利潤下降了，這已經(jīng)是事實。

從TOP50房企里，按規(guī)模階梯選取10家房企，對比2019-2021年上半年的數(shù)據(jù)，所有企業(yè)的毛利率都是下降，普遍下降幅度5-10個百分點。

整體來看，高毛利房企更加穩(wěn)定，如此前毛利率在30%以上的房企，中海、華潤、雅居樂的毛利率下降之后，仍然保持在30%左右。

中南建設是比較特殊的，其2019年毛利率在10家企業(yè)里最低，只有20%，這是因為這家企業(yè)營收收入里，三成多是低毛利率的建筑施工業(yè)務，因此整體毛利率極大被拖累。

毛利率下降之后，10家房企里有6家，毛利率保持在15%-20%左右，奧園保持在25%，中海、華潤、雅居樂保持在30%左右。

從毛利率到凈利率，經(jīng)過了財務、行政、營銷等各項成本的扣減，更加反映企業(yè)的核心綜合競爭力，也更能體現(xiàn)一家企業(yè)的真實業(yè)務回報率。

10家房企里，只有中南建設和陽光城的凈利率有所增加，其余房企凈利率都呈下降趨勢。與中南和陽光城一樣，奧園、禹洲、美的置業(yè)的凈利率介于5%-10%之間。

地產(chǎn)一哥碧桂園由于低能級城市的布局，凈利率水平較低但是穩(wěn)定，三年保持在10%左右。

高毛利的房企凈利率下降更為明顯，華潤置地凈利率下降9個百分點，中海、旭輝下降7個百分點，禹洲、雅居樂、美的置業(yè)下降5個百分點左右。

高毛利率帶來高凈利率，有中海、華潤凈利率保持在20%以上；旭輝、雅居樂的凈利率保持在15%左右。

按照今年這個數(shù)據(jù)，趨勢已經(jīng)很明顯了。

房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤一去不復返，未來行業(yè)中優(yōu)秀企業(yè)，毛利率能做到25%以上，差一點維持在20%左右，大多數(shù)房企的毛利率應該會落在15%-20%之間。

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至于凈利率，絕大部分房企估計能維持8%-10%，能做到15%以上的凈利率，就應該屬于特別優(yōu)秀了。

不要為利潤下降而悲傷，想要持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，就不可能一直高利潤下去，房地產(chǎn)行業(yè)不應該也不能成為例外。

中國銷售規(guī)模TOP50房企，絕大部分都上市了，與資本市場深度聯(lián)結(jié)，而中國A股2020年的平均凈利率水平是7.6%，如若加上2018年、2019年，三年平均凈利率是7.66%。

實際上，房企的凈利率只有10%左右，但更能代表股東回報的ROE（凈資產(chǎn)收益率）在20%以上，比如低凈利率的碧桂園，2020年底的ROE為21%，中南建設同期的ROE更是高達28%。

這三年來，房企利潤的下降原因，沒有什么好爭議的。

2021年結(jié)轉(zhuǎn)的收入，主要是2017年、2018年拿的項目，在獲取項目之前沒有限價政策，之后便有了限價和市場下行。

再通俗一點，房企的利潤下降，是因為房價沒漲、地價漲了、開發(fā)過程成本漲了。

由于房企資產(chǎn)負債表里，當期確認的收入與成本存在錯配，所以銷售額快速增長的房企，利潤率水平可能波動更大。

在市場上行的行情里，房企最關(guān)鍵的指標是現(xiàn)金流，而在市場平緩或下行的行情中，關(guān)鍵指標就是利潤了。

如何挽救和維持利潤，已經(jīng)成為房企最重要的思考。

萬科用“土地紅利”、“金融紅利”向“管理紅利”過渡來概括趨勢，繼而引出“好產(chǎn)品”、“好服務”、“好項目”的理念。

實際業(yè)務行動中，可以看見萬科在城市更新、超級TOD項目上的加大資源投入，這兩個地產(chǎn)開發(fā)的細分領域，雖然開發(fā)周期更長，但利潤顯然更高。

年初的時候，碧桂園也開始推行“高效率、成本力、產(chǎn)品力、營銷力、服務力和科技力”。

碧桂園早前就以建筑、園林、教育等產(chǎn)業(yè)鏈齊全而著名，成為高周轉(zhuǎn)鼻祖。這幾年里，碧桂園在裝配式建筑、建材領域、施工機器人領域投入大量資金，同樣是為了提升效率和利潤而戰(zhàn)。

素有“南通鐵軍”的建筑領域，中南建設形成了“兩主兩輔多聯(lián)動”的業(yè)務生態(tài)，“兩主”是地產(chǎn)和建筑兩大核心業(yè)務；“兩輔”一是城鄉(xiāng)建設和運營，二是優(yōu)勢城市核心商業(yè)資產(chǎn)持有；“多聯(lián)動”是指中南旗下的相關(guān)業(yè)務板塊的有效聯(lián)動。

他們希望多業(yè)務緊密配合，將生產(chǎn)鏈條上的優(yōu)勢發(fā)揮出來，并希望形成多樣化的拿地合作，積極尋找更多的利潤增長業(yè)務。

這三家企業(yè)，展現(xiàn)了多元化拿地、產(chǎn)業(yè)鏈整合的野心。確實，很難想象一家沒有產(chǎn)業(yè)鏈整合優(yōu)勢的房企，能夠在未來賽道里勝出。

任何一家房企的成功都有特殊性，不可能通過簡單模仿達成。

從10家房企情況來看，高凈利率房企都有自己的核心武器，中海的“三費率”最低，華潤擁有高毛利的舊改項目以及商業(yè)物業(yè)，美的置業(yè)有來自母公司的財務和技術(shù)支持，雅居樂的低成本土地，旭輝運營能力優(yōu)秀。

拓展到更多的企業(yè)，龍湖有規(guī)模龐大的商業(yè)、物業(yè)等穩(wěn)定高利潤業(yè)務，新城控股利用商業(yè)綜合體拿下低成本土地，龍光在華南區(qū)域布局，享受了高能級城市帶來的高利潤。

從生意模型來總結(jié)，低成本土地、穩(wěn)定的銷售收入節(jié)奏、穩(wěn)定的銷售價格、良好的管控及效率，是挽救和維持利潤的根本策略。

每家房企“基因”不一樣，也不可能有均好的企業(yè)，表現(xiàn)在業(yè)務層面，多元化拿地和做好產(chǎn)品，成為眾多房企的必選項。

從這個角度來看，調(diào)控和市場變化帶來的利潤下降，絕對是一件好事，倒逼行業(yè)從野心粗放發(fā)展走向精細化運營，經(jīng)營管理水平的高低也能加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰。

這句話來自中南建設總經(jīng)理陳昱含，作為85后的千億房企接班人，陳昱含和中南建設正面臨考驗與壓力。

她最新的闡述中，將經(jīng)營風險用高血壓、高血糖、高血脂來比喻，一一對應流動性、高杠桿和規(guī)模、增收不增利的問題。

同樣，她也用卓越運營、卓越建設、卓越服務三個策略，來應對目前的房地產(chǎn)新問題。

認識不可謂不深刻，對于所有房企都一樣，在市場、政策轉(zhuǎn)向的時候，既要應付市場寒冬，又要企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，還要符合國家結(jié)構(gòu)調(diào)整。

企業(yè)只能從自身和市場出發(fā)，提升確定性的能力。企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展需要時間，利潤下降可能還未見底。

普遍的觀點是到明年中或年末，毛利率水平才會最終見底，此后呈現(xiàn)L型趨勢，改善利潤的行動從現(xiàn)在開始，未來2-3年才有可能見到成效，維持利潤率不變或者略微改善。

市場從來都是殘酷的，努努力也許還有機會，“躺平”就只有等著被收購了。