01

楔子

這兩天，我刷到了一個(gè)帶“游艇碼頭”的住宅項(xiàng)目，叫做蘭香湖2號(hào)，一些自媒體稱這是上海首個(gè)這樣設(shè)計(jì)的項(xiàng)目。（如下圖）

但是我10多年前做住宅設(shè)計(jì)的時(shí)候，濱水別墅帶“游艇碼頭”概念就已經(jīng)不是新鮮事物了，所以很難想象這會(huì)是上海首個(gè)。

出于好奇，我去查了一下這個(gè)項(xiàng)目，順帶探究一下：上海第一個(gè)帶“游艇碼頭”的到底是哪個(gè)項(xiàng)目？

今天這篇文章，就來(lái)聊聊帶“游艇碼頭”的豪宅項(xiàng)目！

02

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

蘭香湖2號(hào) 是位于上海市閔行區(qū)紫竹高新區(qū)核心板塊的濱水別墅項(xiàng)目，地處黃浦江“第一灣”與600畝蘭香湖交匯處，由 上海紫竹半島地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā) 。?

蘭香湖

是閔行區(qū)規(guī)模最大的人工湖，占地面積約40萬(wàn)平方米，整體呈鑰匙形。作為黃浦江第一灣濱江生態(tài)通廊的重要組成部分，該湖承擔(dān)著汛期調(diào)蓄、生態(tài)涵養(yǎng)和休閑景觀三重功能。

近4公里長(zhǎng)的原生湖岸線，串聯(lián)了商業(yè)街、賽艇俱樂(lè)部等十大景觀節(jié)點(diǎn)，形成"產(chǎn)學(xué)研居"一體化生活圈層。

該項(xiàng)目距地鐵15號(hào)線紫竹高新區(qū)站約1.7公里，距在建23號(hào)線江川東路站約1公里。自駕可通過(guò)虹梅南路高架、申嘉湖高速快速連接中外環(huán)。?（如下圖）

其實(shí) 整個(gè)項(xiàng)目包含了 蘭香湖1號(hào)、蘭香湖2號(hào)及蘭香湖雅苑等多個(gè)項(xiàng)目，所以總用地面積和總建筑面積，我就沒(méi)去細(xì)查，因?yàn)闆](méi)什么必要了。（如下圖）

蘭香湖1號(hào)

是蘭香湖社區(qū)開(kāi)發(fā) 的早期項(xiàng)目，位于蘭香湖西路168弄，主打 高層大平層 產(chǎn)品，建筑面積約230-270㎡。圍繞著蘭香湖的一段弧線一字排開(kāi)，強(qiáng)調(diào)登高望遠(yuǎn)、同時(shí)看到 黃浦江和蘭香湖。（如下圖）

蘭香湖雅苑

蘭香湖雅苑位于蘭香湖北岸，主打 低密洋房，建筑面積約140㎡，為4層電梯洋房社區(qū)，屬于蘭香湖社區(qū)內(nèi)較早推出的低密度產(chǎn)品。

蘭香湖2號(hào) 位于蘭香湖壹號(hào)西南方向，主打 低密度雙拼別墅，建筑面積約170-290㎡。這個(gè)區(qū)域引入水系，每戶配備獨(dú)門獨(dú)戶的游艇泊位，強(qiáng)調(diào)“游艇別墅”的高端定位，目標(biāo)客群為追求低密度、私密性及游艇生活方式的富豪群體。（如下圖）

我從網(wǎng)絡(luò)上找到了蘭香湖2號(hào)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，得到了一些隱藏的信息。（如下圖）

從上述指標(biāo)來(lái)看，3個(gè)地塊都是雙拼別墅，容積率≤0.3，確實(shí)比較稀缺。

如果沒(méi)有和前面兩個(gè)項(xiàng)目一起開(kāi)發(fā)，這么低的容積率是不可能獲批的。因?yàn)?strong>上海很久之前，就沒(méi)有1.0以下的住宅用地出讓了。

從實(shí)景照片的建筑體量和戶型圖來(lái)看，也佐證了是雙拼別墅。（如上圖）

03

誰(shuí)是 NO.1?

蘭香湖2號(hào)為了實(shí)現(xiàn)游艇到戶，在規(guī)劃上還是動(dòng)了點(diǎn)腦筋的。我畫了張局部組團(tuán)的分析圖，大家一起看看。（如下圖）

從上圖大家可以看到：

這有點(diǎn)像迪拜的棕櫚島，每片“棕櫚葉”中間是一條“陸路”，而葉子與葉子之間是“橫向水道”。在葉子的盡端有一條串聯(lián)的“豎向水道”，再連接到外面的蘭香湖，進(jìn)而通往黃浦江。

這些水道的寬度，也足以容納小型游艇（如30-50英尺的休閑游艇），且水深符合通航標(biāo)準(zhǔn)（約2-3米）。

在河道入戶的基礎(chǔ)上，每棟別墅還配備專屬水岸碼頭。業(yè)主可直接從花園通過(guò)步道到達(dá)碼頭，實(shí)現(xiàn)“出門即登艇”。

碼頭設(shè)計(jì)也符合游艇?？康膶I(yè)要求，如固定樁、防滑地面、照明系統(tǒng)等。

除了私人的游艇碼頭之外，整個(gè)蘭香湖還有集中的游艇碼頭，可能是為整個(gè)片區(qū)的業(yè)主做配套的。（如上圖）

這種“水陸兩棲”的出行方式，為高凈值人群提供了“便捷性”和“儀式感”。每戶的碼頭不僅是“停艇處”，更是“社交場(chǎng)”。

但蘭香湖2號(hào)并 不是 上海第一個(gè)帶游艇的豪宅，我從公開(kāi)資料查到：早在2009年，青浦 淀山湖的“湖庭”項(xiàng)目，就設(shè)計(jì)了游艇碼頭。（如上圖）

只不過(guò)這個(gè)項(xiàng)目并非每戶都配置游艇碼頭，而是在會(huì)所位置集中設(shè)置，另外沿河的每戶設(shè)置了親水的“水埠頭”。（如上圖）

但內(nèi)河的別墅用戶，似乎沒(méi)有私人碼頭。（如下圖）

所以從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，蘭香湖2號(hào)可能真是上海首個(gè)游艇到戶的豪宅了。但游艇是否需要到戶，這是一個(gè)“仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智”的選擇。

從營(yíng)造儀式感來(lái)說(shuō)，

當(dāng)然游艇每戶都能到家，更家尊榮一些。但是游艇到戶，是否會(huì)產(chǎn)生噪音和污染，也是一個(gè)值得考量的因素。

而從運(yùn)營(yíng)效率來(lái)說(shuō)，

小區(qū)集中設(shè)置游艇碼頭，集中管理，可能更高效，經(jīng)濟(jì)性也更好一些吧。

04

設(shè)置要求

既然已經(jīng)說(shuō)到了游艇和碼頭，我們不妨再擴(kuò)展一下：什么樣的河道環(huán)境能滿足游艇的設(shè)置？

一、河道寬度要求

河道寬度是保障游艇安全進(jìn)出、?？考巴ê降年P(guān)鍵參數(shù)，主要涉及 航道寬度 、 泊位水域?qū)挾?/strong> 及 碼頭間通航水域?qū)挾?/strong> 三類，具體要求如下：

1. 航道寬度

   • 雙向航道：需滿足兩艘游艇對(duì)向航行的安全間距， 最小寬度為6倍設(shè)計(jì)船舶型寬。比如說(shuō)設(shè)計(jì)船型型寬為10米，則航道寬度不小于60米。

   • 單向航道：若游艇流量較小，可適當(dāng)縮小寬度，但需保證單艘游艇航行的安全余量，比如說(shuō)1.75倍的船長(zhǎng)。

2. 泊位水域?qū)挾?/strong>

   • 單船停泊：需滿足游艇靠泊、系纜及人員上下船的空間需求， 寬度建議為1.75倍船長(zhǎng)。比如說(shuō)10米長(zhǎng)游艇，泊位寬度不小于17.5米。

   • 雙船并排停泊：若碼頭采用雙泊位設(shè)計(jì)，需額外增加游艇之間的安全間距。比如每艘游艇預(yù)留2-3米間隙，總寬度為2×1.75倍船長(zhǎng)+間隙。

3. 碼頭間通航水域?qū)挾?/strong>

   • 連接不同泊位的內(nèi)部航道，需保證游艇在碼頭間移動(dòng)的安全， 寬度建議為1.75倍最大通行游艇長(zhǎng)度，比 如游艇長(zhǎng)25米，則寬度不小于43.75米。

二、河道深度要求

河道深度需滿足游艇 滿載吃水 及 水位變化 的需求，同時(shí)考慮泥沙淤積、波浪影響等因素，具體要求如下：

1. 水深基準(zhǔn)面

   • 系泊水域：以 低水位 為起算基準(zhǔn)，保證游艇在最低水位時(shí)仍能安全?？?。

   • 航行水域：以 設(shè)計(jì)低水位 為起算基準(zhǔn)，保證游艇在進(jìn)出港時(shí)不會(huì)觸底。

2. 最小水深要求

   • 一般小型游艇長(zhǎng)度10-20米：河道水深需≥3米，才能保證游艇滿載吃水約1.5-2米的安全余量。

   • 大型游艇長(zhǎng)度20-30米：河道水深需≥5米。比如30米長(zhǎng)游艇，滿載吃水約2.5米，水深需≥5米以應(yīng)對(duì)波浪、潮汐變化。

3. 泥沙淤積應(yīng)對(duì)

   • 港池水深多為3-5米，需避免位于波浪破碎帶附近（泥沙運(yùn)動(dòng)活躍，易淤積），必要時(shí)需采取疏?；蚍烙俅胧ㄈ缭O(shè)置導(dǎo)流堤）。

三、其他相關(guān)要求

1. 回旋水域

   • 游艇需有足夠的空間轉(zhuǎn)頭或改向， 回旋水域沿水流方向長(zhǎng)21-45米，垂直水流方向?qū)?3-27米 （根據(jù)游艇長(zhǎng)度調(diào)整）。

2. 安全距離

   • 碼頭與橋梁、渡槽的安全距離：上游≥4倍船長(zhǎng)，下游≥2倍船長(zhǎng)（避免游艇碰撞橋梁）。

從上面這么多要求來(lái)看，游艇到家并不是一件簡(jiǎn)單的事情。所以市面上這樣設(shè)計(jì)的項(xiàng)目并不多，也就可以解釋了。

05

結(jié)束語(yǔ)

在古代， 江南水鄉(xiāng)就是水陸兩棲出行，陸路靠馬車，水路靠游船。而隨著交通工具的變遷，現(xiàn)代人的生活大多數(shù)是汽車出行了，所以水路、游艇似乎成了“奢侈品”。

蘭香湖2號(hào)，未必是上海第一個(gè)設(shè)置游艇的豪宅項(xiàng)目，但的確有可能是首個(gè)“游艇到戶”的別墅區(qū)。

隨著住宅市場(chǎng)的“分化”，越來(lái)越多的小眾需求被開(kāi)發(fā)商挖掘、激發(fā)，也讓我們普通人見(jiàn)識(shí)了“豪宅的多樣性”。

說(shuō) 蘭香湖2號(hào) 標(biāo)志著上海進(jìn)入 “游艇大宅時(shí)代”，我個(gè)人覺(jué)得有些言過(guò)其實(shí)，但確實(shí)是創(chuàng)造了一種全新的“生活方式”！