構(gòu)造進(jìn)行測(cè)繪，在此過(guò)程中，意外發(fā)現(xiàn)了房屋存在安全問題。

2023年11月30日，南京市房建工程檢測(cè)有限公司出具的房屋安全鑒定報(bào)告顯示，游泳館內(nèi)部建造的四層“樓中樓”建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)僅為C級(jí)，存在顯著影響整體承載力的缺陷，構(gòu)成局部危房，需要立即按規(guī)范進(jìn)行加固處理。

項(xiàng)目員工王偉（化名）透露，他們向五臺(tái)山體育中心反映樓體存在安全隱患問題，對(duì)方僅承諾延長(zhǎng)數(shù)月免租期，由于前期已投入租金、品牌加盟費(fèi)、設(shè)計(jì)等費(fèi)用共計(jì)720多萬(wàn)元，退出將面臨巨額損失。經(jīng)多方權(quán)衡，南京金馬公司、濟(jì)南賽文阿普公司與五臺(tái)山體育中心三方隨后簽署補(bǔ)充協(xié)議，將裝修免租期延長(zhǎng)至8個(gè)月，租賃期限相應(yīng)調(diào)整為2023年1月15日至2029年8月14日。

為追趕施工進(jìn)度，南京金馬公司決定采取加固與裝修同步推進(jìn)的方案。然而在實(shí)際施工過(guò)程中，加固設(shè)計(jì)方案因陸續(xù)發(fā)現(xiàn)安全隱患多次修改，直接導(dǎo)致裝修工程三次大返工。

2024年3月左右，濟(jì)南賽文阿普公司退出該項(xiàng)目。2024年8月，加固工程結(jié)束，經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)重新檢測(cè)，建筑安全等級(jí)提升至基本符合使用要求的B級(jí)，即經(jīng)過(guò)加固處理后，仍能滿足安全使用要求。

音樂酒吧月利潤(rùn)達(dá)百萬(wàn) 不斷遭舉報(bào)被迫停業(yè)

2024年10月1日，南京“夢(mèng)田音樂”酒吧啟動(dòng)試營(yíng)業(yè)。據(jù)孫先生介紹，試營(yíng)業(yè)期間月度利潤(rùn)可達(dá)百萬(wàn)元水平。經(jīng)營(yíng)剛見起色，附近居民開始不斷投訴游泳館內(nèi)加蓋的四層樓體屬于違建且手續(xù)不全。

試營(yíng)業(yè)四個(gè)月后，孫先生面對(duì)持續(xù)不斷的投訴以及對(duì)建筑安全的擔(dān)憂，決定暫停運(yùn)營(yíng)酒吧，“我們懷疑這個(gè)建筑是屬于違章建筑，存在著很大的安全隱患，基于安全的考慮，這個(gè)項(xiàng)目就暫停了?！?/p>

項(xiàng)目暫停后，孫先生多次就房屋安全問題與五臺(tái)山體育中心磋商，但對(duì)方始終未回應(yīng)四層“樓中樓”的樓體安全隱患問題，反而持續(xù)催收后續(xù)租金，雙方溝通陷入僵局。2025年4月18日，孫先生突然接到酒吧工作人員電話，得知現(xiàn)場(chǎng)工作人員被驅(qū)離，場(chǎng)館也被上了鎖，公司存放重要文件的保險(xiǎn)柜及價(jià)值千萬(wàn)的設(shè)備資產(chǎn)被封存。

2025年11月初，南京金馬公司項(xiàng)目經(jīng)理孫先生帶著大象新聞?dòng)浾咦哌M(jìn)位于南京五臺(tái)山體育中心的“夢(mèng)田音樂”，酒吧內(nèi)漆黑一片，已經(jīng)斷水?dāng)嚯姟４髲d內(nèi)的音響、燈光、電子大屏等關(guān)鍵設(shè)備已經(jīng)被拆除，桌椅也被清空。

11月5日，大象新聞?dòng)浾吆蛯O先生一起來(lái)到了五臺(tái)山體育中心，見到了一名丁姓工作人員。這位工作人員表示，“框架里搭的樓，你們公司也是看了房屋的現(xiàn)狀，才跟我們簽的合同，這是你們公司認(rèn)可的房屋現(xiàn)狀?！睂O先生則回應(yīng)稱，因?yàn)橹啊皹侵袠恰币灿幸患易鈶粼谧鲆箞?chǎng)酒吧，當(dāng)時(shí)并沒有考慮到房子會(huì)存在質(zhì)量安全隱患。

當(dāng)問及建在游泳館內(nèi)的四層“樓中樓”是否有相關(guān)部門的備案手續(xù)時(shí)，五臺(tái)山體育中心的工作人員以“此前已溝通”拒絕回應(yīng)。對(duì)于體育中心突然封閉經(jīng)營(yíng)場(chǎng)館的行為，這位工作人員強(qiáng)調(diào)，“是你們公司自己走的，并把鑰匙交到我們手上，說(shuō)要騰空房屋，我們有交鑰匙的記錄?！惫ぷ魅藛T表示，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)的資產(chǎn)已由第三方保全，“封存的設(shè)備我們也動(dòng)不了”。孫先生稱，他向全體股東核實(shí)，表示在事前收到閉館通知。

“樓中樓”檔案信息缺失 老賬還未厘清新租戶進(jìn)駐

為厘清“樓中樓”建筑的合規(guī)性問題，11月6日，承租方南京金馬向南京市鼓樓區(qū)城管局、區(qū)建設(shè)局、區(qū)規(guī)劃與自然資源局等政府部門提出公開申請(qǐng)，查詢“樓中樓”的備案信息。

南京市鼓樓區(qū)城管局和區(qū)建設(shè)局分別于11月13日、11月25日做出回復(fù)稱，沒有掌握體育中心游泳跳水館的相關(guān)檔案。南京市鼓樓區(qū)規(guī)劃與自然資源局在11月21日出具了建設(shè)規(guī)劃圖紙，顯示一層為跳水館、二層、三層為看臺(tái)設(shè)計(jì)，并沒有四層“樓中樓”的任何信息。

針對(duì)當(dāng)?shù)卣块T出具的規(guī)劃圖紙，律師朱新安表示，房屋實(shí)際出租的現(xiàn)狀與規(guī)劃圖不相符，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，能夠認(rèn)定房屋屬于違章建筑，因?yàn)楦淖兞嗽瓉?lái)的房屋設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，在承重、消防等方面存在較大安全隱患。依據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》能夠確認(rèn)，違章建筑的出租屬于無(wú)效，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。而按照《中華人民共和國(guó)民法典》的規(guī)定，將違章建筑出租給承租人的，造成合同無(wú)效，出租人應(yīng)該承擔(dān)締約過(guò)失的損害賠償責(zé)任，包括裝修損失、租金損失。至于合同中簽約的租賃面積是1800平米，而實(shí)際租賃是整個(gè)樓中樓，律師朱新安強(qiáng)調(diào)這并不影響雙方責(zé)任的劃分，因?yàn)樽赓U合同第三條明確，承租方退租時(shí)，應(yīng)以交付時(shí)的現(xiàn)狀作為依據(jù)。

大象新聞?dòng)浾咦⒁獾?，?025年8月，江蘇省五臺(tái)山體育中心已將跳水館重新掛牌出租，并以每年394.2萬(wàn)元的租金成交，此價(jià)格僅為原租金的四成。截至記者發(fā)稿前，五臺(tái)山體育中心跳水館新的承租方已經(jīng)開始裝修。