北京進(jìn)深 徐迪 12月12日，朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來廣營北路29-324等地塊方案公示。

這是一宗8年成交的地塊，由首農(nóng)集團(tuán)旗下北京東洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，推廣案名為“御林灣”。

項(xiàng)目由南區(qū)324與西區(qū)323兩個(gè)地塊組成，還規(guī)劃了約2.3萬㎡商業(yè)，共計(jì)約1500套房源。

本次公示的總平圖，是在原規(guī)劃審批文件基礎(chǔ)上，對(duì)該項(xiàng)目的15棟商品房（南10#-21#住宅樓、西2#-4#住宅樓）和西1#商業(yè)樓東棟的外立面進(jìn)行調(diào)整。

調(diào)整面積約21.49萬㎡，其中住宅面積21.32萬㎡，商業(yè)面積0.17萬㎡。

本次對(duì)上述 16 棟樓外立面效果進(jìn)行了優(yōu)化，將石材外立面調(diào)整為玻璃和鋁板組合的外立面。

建筑位置、地上建筑規(guī)模、建筑高度、建筑外輪廓均與原審批一致。

調(diào)整后的南 10#、13#、16#、18# 為甲戶型，外立面一致；

南 11#、12#、15#、21# 為乙戶型，外立面一致；

南 14#、19#、20# 為丙戶型，外立面一致；

南 17# 為丁戶型；

西 2#-4# 住宅樓外立面一致。

01

項(xiàng)目位于朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來廣營北路東、西兩側(cè)，毗鄰京承高速。

從2017年拿地至今，項(xiàng)目經(jīng)歷了動(dòng)工、停工、復(fù)工，規(guī)劃一再調(diào)整，終于要在今年底面世。

從規(guī)劃上來看，御林灣是一個(gè)建面約21萬㎡的超級(jí)大盤，大概有1500套新房供應(yīng)。

其中，324地塊（南區(qū)）規(guī)劃12棟高層住宅樓，共1485戶，面積段約90-155㎡，一層送院子。

南區(qū)容積率2.2，除了商品房，還包含中直機(jī)關(guān)的家屬樓、人才房。

由于居住人群復(fù)雜，管理標(biāo)準(zhǔn)不太好統(tǒng)一。開發(fā)商在地上做了柵欄綠植等軟隔離，地下車庫也是隔離的，物業(yè)公司也不一樣，可以認(rèn)為是三個(gè)獨(dú)立的小區(qū)。

323地塊（西區(qū)）規(guī)劃3棟洋房，共76戶，建面約213-220㎡，一層下躍，頂層上躍，南北均有平臺(tái)觀景空間。

西區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)是容積率只有1.3，相對(duì)低密。

缺點(diǎn)是緊鄰來廣營北路，噪音影響大。

另外南區(qū)有下沉商業(yè)廣場(chǎng)、主題園景，西區(qū)因?yàn)榈貕K較小，沒有像樣的園林景觀。

02

戶型不方正，得房率80%左右，較現(xiàn)在的“好房子”差距明顯。

90㎡的面積段，現(xiàn)在新房基本都能做到三居兩衛(wèi)。

御林灣只做了兩居一衛(wèi)，且是暗衛(wèi)。

南北不通透，戶型缺角多。

北次臥與廚房夾角，外接設(shè)備平臺(tái)，采光視野都比較差。

亮點(diǎn)是獨(dú)立玄關(guān)+家政間的設(shè)計(jì)，整體收納空間比較充足。

125㎡三居兩衛(wèi)，南北通透。

北向有設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送，南向有轉(zhuǎn)角窗。

但是由于東南缺角，南向只有兩面寬，且客廳面寬只有4米。

入戶區(qū)存在面積浪費(fèi)，餐廳在公衛(wèi)門口。

155㎡四居，南向三面寬。

這個(gè)戶型問題最大。

狹長(zhǎng)的客廳+餐廳占了將近60㎡，北向窗墻比非常小。

四個(gè)臥室面積都不大，主臥超20㎡，但是飄窗和主衛(wèi)比較吃面積，沒有獨(dú)立衣帽間，只配了組大衣柜。

主衛(wèi)帶浴缸，單臺(tái)盆設(shè)計(jì)；公衛(wèi)沒窗戶。

廚房只有7㎡，北邊餐廳做了西廚島臺(tái)，擴(kuò)容廚房空間。

但這么一來北邊臥室隱私性就比較差，只能做個(gè)書房。

頂配220戶型，動(dòng)靜分區(qū)的格局，客廳面寬給到6.5米。

南向雙套房設(shè)計(jì)。主臥終于有了豪宅的小家化設(shè)計(jì)；

南次臥獨(dú)立于其它臥房，可以做長(zhǎng)輩房使用，贈(zèng)送挑空平臺(tái)，衛(wèi)生間又是個(gè)暗衛(wèi)。

中西雙廚，中廚內(nèi)接家政間+保姆房

03

對(duì)比現(xiàn)在的“好房子”，御林灣無論從得房率、戶型設(shè)計(jì)，還是園林等各方面差距不小，甚至連地鐵都沒有。

產(chǎn)品上不能突破，御林灣在價(jià)格上做出了“讓步”。

項(xiàng)目周邊的在售新盤包括望京云尚、望京樾、中建宸園和望京國譽(yù)府等，當(dāng)前成交均價(jià)在8-9萬/㎡。

置業(yè)顧問表示，“御林灣項(xiàng)目單價(jià)6萬 /㎡，西區(qū)洋房?jī)r(jià)格略高一點(diǎn)，但不超過8萬元/㎡?！?/p>

這個(gè)價(jià)格比新盤有優(yōu)勢(shì)，但隔壁同為首農(nóng)開發(fā)的東洲家園，部分二手房掛牌價(jià)還不到3萬/㎡。

04

2017年，東洲房地產(chǎn)以24.958億元拿下御林灣所在地塊。

合同約定開工時(shí)間為2017年12月23日，竣工時(shí)間為2020年12月23日。

但是在2019年短暫動(dòng)工后，項(xiàng)目發(fā)生了安全事故，隨后進(jìn)入漫長(zhǎng)的安全整頓與方案調(diào)整期。

直到2023年，項(xiàng)目才傳出實(shí)質(zhì)性動(dòng)工消息。

今年年初，建設(shè)方案變更說明顯示，項(xiàng)目將分四期開發(fā)，前兩期為純政策性住房，后兩期包含商品房，全部工程計(jì)劃于2026年底竣工。

1月9日，東洲房地產(chǎn)發(fā)了一張大紅喜報(bào)，慶祝29-324等地塊項(xiàng)目(西區(qū))喜封金頂。

東洲房地產(chǎn)成立于2012年，注冊(cè)資本3000萬元。公司由北京市東郊農(nóng)場(chǎng)和北京伯仲聯(lián)投資，分別持股51%和49%。

前者為首農(nóng)集團(tuán)全資子公司，后者則由三位自然人持股：

張瑾、楊于武、趙錦明分別持股75%、15%、10%。

大股東張瑾，投資有北京百子灣體育休閑俱樂部和北京華唐正融礦業(yè)投資，華唐正融礦業(yè)下轄?wèi)鸦A唐投資、湖南華唐大成投、廣西蒙山都坡礦業(yè)。

二股東楊于武名下有北京鑫銀隆科技開發(fā)、北京潤土投資管理；

三股東趙錦明則投資了北京恒達(dá)緯地建筑工程。

去年10月，東洲房地產(chǎn)還發(fā)生了人事變動(dòng)，法人兼董事長(zhǎng)韋素玲退出，范學(xué)靈接任，他同時(shí)也是東郊農(nóng)場(chǎng)的黨委副書記、總經(jīng)理、董事。