近日，貴陽云巖區(qū)老牌小區(qū)宅吉小區(qū)里，占地面積上萬平方米的地塊優(yōu)化調(diào)整為體育場館用地。相比一些老舊小區(qū)修修補補的改造，這次調(diào)規(guī)可能帶來的變化，堪稱少見的大手筆。

2022年4月底，貴陽市老城區(qū)四地塊04-02-10（調(diào)）地塊控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整進行公示。

優(yōu)化調(diào)整地塊區(qū)域示意圖

這次調(diào)規(guī)的地塊在宅吉小區(qū)百臘井幸福院落東側(cè)，位于吉祥路與金倉路之間。置業(yè)者十分熟悉的實驗二小、實驗二中的原總校區(qū)也在周邊。

調(diào)規(guī)后的地塊規(guī)劃用地面積約1.09萬㎡，限高為24米。以調(diào)整后的地塊1.2的容積率來看，建面可達到約1.3萬㎡。

優(yōu)化調(diào)整地塊區(qū)域示意圖

單從建面上而言，新建的設(shè)施會有多大？有一組比較直觀的數(shù)據(jù)可供參考。貴陽人熟悉的六廣門市民健身中心總建面約為1.5萬㎡，其中地上建面約9400㎡，地下建面約5600㎡?？傮w高度24米可以達到一致。

此次宅吉小區(qū)的地塊優(yōu)化，直接目的是補全生活設(shè)施的短板。這個小區(qū)是貴陽較早建設(shè)的居住小區(qū)。區(qū)域有良好的生活配套，社區(qū)入住率高，生活氛圍濃厚。但是，由于修建年限較早，小區(qū)也面臨停車位緊張，居民健身場地不足等情況。

2022年5月初，在規(guī)劃涉及的區(qū)域周邊，當?shù)匾惶幓顒又行木W(wǎng)球場外的墻上，張貼了此次的調(diào)規(guī)公示。

綜合來看，得以優(yōu)化調(diào)整的前提，也是存量的閑置地塊，具有盤活的空間與價值。

這次的改造區(qū)域中，小區(qū)中曾經(jīng)用于游泳池的場地占地面積較大。在老居民的記憶中，過去的休閑方式較為單一，在家門口就能游泳納涼，曾是社區(qū)高配的文體配套。但是，這種露天泳池受氣候因素影響較大，在夏日以外的時節(jié)里利用率并不高。

游泳池現(xiàn)狀

來到規(guī)劃改造的游泳池邊，隔著護欄可見池內(nèi)積水呈現(xiàn)泛綠色，還有一些異物漂浮。晴雨天交替中，如果不妥善管護泳池，難免還會對周邊微環(huán)境產(chǎn)生影響。

現(xiàn)有的規(guī)劃思路，主要也是充分利用泳池和周邊綠地空間，因地制宜的推進地塊的升級改造，激活老舊小區(qū)的新活力。

早期建設(shè)的宅吉小區(qū)，當時規(guī)劃的地面停車位，早已不能滿足日益增長的私家車數(shù)量。以至于有限的路面，還得留出車道用于泊車。

區(qū)域通行現(xiàn)狀

為了滿足通行所需，區(qū)域內(nèi)的雙車道已改為單向通行。即便如此，由于小區(qū)內(nèi)多路公交車出行，早晚高峰時間在周邊路段也會容易出現(xiàn)擁堵。

哪里不足，補哪里。目前的地塊規(guī)劃超過400個停車位，這有望改善停車位不足的現(xiàn)狀。

優(yōu)化停車場地后，如果能夠合理設(shè)置出入口，打通出行的內(nèi)循環(huán)，不僅能讓多路公交車出入順暢，并且極大地便捷居民們的日常出行。

不僅如此，這里還將規(guī)劃配建養(yǎng)老服務(wù)中心。這類老年人的生活配套是新建樓盤的標配。但在老舊小區(qū)定型的構(gòu)造中，能有機會出現(xiàn)十分難得。

此外，在新的規(guī)劃中，社區(qū)服務(wù)中心、綠地開放空間、公共廁所等也成為硬性的配套要求，都是要繼續(xù)提升原有的生活體驗。

回到體育場館用地本身，地塊規(guī)劃限高24米，將可以新建多層建筑。體育場館類用地一般可以包含體育場、游泳館、各類球場等設(shè)施建設(shè)。

如果充分利用空間，在條件允許的情況下，原有的室外游泳場地功能仍可以在室內(nèi)得到保留。

通過良好的場館規(guī)劃，可以延伸配置各類室內(nèi)運動場地，充分滿足周邊各年齡段的居民所需。

社區(qū)周邊的健身場地

提起宅吉小區(qū)的改造，這兩年熱度挺高。早前率先完成步梯房加裝電梯試水，就讓不少社區(qū)居民羨慕。

這次規(guī)劃的再度醞釀，當真是要在老舊小區(qū)改造的“顏值與體驗”上繼續(xù)battle一下。估計到時候，街坊鄰里們又可以愉快地發(fā)起朋友圈，拉高羨慕值了。

目前來看，如果此次改造得以順利推進，也是新的建設(shè)思路走進現(xiàn)實。即是通過優(yōu)化盤活公建設(shè)施用地，實現(xiàn)城市資源重新整合，為老舊小區(qū)徹底煥“芯”。

在停車、體育等設(shè)施使用方面，如果在公益與市場化中找到共贏點，也能夠更好地實現(xiàn)長期運營。

按照地方漸長的項目調(diào)性，如果還能再花點功夫做好設(shè)計，增加點青春流行的打卡元素，這可就妥妥地要帶飛老舊小區(qū)，玩一會出圈了。

這類改造的征拆是難免的，調(diào)整區(qū)域還是涉及到現(xiàn)有的建筑。除開土地費用以外，總的建設(shè)成本也需要衡量。而在成熟小區(qū)內(nèi)部進行大規(guī)模的改造建設(shè)，工程期間產(chǎn)生的陣痛，更是難免的了。

前面設(shè)想了這么多，目前還是處于規(guī)劃調(diào)整階段，下一步的建設(shè)還有待推進。

其實， 近期貴陽多地在推進區(qū)級的全民健身中心建設(shè)，但是不論這類具備康養(yǎng)健身功能的“社區(qū)服務(wù)綜合體”最終會以何種姿態(tài)出現(xiàn)，希望都能為居民們的生活帶來新的體驗升級。

姨我嘞眼力見，還是要看好你們嘞。

by 答姨 師兄