海珠的業(yè)主們，心態(tài)強(qiáng)得可怕！

前陣子，海珠新中軸的規(guī)劃一曝光，片區(qū)的改造檔次一個(gè)比一個(gè)高，配套加速兌現(xiàn)。

比如中軸休閑公園，如今已經(jīng)落地，不僅提升了居住體驗(yàn)，更為板塊樓市添了一把火。

可你絕對(duì)想不到，就連沒(méi)被劃進(jìn)改造范圍的小區(qū)，居然也跟著悄悄漲了一波！

壹

最近，樓市君留意到，客村附近的鴻運(yùn)花園熱度直線上升——

短短一個(gè)月，成交均價(jià)就漲了超過(guò)27%！

|來(lái)源：貝殼找房

作為樓齡接近30年的小區(qū)，房子本身?xiàng)l件一般，但位置確實(shí)優(yōu)越：

小區(qū)距離3號(hào)線、8號(hào)線交匯點(diǎn)客村地鐵站只有約450米，隔壁就是珠影星光城，距離廣州塔只有不到1.4公里。（來(lái)源：高德地圖）

|廣州樓市發(fā)布制

目前，鴻運(yùn)花園掛牌價(jià)在3.92萬(wàn)/平，在售房源約30套。

11月，該小區(qū)成交均價(jià)從3萬(wàn)/平上下，漲到3.67萬(wàn)/平，月成交量更是翻了一倍！

樓市君查了查，周邊的“同輩”二手房普遍在2.7-4萬(wàn)/平不等，漲價(jià)后的鴻運(yùn)花園，價(jià)格超過(guò)不少同齡二手。

|來(lái)源：貝殼找房

有趣的是，根據(jù)海珠區(qū)9月公布的新中軸改造規(guī)劃，鴻運(yùn)花園其實(shí)并沒(méi)有被劃入改造范圍。

|海珠新中軸效果圖

|廣州樓市發(fā)布 攝

盡管如此，但仍然擋不住鴻運(yùn)花園的熱度蹭蹭往上漲。

今年以來(lái)，鴻運(yùn)花園除了成交價(jià)穩(wěn)住3.6萬(wàn)+/平，成交量達(dá)到約為27套，是2024年的225%、2023年的158%。（統(tǒng)計(jì)日期：2025.12.12 來(lái)源：貝殼找房）

再加上今年年中，改造方針對(duì)鴻運(yùn)花園外圍進(jìn)行修正和煥新，提高了小區(qū)“顏值”。

｜鴻運(yùn)花園實(shí)拍

| 來(lái)源：廣州樓市發(fā)布社群

眼看著周邊改造風(fēng)風(fēng)火火，成交熱度高漲，越來(lái)越多業(yè)主敢穩(wěn)住價(jià)格。

貳

有人會(huì)問(wèn)，這可能是個(gè)例？還真不是！

除了鴻運(yùn)花園，客村周邊不少二手小區(qū)，由于新中軸拆遷帶動(dòng)了價(jià)格明顯上揚(yáng)。

比如赤崗西路、麗園雅庭等老小區(qū)，近一年內(nèi)也產(chǎn)生了4-62%的房?jī)r(jià)漲幅。

| 廣州樓市發(fā)布制

從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，客村區(qū)域降價(jià)房源數(shù)量較2025年減少18%，而漲價(jià)房源則上漲15%。

這反映出，新中軸片區(qū)的二手業(yè)主在出售時(shí)信心更足、心態(tài)更強(qiáng)。

與此同時(shí)，今年前三季度，客村片區(qū)的二手成交量已經(jīng)達(dá)到112套。不僅創(chuàng)下了近三年來(lái)的新高，還比去年全年的成交量都要高（101套）。

|來(lái)源：貝殼找房

另一方面，客村二手的成交周期也從年初的最高343天，一路震蕩下降到最低67天。

遠(yuǎn)低于海珠平均二手成交周期205天！

|來(lái)源：貝殼找房

與客村情況類(lèi)似，作為重點(diǎn)拆遷區(qū)域的赤崗的二手表現(xiàn)也相當(dāng)搶眼。

下半年以來(lái)，赤崗板塊的看房熱度顯著攀升，整體二手看房量增長(zhǎng)超過(guò)30%，單月最高突破6170次。

12月初，赤崗成交均價(jià)環(huán)比上漲27.5%，而掛牌量卻下降27.8%，業(yè)主惜售情緒愈發(fā)明顯。

|來(lái)源：貝殼找房

同時(shí)，赤崗新增房源持續(xù)減少，成交周期也從354天縮短至202天，流動(dòng)效率明顯提升。

從價(jià)格上揚(yáng)、成交放量，再到業(yè)主心態(tài)趨強(qiáng)、流轉(zhuǎn)加速...海珠新中軸片區(qū)不少二手，正走出獨(dú)立行情。

| 海珠赤崗西路實(shí)景

| 圖源：樓市君海珠新中軸舊改社群

叁

那么，這股市場(chǎng)熱情，到底從何而來(lái)？

首先，新中軸兌現(xiàn)加速讓買(mǎi)家看到了“未來(lái)”。

今年以來(lái)，舊改的成效肉眼可見(jiàn)。藝苑南路、紡織學(xué)校地塊、華軍科創(chuàng)谷等多個(gè)片區(qū)，已于下半年陸續(xù)完成拆遷平整。

｜客村周邊實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

這條總長(zhǎng)6公里的“綠洲”，已經(jīng)初見(jiàn)輪廓。

8月才啟動(dòng)改造的廣州紡織服裝學(xué)校地塊，近期已經(jīng)煥然一新，變成一個(gè)開(kāi)放式公園。

這里不僅有大片的階梯式綠地，能眺望城市地標(biāo)廣州塔，還和隔壁的TIT創(chuàng)意園完全連通。

｜海珠新中軸休閑公園

｜圖源：樓市君舊改群

而新中軸其他片區(qū)，也迎來(lái)新一輪拆遷潮。

比如池滘村，從11月起有部分村民已經(jīng)簽字，大部分房屋已經(jīng)清空，也有部分房屋開(kāi)始動(dòng)工。

比如紅衛(wèi)村，近期傳出表決《紅衛(wèi)村更新改造項(xiàng)目解除合作協(xié)議》，標(biāo)志著海珠又一個(gè)舊改項(xiàng)目或?qū)⑥D(zhuǎn)向“做地模式”。

｜圖源：樓市君舊改群

這一系列變化，讓大家都清楚看到：片區(qū)的城市面貌和公共空間，正在快速升級(jí)。

其次，拆遷釋放一大波“即買(mǎi)即住”的需求。

隨著三滘村、東風(fēng)村、紅衛(wèi)村等舊改方案陸續(xù)公布，一大批拆遷戶陸續(xù)涌進(jìn)了市場(chǎng)。

這時(shí)問(wèn)題來(lái)了，想買(mǎi)新房？選擇不算太多。

2025年至今，赤崗、客村新房新增供應(yīng)創(chuàng)下近五年新低，全年批準(zhǔn)上市套數(shù)僅約65套。

與此同時(shí)，今年以來(lái)該板塊新房成交已超過(guò)160套，去化速度超過(guò)新貨供應(yīng)。

|廣州樓市發(fā)布 制

于是，大量手握資金的拆遷客，自然流向了供應(yīng)更穩(wěn)定、總價(jià)也更親民的二手房市場(chǎng)。

其次，高額補(bǔ)償方案的公布，讓部分買(mǎi)家提前布局“博拆遷”。

最近，海珠官方發(fā)布了海珠新中軸客村花園東地塊的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，合計(jì)最高6萬(wàn)/平。

這樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不僅讓已啟動(dòng)的項(xiàng)目簽約搬遷更快，也悄悄帶起一波“博拆遷”心態(tài)。

｜廣州樓市發(fā)布 制

有些買(mǎi)家開(kāi)始琢磨：雖然這個(gè)小區(qū)現(xiàn)在不拆，但萬(wàn)一以后有機(jī)會(huì)呢？

于是，買(mǎi)家干脆提前進(jìn)場(chǎng)，選擇周邊樓齡較舊、但地段不錯(cuò)的小區(qū)。這種“賭未來(lái)”的情緒，也給市場(chǎng)添了把火。

可以說(shuō)，規(guī)劃雖未全面落地，市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)先行到位。

｜海珠舊改航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

總結(jié)來(lái)說(shuō)，這一輪熱度并非偶然：

規(guī)劃落地讓人看到前景，拆遷釋放真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，高補(bǔ)償又引來(lái)“埋伏”資金，加上新房供應(yīng)有限，幾個(gè)因素疊加，把二手市場(chǎng)推起來(lái)了。

海珠新中軸這一輪二手熱度，正是需求、供給與預(yù)期共同催生的結(jié)果。

你怎么看這一波市場(chǎng)變化？歡迎評(píng)論區(qū)分享。